Капитал в движении
Топ-5 направлений для россиян по доходности зарубежной недвижимости
Спрос россиян на зарубежную недвижимость сосредоточен на ограниченном числе направлений. На пять стран — Таиланд, ОАЭ, Турцию, Францию и Кипр — в январе—августе 2025 года пришлось до 60% от всех заявок на покупку объектов. Таиланд увеличил долю сделок, Турция и Кипр сохранили стабильность, тогда как Франция и ОАЭ показали снижение. Наиболее доходным направлением для сдачи жилья в аренду остается Таиланд, тогда как в Турции привлекательность инвестиций ограничена инфляцией, а в странах Европейской экономической зоны (ЕЭЗ) — налоговым режимом.
Фото: Leisa Tyler / LightRocket / Getty Images
Фото: Leisa Tyler / LightRocket / Getty Images
По данным Tranio, главный мотив для покупки зарубежной недвижимости россиянами в 2025 году — отдых в сочетании со сдачей жилья в аренду: на этот вариант пришлось 31,62% от всех заявок в январе—августе против 37,5% годом ранее. В абсолютном выражении количество таких заявок сократилось на 16%. Доля покупателей, ориентированных исключительно на отдых, выросла с 19% до 21%, а спрос увеличился на 8%.
Новый сегмент сформировали инвесторы, приобретающие жилье исключительно под сдачу в аренду: их доля достигла 12,2%, тогда как в 2024 году таких сделок не фиксировалось.
Интерес к получению вида на жительство или гражданства снизился с 20,4% до 15,2% в общем объеме спроса, а количество заявок снизилось на 26%. Доля сделок с целью перепродажи сократилась с 2% до 0,5%, а спрос на такие объекты упал на 72%. Доля покупок для будущего переезда практически не изменилась и составила 17,6%. На прочие цели, включая обучение детей, приходится менее 3% заявок.
Таиланд увеличивает долю
Таиланд стал лидером по темпам роста спроса. Его доля в общем объеме заявок на приобретение зарубежного жилья выросла с 20% в январе—августе 2024 года до 24,4% в 2025-м, а количество заявок увеличилось на 22,5%. Основным драйвером рынка остается юг страны: по итогам второго полугодия 2024 года совокупная стоимость объектов в экспозиции в провинциях Пхукет, Сонгкхла, Сураттхани и Накхонситхаммарат выросла на 31% год к году.
Медианный бюджет сделки россиян с тайской недвижимостью снизился на 9%, со €142,1 тыс. до €128,8 тыс.
Доходность от сдачи жилья в аренду оценивается в 7–10% годовых.
Правовое регулирование остается ключевой особенностью развития рынка. Иностранцам чаще доступен лизхолд (долгосрочная аренда земли, позволяющая владеть домом или виллой, пока земля остается в собственности местного жителя или государства) на 30 лет с возможностью продления. Владение землей во фрихолде (полное и бессрочное право на владение недвижимостью) ограниченно, однако при лизхолде налоговая нагрузка минимальна, что поддерживает интерес инвесторов.
Спрос в ОАЭ смещается в премиум
ОАЭ сохранили за собой второе место по доле интереса россиян, хотя показатель снизился с 10,3% до 9,6%, а количество заявок — на 7,4%. По данным Nikoliers, в первом полугодии 2025 года средняя цена апартаментов в Дубае составила $6,5 тыс. за 1 кв. м, что на 4% больше год к году), а вилл — $4,7 тыс. (рост на 5%). Количество сделок со строящимися апартаментами увеличилось на 19%, а с виллами — на 87%.
Согласно Tranio, медианный бюджет сделок россиян с недвижимостью в ОАЭ увеличился на 7%, с €271,7 тыс. в январе—августе 2024 года до €291 тыс.
Чистая доходность аренды оценивается в 5–6%.
Наибольшая активность покупателей наблюдается в премиальном сегменте жилья. В районах Palm Jumeirah, La Mer и в Downtown Dubai средняя цена купленных апартаментов составила $21,6 тыс. за 1 кв. м, вилл — $10,5 тыс.
«Недвижимость ОАЭ традиционно является одним из ключевых зарубежных направлений для инвестиций россиян»,— напоминает партнер Nikoliers Андрей Косарев. По его словам, спрос объясняется не только привлекательностью страны для проживания и отдыха, но и налоговыми и юридическими условиями: низкими или нулевыми ставками, а также полноценным правом собственности для иностранцев. Эксперт добавляет, что после пика 2023 года активность инвесторов снизилась из-за дефицита предложения в престижных районах, но в долгосрочной перспективе рынок сохранит положительную динамику.
Согласно прогнозу Nikoliers, в ОАЭ главным драйвером останется премиальный сегмент. Андрей Косарев отмечает, что в 2026 году именно ограниченное предложение в престижных районах Дубая будет поддерживать цены и стимулировать интерес инвесторов, в том числе за счет повторных сделок.
Турция балансирует на инфляции
На Турцию в январе—августе пришлось 9,4% заявок россиян против 9% годом ранее. Количество заявок выросло на 4%. При этом, по данным TurkStat, цены на жилье в августе увеличились на 28% в годовом выражении, а инфляция находится на уровне 33–35%.
Медианный бюджет сделок снизился на 7% за год, с €277,5 тыс. до €258,4 тыс.
Доходность аренды в стране в среднем составляет 4–5%.
На этом фоне, по оценке Tranio, Турция становится все более ориентированной на личные цели покупателей, тогда как инвестиционная составляющая отходит на второй план.
Франция возвращается к росту
Франция сократила долю заявок с 9,25% до 7,06%, а их количество — на 23,6%. В 2024 году рынок находился в минусе, по данным Eurostat, цены на жилье снизились на 5,8%. В первом квартале 2025 года стоимость вторичного жилья выросла на 1% за квартал и на 0,5% в годовом выражении.
Медианный бюджет сделок россиян увеличился на 8%, с €457 тыс. до €495 тыс., что делает Францию самым дорогим направлением в пятерке.
Доходность аренды составляет 4–6%.
Эксперты связывают перспективы рынка с дальнейшим снижением ставок ЕЦБ и оживлением ипотечного кредитования.
Кипр сохраняет стабильность
Кипр замыкает пятерку лидеров спроса: доля заявок на приобретение недвижимости в стране выросла с 6,3% до 6,6%, а количество — на 5%. По прогнозу Центрального банка страны, рост цен на жилье в 2025 году составит 4,8% против 6,7% годом ранее. В сегменте апартаментов динамика выше: в Пафосе цены выросли на 12,1%, в Лимасоле — на 7,6%.
Медианный бюджет сделок россиян снизился на 14% за год, с €350 тыс. до €300 тыс.
Доходность аренды держится в диапазоне 5–7%.
Налоговые условия остаются сдерживающим фактором для инвестиций: НДС достигает 19%, налог на прирост капитала — 20%, а сбор за переход права собственности — до 8%. Для граждан стран вне ЕЭЗ действует ограничение на площадь приобретаемых объектов, последующие покупки требуют одобрения властей. По оценке Tranio, без оптимизации налоговой схемы доходность инвестиций оказывается крайне ограниченной.
В 2026 году география спроса заметно не изменится, прогнозируют в Tranio. Таиланд сохранит лидерство за счет сочетания доступных цен и высокой доходности аренды. Спрос на Турцию будет поддержан покупкой жилья для проживания и отдыха, а Франция и Кипр будут востребованы у покупателей, ориентированных на консервативные инструменты сохранения капитала.