Ипотечные метры на перспективу

Снижение ключевой ставки и ожидание дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики в стране привели к определенной активизации на рынке ипотечного кредитования в Северной столице, говорят опрошенные «Review. Северо-Запад» эксперты. Однако текущие продажи в новостройках по-прежнему обеспечиваются в основном льготными программами и рассрочками, которые поддержали стабильность сделок, особенно в комфорт-классе. Существенного же роста можно будет ожидать только тогда, когда ставка по рыночной ипотеке окажется ниже 14–15%, что в перспективе даст возможность рефинансировать ссуды под более адекватный процент.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Доступные лоты вымываются

По данным сервиса «Яндекс Недвижимость», в августе этого года медианная стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге в новостройках комфорт-класса составила 256 тыс. рублей, 357 тыс. рублей — в бизнес-классе и 653 тыс. рублей — в элитных проектах. Полная медианная стоимость квартир в первичных проектах комфорт-класса при этом находится на уровне 10,2 млн рублей, 17,3 млн рублей — в «бизнесе» и 44,8 млн рублей — в элитном сегменте.

Как отмечает в разговоре с «Review. Северо-Запад» коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров, в августе медианная полная стоимость квартир в новостройках в Северной столице выросла по сравнению с июлем на 3,5%, составив 12,7 млн рублей. Аналитики связывают это с изменением структуры предложения: более доступные лоты постепенно вымываются с рынка, в экспозиции остается больше квартир бизнес- и элит-класса. «Дополнительным фактором стала активизация покупателей после начала цикла снижения ключевой ставки. При этом в конце лета на первичном рынке фиксировался рост покупательской активности,— замечает господин Белокуров.— Исходя из динамики августа, осенью можно ожидать сохранения этой тенденции: спрос на новостройки останется стабильным, а рынок будет постепенно подстраиваться под условия снижения ставок».

По данным ДОМ.РФ, по состоянию на 22 августа 2025 года средневзвешенная ставка по ипотеке на первичное жилье (новостройка) у топ-20 банков составляла 22,39% годовых. Как заметил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов, выдачи рыночной ипотеки по-прежнему остаются довольно низкими, так как ставки по рыночным ипотечным программам, несмотря на определенное снижение вслед за ключевой ставкой Центробанка, все еще находятся на фактически «запретительном уровне». В частности, по статистике ЦБ РФ, выдачи жилищных ипотечных кредитов в СЗФО за январь — июль 2025 года составили 202,1 млрд рублей против 339,4 млрд рублей в аналогичном периоде прошлого года. То есть снижение составило 40,5%.

Сейчас рынок держится в основном за счет льготных программ. «Около 90% всех ипотечных кредитов с господдержкой обеспечила льготная программа семейной ипотеки. Данная программа остается самой популярной после отмены безадресной льготной ипотеки с июля 2024-го и будет сохранять свои позиции до тех пор, пока рыночные ставки не покажут существенного снижения (как минимум до 15% и ниже)»,— считает директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Ниже падать некуда

Когда опрошенные «Review. Северо-Запад» представители банков комментируют объемы выданной ипотеки, они называют падение «максимальным из возможного». Так, по словам директора Центра экономического прогнозирования «Газпромбанка» Владислава Фадеева, за семь месяцев 2025 года ипотечные займы на первичном рынке Петербурга и Ленобласти составили 1110 млрд рублей, что на 32% меньше, чем за аналогичный период 2024 года. Совокупно по СЗФО снижение составило 30%. «В течение 2025 года наблюдается постепенный рост объемов выданной ипотеки,— комментирует господин Фадеев.— Эффект высокой базы 2024 года закончился, так как пик выдач приходился именно на июнь 2024 года, когда еще действовала массовая льготная ипотека. Снижение ключевой ставки положительно влияет на объем выданной ипотеки, но существенный ее рост произойдет тогда, когда ставка по рыночной ипотеке окажется ниже 14–15%. До этого момента государственные льготные программы останутся основным драйвером ипотечного рынка. Сейчас на них приходится свыше 85% всех выданных ипотечных кредитов».

В пресс-службе «Совкомбанка» снижение объема кредитов, выданных на первичном рынке за шесть месяцев 2025 года, оценили в 14% (в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года). При этом общий спрос, по их данным, снизился на 42,8%. Кредиты, выдаваемые в рамках льготных программ, занимают в структуре займов 92,2%. «Доля таких кредитов в объеме выдач снижается, но незначительными темпами (–1,6% в сравнении с шестью месяцами 2024 года),— добавляют в «Совкомбанке».— Предполагаем, что клиенты ожидают продолжения снижения ключевой ставки в ближайшие 3–6 месяцев, так как значительного роста выдачи кредитов в классических программах кредитования пока не наблюдаем».

Как рассказали в пресс-службе Санкт-Петербургского регионального филиала «Россельхозбанка», самой востребованной программой в 2025 году остается семейная ипотека со ставкой 6% и суммой кредита до 12 млн рублей.

«Мы снизили ставки по программе ипотечного жилищного кредитования в среднем на 5 процентных пунктов. Теперь ипотека на покупку квартиры, в том числе в строящемся многоквартирном доме, или жилого дома с земельным участком доступна по минимальной ставке 21,5% годовых. Снижение ставок напрямую зависит от уровня ключевой ставки Центрального банка. 12 сентября 2025 года ожидаем очередного заседания ЦБ по данному вопросу и надеемся на снижение ключевой ставки»,— говорят в учреждении.

