Приобретение недвижимости в развитых европейских странах в течение последних двух-трех лет не могло служить высокоэффективной формой вложения капитала для российских инвесторов: овладевшая европейским рынком устойчивая депрессия определяла стабильный уровень, а то и постепенное снижение цен на объекты недвижимости (цены же на квартиры и дома в России увеличились за это время на несколько десятков процентов — заметим, с учетом девальвации рубля).
Недвижимость в Великобритании традиционно считается одной из наиболее благоприятных сфер для российских инвесторов, решившихся поиграть на рынке по-серьезному. В настоящее время, как свидетельствует опубликованный в Financial Times обзор ценовой ситуации на британском рынке жилья, длившийся около 2 лет небольшой спад преодолен и инвестиции в недвижимость в этом регионе становятся все более эффективными. Грядущее ускорение темпов роста цен создает благоприятную ситуацию для покупки домов и квартир в Англии уже сейчас. Иными словами, сегодняшние инвесторы, застав рынок, как говорится, на пороге нового подъема, могут весьма и весьма выиграть, решившись на покупку дома в Британии.
Рост стоимости английской недвижимости, конечно, не идет ни в какое сравнение с возможной прибылью от спекуляций на российском рынке (к примеру, финансовом), однако в качестве одной из высоконадежных компонент инвестиционного портфеля дом в Англии вполне подходит. В этом обзоре группа недвижимости Ъ анализирует перспективы английского рынка для российских инвесторов.
Сколько стоит дом в Британии
Большинство британских риэлтеров сходятся во мнении, что цены на недвижимость в Соединенном Королевстве в ближайшие месяцы будут постепенно повышаться. По данным Financial Times, в целом по стране ожидается годовой рост цен недвижимости в среднем на 5-10%.
Цены на дорогое жилье, по всей видимости, будут расти еще быстрее. Так, британская компания Savills еще в конце прошлого года прогнозировала 19-процентный годовой рост цен на наиболее престижные дома, в том числе 25-процентный — на дома в центре Лондона. Характерно, что несмотря на отмеченный многими участниками рынка общий конъюнктурный спад на местном рынке объектов недвижимости жилье в отдельных районах (например, в центре Лондона) так и не было затронуто этим спадом, и цены на дома в лондонском city, хотя и неуверенно, продолжали расти. Обозначившаяся в настоящее время тенденция улучшения ценовой конъюнктуры на рынке британской недвижимости, по мнению местных экспертов, отражает хотя и устойчивое, но медленное оживление британской экономики.
Аналитики считают, что число потенциальных покупателей достаточно велико, и на рынке в ближайшее время будет наблюдаться явное превышение спроса над предложением. Однако рост цен на жилье не будет резким. Одна из основных причин — заметное изменение психологии покупателя. Время многократной спекулятивной перепродажи жилья (особенно характерной для периода 80-х годов), по всей видимости, безвозвратно ушло. Опыт пережитого экономического спада приучил британцев к той простой мысли, что и высокооплачиваемую работу можно потерять. Покупатели теперь проявляют гораздо большую осторожность и терпение и гораздо менее склонны рисковать при операциях с недвижимостью (это не относится только к дорогой недвижимости в центре Лондона). Нередки стали случаи, когда цена продажи дома заметно ниже "цены справочника" (guide price). Так, уникальное здание елизаветинских времен Stockton House, выставленное на продажу по цене 1 млн фунтов стерлингов, было недавно продано фирмой Savills за 700 тыс. фунтов. В графстве Сассекс здание Sreat Palace несколько лет ожидало покупателя и было продано (компанией Humberts), только когда цена упала с 1 млн до 750 тыс. фунтов.
По мнению специалиста компании Humberts, подобная психология покупателя типична для переходного времени между экономическим спадом и оживлением экономики. Число британских семей с невыплаченными долгами по закладным заметно сократилось (менее 1 млн этим летом — данные Woolwich Building Society), однако продолжает оставаться достаточно большим, что также служит для рынка недвижимости "замораживающим" фактором. Медленный рост цен на недвижимость позволяет покупателю без особого риска занимать выжидательную позицию, что, в свою очередь, еще более сдерживает инфляционный скачок. Еще один немаловажный фактор, действующий в том же направлении, — отмена части налоговых льгот при покупке жилья (причем в 1995-96 годах льгот останется еще меньше).
