Девелоперам настроили функции

Москве понадобилось чуть более десяти лет, чтобы полностью обновить градостроительную политику и перейти на новые принципы развития города. Сейчас вместо квартальной жилой застройки вокруг промзон или хаотичных точечных проектов территории осваиваются в рамках программ комплексного развития территорий и реновации. Девелоперам приходится подстраиваться под новые условия — в результате жилье экономкласса в Москве практически не строится.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Символической точкой старта реформ градостроительного планирования можно назвать исследование «Археология периферии», выполненное под руководством бюро «Меганом» по специальному заказу города в 2013 году. Тогда была предпринята попытка осмысления советской массовой городской застройки и выдвинуты предложения по ее реорганизации и актуализации. «Основатель «Меганома» и куратор исследования Юрий Григорян настаивал на том, что развитие — это не строительство зданий и не получение ренты с продажи новых квартир на месте бывших фабрик, а бережное восстановление потенциала свободной планировки — «грандиозного парка жизни, культуры, науки, искусства, отдыха и работы»,— вспоминает партнер архитектурного бюро T+T Architects Антон Стружкин.

Через четыре года после выхода этого исследования была принята программа реновации, постепенно начало увеличиваться влияние мэрии на облик и расположение нового жилья в городе.

С точки зрения значимости роли городских властей в развитии строительства, ситуация похожа на то, что было, например в СССР.

«В СССР все градостроительные решения принимались на государственном уровне. Однако земля не была товаром, а распределялась сверху, а в строительстве основной акцент был на массовости и, соответственно, бюджетности. В результате, возводили в основном типовые панельные дома, хотя исключения, конечно, встречались», — говорит генеральный директор Optima Development Давид Худоян.

Как было

В советском градостроительстве, как и сегодня, ключевым был принцип комплексного и планового развития территорий. Но главное отличие от современности в том, что тогда ключевая функция была производственной. То есть масштаб заводов, вредность производства, наличие коммунальных ресурсов определяли, как вокруг того или иного стратегического предприятия будут выстроены микрорайоны – основная единица планирования жилищной застройки. «На картах Москвы, Санкт-Петербурга и особенно сильно пострадавших в ВОВ городов эта логика хорошо прослеживается. Яркий пример – Минск, город был выстроен буквально вокруг определенного индустриального каркаса», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Москва с этой точки зрения более сложный пример, так как в столице был большой исторический центр, сложившаяся железнодорожная сеть и старые заводы. «Но знаменитые «спальники» вырастали по такому же производственному принципу», — подчеркивает господин Сырцов.

В жилищной части главным принципом была квартальная застройка, которая позволяла экономно использовать территорию и обеспечивать жителей необходимой инфраструктурой в шаговой доступности. Микрорайон делился на функциональные зоны: промышленные, жилые, рекреационные. «Были тщательные расчеты обеспеченности социальной инфраструктурой, хотя ее было немного. Поэтому кварталы и районы хрущевского-брежневского периода были «плотнее» сталинских», — говорит Руслан Сырцов. Лучшие по природным характеристикам участки отводились под жилые районы и места массового отдыха.

«Благодаря этому сегодня мы имеем в разных уголках Москвы относительно легкий доступ к большим паркам и лесопаркам», — добавляет господин Сырцов.

В 1990-е годы градостроительная политика кардинально изменилась. Плановый подход уступил место хаотичной, «точечной» застройке. Системного градостроительного подхода в этот период не было, если не считать микрорайоны все тех же производств, застройка которых продолжалась инерционно по старым планам. «Этот период, условно назовем его «лужковским», был благоприятным для застройщиков, так как они получили большую свободу, могли задействовать разные участки, минуя сложные согласовательные процедуры, которые были в советское время», — отмечает Руслан Сырцов.

По его словам, за это время возникло серьезное искажение городского ландшафта.

Прежде всего, нарушился баланс градостроительного размещения функциональных зон: работа, отдых, жилье.