Сейчас банк наблюдает минимальное количество программ по рефинансированию. «Для того, чтобы программа стала интересной для клиентов, уровень ставок должен быть не выше 15 %»,— объясняют в РСХБ.

Плюсы и минусы рассрочек

Стабилизировать объемы сделок на рынке недвижимости как в России, так и в СЗФО помогло распространение программ рассрочек. По данным ДОМ.РФ, доля продаж с ипотекой снизилась с 76% в 2024 году до 63% в первом полугодии 2025 года, а доля продаж за наличные и в рассрочку выросла до 37% (с 24% в 2024-м). Летом рассрочки поддержали стабильность сделок, особенно в комфорт-классе, где покупатели традиционно более чувствительны к изменению стоимости заемных средств, замечает господин Белокуров.

«Продажи квартир в рассрочку у застройщиков в первом полугодии 2025 года занимали значительную долю, в некоторые месяцы она составляла более 50%,— рассказывает Мария Гретченко, руководитель направления группы ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург».— Но застройщики нацелены на уменьшения данного инструмента продаж для обеспечения наполняемости эскроу и возвращаются в условия продаж, где доля рассрочек варьируется до 20%. Хочу отметить, что ранее взятые рассрочки сейчас активно переходят в ипотечные кредиты».

О том, что рассрочка действительно помогает продажам недвижимости, но медленнее наполняет эскроу-счета, говорит Владислав Фадеев. «Для застройщиков важен баланс продаж, наполнения эскроу и темпов строительства, так как все это влияет на ставку по проектному финансированию,— замечает эксперт.— Как мы видим по статистике ежемесячного пополнения эскроу счетов, в СЗФО, после достаточно низких объемов января-февраля показатель начал расти, и уже летом приток средств на эскроу находился на уровне около 50 млрд рублей ежемесячно, что уступает лишь сверхвысоким значениям июня 2024 года и осени 2023 года, то есть того периода, когда были ожидания скорого прекращения массовой льготной ипотеки. Если по итогам января-февраля мы действительно могли сказать, что рассрочка оказала влияние на медленное пополнение эскроу, то уже летом рынок оказался более сбалансированным, так как низкий объем средств, поступивший от реализации только что проданных квартир, компенсируется дополнительными поступлениями на эскроу в рамках очередных платежей по рассрочке проданных ранее квартир».

Но при этом аналитики отмечают, что важно смотреть на растущий объем просроченной ипотечной задолженности. И по России в целом, и по Санкт-Петербургу и Ленинградской области она достигла 0,34% от всего портфеля ипотечных кредитов под залог ДДУ. В последние 4–5 месяцев доля просроченной задолженности устойчиво растет, и пока не наблюдается замедления этого роста. «При продолжении тенденции этот фактор потенциально является сдерживающим аспектом для роста цен на жилье»,— резюмирует господин Фадеев.

С надеждой на рефинансирование

Как подсчитали в «Эксперт РА», в июле 2025-го в условиях снижения ставок на фоне смягчения денежно-кредитной политики выдачи по рыночным программам выросли на 20% к июню. Такие же данные фиксируют в ПАО «Сбербанк». По данным Северо-Западного отделения банка, общая сумма выданных ими займов достигла рекордных показателей текущего года — 25,2 млрд рублей, что превышает показатель прошлого года на 13%.

Портфель ипотечного кредитования банка в СЗФО составляет 1,3 трлн рублей. Более половины финансирования, как уточнили в пресс-службе банка, приходится на Петербург (60% портфеля), где горожане взяли в качестве кредитов на жилье 74,5 млрд рублей. На втором месте в статистике займов — жители Ленобласти (16,4 млрд рублей). Тройку замыкают жители Архангельска (10,5 млрд рублей). Почти 80% объема кредитования в структуре займов занимают программы с господдержкой (103 млрд рублей).

Положительную динамику и рост выдач по базовым программам кредитования заметили и в банке «Санкт-Петербург». Как рассказала «Review. Северо-Запад» Мария Гретченко, особенно заметно это прослеживается в активности роста по программам вторичного жилья. Также растет средний чек по кредитам по базовым ипотечным программам. По состоянию на 1 сентября в СЗФО, на первичном рынке банк «Санкт-Петербург» выдал 1902 кредита на сумму 12, 9 млн рублей, из которых доля программ с господдержкой составила более 95%. В сравнении с тем, что было в аналогичном периоде у банка в прошлом году, это рост практически вдвое по количественным показателям.

«Как и по РФ в целом, в СЗФО в последние месяцы наблюдается ощутимое увеличение ипотечных выдач в помесячном выражении. В том числе в июле выдачи увеличились на 9,4% в сравнении с июнем, до 38 млрд рублей, а также они были на 5,6% выше, чем в июле 2024 года. Так что снижение ключевой ставки и ожидания дальнейшего смягчения ДКП в стране поспособствовали определенной активизации ипотечного кредитования»,— резюмирует господин Додонов.

Однако, как полагает Екатерина Щурихина, основную роль в активизации спроса сыграло сейчас не снижение ставок, поскольку их эксперт оценивает пока как «заградительные» для большинства заемщиков, а общий тренд на смягчение денежно-кредитных условий, что в перспективе одного-двух лет даст возможность рефинансировать ссуды под более адекватный процент.

Ксения Ахметжанова