Новый, более консервативный настрой покупателей привел к заметным географическим изменениям на рынке жилья. Значительно выросло, например, число сделок в восточной Англии и Северной Ирландии. В целом, характеризуя современное состояние рынка недвижимости в Великобритании, эксперты агентства Strutt & Parker назвали его "лоскутным": по их мнению, несмотря на значительное влияние общих тенденций, во многих графствах определяющими остаются локальные, местные условия.
Как и раньше, Лондонская агломерация выделяется из общей картины: здесь цены на недвижимость растут гораздо быстрее, чем в среднем по стране, и продавцам не приходится долго дожидаться покупателя. С марта 1993 года по март 1994 цены выросли в среднем на 14%.
Новые инвестиционные возможности для российских бизнесменов
Ввиду улучшения состояния дел на рынке недвижимости Объединенного королевства для российских инвесторов открылись широкие возможности. Если предположения о начале этапа оздоровления британской экономики верны, то жилье на Островах постепенно становится все более привлекательным объектом для низкорискованных инвестиций российских бизнесменов.
Кроме того, существует и еще несколько факторов, стимулирующих покупательскую активность российских клиентов: в большинстве стран, и в том числе в Англии, приобретение квартиры или дома дает иностранцу право на получение многоразовой визы, которая позволяет въехать в страну в любой момент. Согласитесь, неплохой вариант в условиях нестабильной политической ситуации в России. Кроме того, покупка недвижимости дает возможность получить по приличной ставке ипотечный кредит в иностранном банке.
По мнению экспертов компаний, предлагающих в России британскую недвижимость, одна из причин депрессии была связана с существовавшим во времена правления Маргарет Тэтчер льготным порядком выдачи кредитов под приобретение недвижимости, согласно которому кредит мог получить любой англичанин, заплативший первоначальный взнос в размер всего 25% от стоимости дома. В отдельных случаях сумма кредита достигала даже 95% от цены объекта. В результате такой политики роскошные дома и квартиры приобретали люди, не способные вернуть кредит и нести расходы по содержанию недвижимости. В дальнейшем многие из них перезаложили недвижимость в ипотечные банки под 50-70% от ее стоимости, после чего перестали производить выплаты по кредиту. Недвижимость оказалась в собственности этих банков, причем в больших количествах. И банки были вынуждены быстро ее продавать, чтобы вернуть средства от невозвращенных кредитов. В результате на рынке в ограниченный период времени появилось множество объектов недвижимости, и банки были вынуждены снижать цены, чтобы продать их побыстрее. Это стало одной из причин начавшегося в 1988 году снижения цен, последовавшей за этим депрессии на рынке недвижимости Британии и снижения его инвестиционной привлекательности для российских инвесторов.
По данным Лондонского института статистических исследований, цены на английскую недвижимость еще несколько месяцев назад были в среднем на 25% ниже, чем в 1988 году, когда начался спад на рынке. Самые шикарные дома (в частности, в курортных зонах) упали в цене на 50% — причем именно они растут теперь в цене быстрее всего, что определят особую выгодность их приобретения.
Большинство англичан предпочитает жить в отдельно стоящих домах, и среднестатистический англичанин меняет свое жилье раз в 7 лет. Если покупатель не имеет намерения переехать в Англию насовсем и хочет лишь инвестировать свободные средства, то ему следует подумать о том, чтобы сдать дом в аренду, поскольку арендные поступления позволят не только покрыть расходы на содержание дома и выплату налогов, но и со временем окупить затраты на покупку и даже получать некоторую прибыль. Кстати, о налогах забывать не стоит. Например, за дом стоимостью $300 тыс. придется выплачивать около $100 ежемесячно (правда, в эту сумму входит и плата за коммунальные услуги).
Если покупатель — человек предприимчивый, то, возможно, ему будет полезно воспользоваться следующим интересным советом. Если купить в Англии дом, находящийся в аварийном состоянии, и отремонтировать его, это обойдется процентов на 20-30 дешевле покупки такого же дома, но в отличном состоянии. Правда, при этом не следует забывать о том, что во время ремонтных работ, когда его невозможно будет сдавать в аренду, налоги платить все равно придется.
