Офис рядом с домом
Где формируются новые деловые районы Москвы
Деловая карта Москвы постепенно меняется. Появление современных бизнес-центров в локациях за пределами центра приводит к формированию в городе новых офисных кластеров. В числе наиболее активно осваиваемых девелоперами локаций — Западный округ Москвы, где в районах Очаково-Матвеевское и Солнцево возводится современная инфраструктура для работы и жизни.
Фото: пресс-служба FORMA
Фото: пресс-служба FORMA
Ключевой тренд на офисном рынке Москвы на ближайшие несколько лет — децентрализация. Убедиться в этом можно, взглянув на карту строящихся площадей. Согласно IBC Real Estate, по итогам июня 2025 года на первичном рынке Москвы продавалось 386,6 тыс. кв. м, из которых лишь 85,5 тыс. кв. м находились в границах ТТК. Около 265 тыс. кв. м, или 68,5% от совокупного объема предложения, располагается между ТТК и МКАД.
Из данных Nikoliers следует, что совокупный объем первичной экспозиции офисов за год вырос почти в два раза, до 866 тыс. кв. м.
Из этого объема 73,6%, или 637,1 тыс. кв. м, располагаются между ТТК и МКАД.
Смещение массового офисного строительства из центра в новые локации — одно из следствий масштабных городских программ комплексного развития территорий (КРТ) и создания мест приложения труда (МПТ). Сейчас в рамках программы КРТ заявлено строительство 44,9 млн кв. м недвижимости, только 55% из которых — жилье. Еще 33% приходится на общественно-деловую застройку. Одновременно по программе МПТ девелоперы с 2020 года реализуют 230 новых проектов, подразумевающих появление 310 тыс. рабочих мест.
Для работы и жизни
В рамках программы МПТ активно строятся в том числе офисные проекты FORMA workplace — это концептуальный формат деловых пространств, предусматривающий создание комфортных условий для эффективной работы. Помимо традиционных офисов, такие объекты включают сервисные площади и всю необходимую для резидентов и их гостей инфраструктуру. Речь идет как о транспортных хабах, так и о зонах досуга и форматах коммерческих площадей, которые закрывают насущные потребности сотрудников современных офисов: кофейни, рестораны, сервисные услуги, магазины и спортивные пространства.
Суммарно в периметре программы МПТ, согласно подсчетам FORMA, реализуется 612 тыс. кв. м в формате Workplace. Почти 53% таких объектов располагаются в СЗАО, 28% — в ЗАО, 11% — в САО и 8% — в СВАО. Основная задача программы — усилить децентрализацию города, чтобы снизить маятниковую миграцию и, соответственно, нагрузку на транспортную инфраструктуру. Решить эту задачу власти рассчитывают через создание комплексной мультифункциональной среды в локациях за пределами центра. Подобный подход оказывается выгодным и для девелоперов. Создание в новых районах комфортных условий не только для жизни, но и для ведения бизнеса позволяет существенно повышать привлекательность и жилых, и офисных проектов.
Но программа МПТ и комплексное развитие территорий города не единственные стимулы для появления на карте новых деловых районов.
Дороги и общественный транспорт Москвы постоянно развиваются. Новые станции метро, автобусов, МЦД позволяют горожанам строить комфортные маршруты в любую точку города, а ежедневная поездка на работу в соседний район начинает выглядеть значительно более привлекательно, чем длительное путешествие в центр города и обратно. Спрос рождает предложение: только вдоль Большой кольцевой линии московского метро строится 2,3 млн качественных офисных площадей, подсчитали в CMWP.
Новый центр
Один из примеров нового развивающегося делового района на карте Москвы — Очаково-Матвеевское. Несмотря на относительную близость к центру, локация еще недавно ассоциировалась не с качественными бизнес-центрами, а скорее с промышленными объектами. Но сейчас инфраструктурное и социальное наполнение района меняется: два крупных деловых пространства здесь строит девелоперская компания FORMA.
Фото: пресс-служба FORMA
Фото: пресс-служба FORMA
Ключевой из перспективных проектов локации — деловое пространство LAKES класса А общей площадью 57,31 тыс. кв. м. Комплекс включает в себя 18-этажное офисное здание с панорамным остеклением и трехэтажную торговую часть с фуд-холлом, фитнес-клубом, супермаркетом и другими магазинами. Объект расположен в трех минутах ходьбы от станции метро «Озерная», а до делового «сердца» Москвы «Москва-Сити» или аэропорта Внуково можно добраться всего за 15–20 минут на автомобиле или по прямой ветке метро. Часть машино-мест на паркинге проекта может быть оборудована зарядными станциями для электромобилей. Также обустраиваются велостоянки, предусмотрены лоты с террасами, позволяющими проводить деловые встречи и работать на открытом воздухе. А за счет наличия торговой части пространство может стать точкой активной жизни не только для сотрудников комплекса, но и всех жителей локации. Ввод в эксплуатацию проекта запланирован на этот год.
Фото: пресс-служба FORMA
Фото: пресс-служба FORMA
Логичным продолжением комплекса LAKES станет проект LAKES 2 площадью 34,9 тыс. кв. м, расположенный на соседнем участке. Здание включает 14 этажей офисной части общей площадью 25,18 тыс. кв. м. Как уточняют авторы проекта, пространство в комплексе может трансформироваться под задачи бизнеса: от классических офисов до гибридных решений с переговорными, лаунж-зонами и рабочими местами на террасах. Доступ в комплекс осуществляется по смартфону, в общественных зонах предусмотрены зарядки для гаджетов, а лифты оборудованы системами интеллектуальной навигации.
Еще один пример новых деловых локаций на западе Москвы — Солнцево, где на Боровском шоссе FORMA реализует деловое пространство MOUNT. Проект располагается в семи минутах пешком от МЦД Мещерская и в 12 минутах от метро «Говорово».
Общая площадь здания — 37,25 тыс. кв. м, из которых 22,423 тыс. кв. м — офисная часть.
Офисы здесь, как и в LAKES 2, спроектированы с возможностью трансформации планировок под потребности резидентов. В проекте предусмотрены уникальные лоты с террасами, двухсветное лобби, а на прилегающей территории будет расположен парк с прогулочными маршрутами и зонами отдыха. Завершить строительство проекта планируется в четвертом квартале 2027 года.
Фото: пресс-служба FORMA
Фото: пресс-служба FORMA
Привлекательность деловых центров в перспективных районах обусловлена не только концепцией, но и инвестиционным потенциалом. Учитывая дефицит качественных предложений на московском офисном рынке, сохраняется вероятность дальнейшего роста ставок, отмечают в IBC Real Estate.
По данным консультантов, по итогам первой половины 2025 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в целом по Москве составила 29,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год без НДС и операционных расходов, что на 6% больше квартал к кварталу и на 28% — год к году.
Наиболее высокие ставки аренды фиксируются по зданиям классов Prime и А.
По оценке девелопера FORMA, к моменту ввода в эксплуатацию проекта MOUNT инвестиционная доходность в комплексе может вырасти на 35%. Согласно Ricci, ключевыми драйверами локального спроса выступают индивидуальные инвесторы, которые отдают предпочтение многофункциональным комплексам и объектам в зонах развития МПТ. Как добавляют консультанты, инвесторы активно приобретают помещения на этапе строительства, ориентируясь на ожидания высокого прироста стоимости и арендных ставок офисных площадей после ввода объектов в эксплуатацию. В зоне между ТТК и МКАД, по данным Ricci, инвесторы формируют 40–60% спроса на офисном рынке.