Рыночная ипотека наращивает долю
Объем выдачи ипотечных кредитов достиг максимума с июля 2024 года
По итогам августа 2025 года объем выдачи ипотечных кредитов достиг годового максимума. Драйвером развития сегмента по-прежнему остаются льготные госпрограммы, на которые пришлось 80% от общего объема выдачи. При этом доля рыночной ипотеки постепенно увеличивается, что обусловлено снижением ставок, реализацией отложенного спроса и снижением компенсации банкам по льготным программам. Существенное сокращение доли льготной ипотеки эксперты ожидают не ранее 2026 года. В количественном выражении она может снизиться до 25%.
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин, Коммерсантъ
Сегмент ипотечного кредитования демонстрирует уверенный рост, хотя по итогам августа 2025 года несколько замедлил темпы. По оценке Frank RG, объем выдачи достиг 392,5 млрд руб., превысив показатель предыдущего месяца на 11%. При этом в июле рост составил 15,5% по сравнению с предшествующим месяцем. Вместе с тем объем выдачи второй месяц подряд обгоняет показатели прошлого года, и в августе превышение достигло 6,3%. Впрочем, пока показатели отстают от более «тучных» месяцев 2022-го — середины 2024 года, когда одновременно действовали две крупные программы льготной ипотеки.
При этом ипотечный сегмент по-прежнему опирается на льготные программы, в первую очередь семейной ипотеки. По данным аналитического центра «Дом.РФ», объем кредитования в рамках льготных программ (включая семейную, дальневосточную, арктическую, IT-ипотеку) в августе составил 307 млрд руб., что составило 80% от общего объема выдачи.
Вместе с тем доля рыночной ипотеки постепенно увеличивается. В июле на нее приходилось 19% от объема и 35% от количества выдач, следует из оценки “Ъ” на основе данных «Дом.РФ».
По данным аналитического центра «Домклик», в Сбербанке доля льготных программ сокращается третий месяц подряд — с 86% в мае до 80,3% в августе.
По данным «Дом.РФ», средневзвешенная ставка по рыночным программам банков на новостройки и вторичное жилье по состоянию на 5 сентября 2025 года составляла около 22,4% годовых, за месяц она снизилась на 0,7 п. п. В Т-Банке считают, что в настоящее время снижение ставок — «основной драйвер роста доли рыночной ипотеки». «Кроме того, заемщики, берущие ипотеку по текущим ставкам, рассчитывают рефинансировать ее при дальнейшем снижении ключевой ставки, что способствует поддержанию активности в рыночном сегменте»,— отмечает ведущий аналитик по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Алексей Кирюхин.
На рост доли выдач рыночной ипотеки повлияло также снижение с 7 августа 2025 года уровня возмещения банкам по ипотечным кредитам на 0,5 п. п.,отмечают аналитики Frank RG. Подобные изменения снижают маржинальность ипотечных кредитов с господдержкой, что вынуждает банки ограничивать выдачи по госпрограммам, указывают они. С мая по июль крупнейшие банки (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) повысили минимальный размер первоначального взноса по льготной ипотеке до 30% (без соблюдения дополнительных условий). При этом по рыночным программам минимальный взнос в этих банках начинается от 20%.
В условиях стабильного роста стоимости недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке (на 1,5% за последние три месяца, согласно данным «СберИндекса») накопление первоначального взноса в 30% является более сложной задачей для заемщика, отмечают аналитики Frank RG.
«Многие заемщики предпочитают рыночную ипотеку с меньшим первоначальным взносом, даже несмотря на более высокую ставку»,— отмечает управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин.
Однако говорить о масштабном смещении спроса в сторону рыночной ипотеки пока преждевременно. По мнению эксперта ипотечного рынка Сергея Гордейко, для оценки необходимо сравнение количества кредитов, то есть спроса от граждан, поскольку «средние суммы рыночных кредитов ниже средних сумм льготных кредитов и изменения выдач в денежном выражении могут смазывать картину», добавляет он. По данным «Дом.РФ», в настоящее время доля льготных кредитов в количественном выражении составляет 62% от количества выдач. «Нынешний уровень количества ежемесячно выдаваемых ипотечных кредитов не превышает 80 тыс., тогда как нормальный уровень для российского рынка — 200 тыс. кредитов в месяц»,— отмечает Сергей Гордейко.
По прогнозу «Дом.РФ», по итогам 2025 года доля ипотеки с господдержкой сохранится на высоком уровне — 40–50% по количеству и 65–70% по объему. В ВТБ ожидают, что госпрограммы займут около 75% в структуре продаж рынка. В Т-Банке ожидают, что в новых выдачах доля льготной ипотеки с текущих 75–80% может сократиться к концу года на несколько десятков процентных пунктов. Там отмечают, что заметное снижение возможно при падении ставок до уровня 16% — «это психологическая планка для населения». По мнению Сергея Гордейко, в количественном выражении доля льготной ипотеки должна снизиться в 2026 году до 25%. «При существенном увеличении доступности рыночных программ они будут расти быстрее, чем расширенные льготные программы»,— резюмирует эксперт.