Для того чтобы купить недвижимость в Англии, можно и не выезжать из России. Для этого нужно обратиться в риэлтерскую фирму и подобрать интересующий дом по каталогу или рекламным роликам. Российские фирмы, торгующие зарубежной недвижимостью, как правило, работают в сотрудничестве с западными партнерами, что позволяет не просто быстро оформить покупку объекта, но и воспользоваться дополнительными услугами. К ним относится, например, помощь в получении ипотечного кредита под покупку, трастовые услуги, предоставление визовой поддержки.
Лучше один раз увидеть
Большинство потенциальных покупателей-россиян предпочитают ознакомиться со своей будущей собственностью на месте, и это вполне понятно. Поэтому российские фирмы включают в спектр услуг для своих клиентов организацию поездок в Англию для выбора подходящего объекта. К примеру, поездка на неделю (обычно этого бывает достаточно для подбора объекта) обходится клиенту примерно в $900. Но, как показывает опыт, такие поездки часто заканчиваются для российских фирм потерей клиента.
Как рассказал президент компании "ЮниФьючер" Сергей Потапов, выбор объектов в Англии настолько широк, что просто глаза разбегаются. И вероятность того, что клиент предпочтет дом, к которому российская фирма не имеет отношения, весьма велика. Причем в Англии она гораздо выше, чем, к примеру, на Кипре или в Испании. Что объясняется довольно просто. В этих странах недвижимость более стандартизована, чем в Англии. А при выборе из двух похожих домов россиянин остановит свой выбор на том, приобрести который проще. И вероятность совершения сделки через российскую фирму повышается. В Англии, где значительная часть объектов представляет собой оригинальные постройки, клиент выберет наиболее понравившийся дом и, вполне возможно, приобретет его через английскую фирму. По данным "ЮниФьючер", в структуре продаж зарубежной недвижимости лишь 15% приходится на английскую, тогда как испанские дома или дома на Кипре продаются гораздо чаще.
Вообще, как отметили специалисты внешнеэкономической ассоциации "Интерстройсервис", продавать в России иностранную недвижимость довольно сложно. Россиянам ведь вовсе не обязательно обращаться к российским риэлтерам, они могут просто выехать и купить недвижимость в интересующей их стране. Большинство так и поступает.
Обычно российские фирмы, продающие зарубежную недвижимость, работают как представители своих зарубежных партнеров. Например, фирмы Laurel и "ЮниФьючер", сообщили, что стоимость их услуг уже включена в цены объектов, установленные английскими партнерами. Дополнительно российские риэлтеры не берут с клиентов комиссионных, а в случае заключения сделки с ними рассчитывается английский партнер.
По оценкам экспертов, поехать в Англию и купить там недвижимость все же обходится несколько дешевле, чем купить жилье при посредничестве российской фирмы. Размер комиссионных российских фирм, включенный в стоимость объектов, как правило, не разглашается. По оценкам экспертов Ъ, он составляет порядка 3-5% от стоимости объекта. В то же время покупка через российскую фирму поможет клиенту избавиться от многих хлопот. Например, ему помогут подобрать подходящий объект, обеспечат конвертацию и перевод денег, многоразовую визу, а также расскажут о правах и обязанностях собственника английской недвижимости, условиях оформления ипотечного кредита. Если же клиент решил действовать самостоятельно, ему придется всем этим заниматься самостоятельно или платить за каждую услугу по отдельности. (А ведь, например, 1 час консультации высококлассного адвоката в Лондоне стоит примерно 175 фунтов стерлингов.)
В целом, по прогнозам фирм — продавцов иностранной недвижимости, несмотря на насыщенность российского рынка предложениями по продаже этого вида объектов, 1994 год может быть ознаменован ростом покупательской активности в России. Факт вступления экономики Великобритании в новую фазу роста доказывает рост инвестиционной привлекательности сделок с недвижимостью в этом регионе.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ, АНДРЕЙ Ъ-МИХЕЕНКОВ