Жилые микрорайоны строились на окраине, а очаг деловой активности (а часто и отдыха) переместился в центр. Это создало основу для резкого ценового контраста между центром и периферией города на рынке жилья. Появились проблемы транспортного коллапса из-за суточной коммутации «центр-периферия», началась застройка зеленых территорий. «Современная Москва постепенно отходит от ошибок 1990-2000-х годов. Есть явный курс на создание мультицентричного города. Вместо одного «центра», в котором сконцентрирована вся социальная жизнь, запланированы разные самодостаточные кластеры — “Москва-Сити”, Южный порт, Нагатинский затон. Вместо точечной и инерционной микрорайонной застройки комплексное развитие территорий, в основном через реорганизацию бывших промышленных зон», — перечисляет Руслан Сырцов.

Преодолевать последствия искажения городского ландшафта приходится за счет интенсивного развития транспортной инфраструктуры и перекраивания принципов застройки.

Современный этап

Времена, когда можно было просто купить или арендовать участок и построить на нем жилой комплекс, давно прошли. Теперь власти Москвы подходят к развитию территорий комплексно.

Основной инструмент градостроительной политики сегодня — программа комплексного развития территорий, стартовавшая в 2020 году.

В соответствии с ней, в оборот вовлекается промышленный пояс города, это около 18 тыс. га бывших заводов и фабрик. Программа предполагает реорганизацию бывших промышленных зон и неэффективно используемых участков. Раньше у девелоперов была относительная свобода при редевелопменте промышленных участков: они сами определяли параметры застройки и могли действовать практически без оглядки на градостроительные планы близлежащих территорий. «Теперь девелопер, который заходит площадку, обязуется построить всю сопутствующую инфраструктуру: дороги, школы, детские сады, поликлиники, создать рабочие места, причем все это должно быть согласовано с общегородскими планами», — отмечает Руслан Сырцов.

По его словам, это не значит, что все купленные ранее участки «заморожены». «Если у девелопера есть земля, он может выступить с инициативой ее комплексного развития. Однако город будет оценивать проект именно с точки зрения сбалансированности и соответствия потребностям района. Одобрение получают проекты, которые решают городские задачи», — уточняет господин Сырцов. Например, значительная часть жилья в рамках проектов КРТ строится для переселенцев по программе реновации. Только с апреля по июнь 2025 года было опубликовано 47 проектов решений о КРТ, по данным Мэрии Москвы, которые предусматривают строительство 1,8 млн кв. м. метров жилья по реновации.

Если участок девелопера не попадает ни в программу реновации, ни в КРТ, получить разрешение на строительство жилья теперь затруднительно.

«Город фактически говорит застройщикам: мы не против, чтобы вы зарабатывали, но вы должны участвовать в решении общегородских проблем и создавать комфортную среду для жизни. Это, конечно, увеличивает нагрузку на девелоперов, влияет на рентабельность и сам формат проектов», — резюмирует Руслан Сырцов.

Программа КРТ позволяет более качественно вписать новые объекты в контекст и сделать районы самодостаточным с точки зрения инфраструктуры. Все это соответствует концепции 15-минутного города, которая является магистральной в современной урбанистике. «Город уже на этапе архитектурно-градостроительной концепции требует детальную проработку фасадов, планов, благоустройства, проекта ночного освещения и трехмерную модель здания, что существенно увеличило трудоемкость этого процесса повысив ответственность девелопера», — отмечает партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков.

Девелопмент в новых условиях

Через механизмы КРТ город вовлек бизнес в реализацию задачи обновления депрессивных территорий, которые использовались неэффективно. «Часто это решения, которые не устраивают собственников объектов в промзонах. Но город не может позволить себе игнорировать десятки тысяч гектар. Это колоссальный экономический потенциал при его экспансивном развитии», — говорит владелец и генеральный директор ГК «Добро» Иван Богатов.

Основной минус такие проектов — существенные затраты на вход, плюс жесткие требования города по инфраструктуре, высотности, качеству архитектуры.

«В итоге на таких площадках невозможно строить доступное жилье», — подчеркивает господин Богатов.

Изменение градостроительной политики в рамках КРТ и программа реновации действительно меняют структуру предложения рынка — сегодня в столице практически не возводится жилье эконом-класса. «Проекты, строящиеся в рамках программы реновации, по уровню продукта близки к жилью класса комфорт-плюс, а в некоторых локациях даже к бизнес-классу. Это привело к сокращению спроса на недвижимость в доступном сегменте», — объясняет президент GloraX Дмитрий Кашинский.

В сочетании с повышением требований к инфраструктуре в рамках проектов, а также увеличением стоимости строительно-монтажных работ и земельных участков проекты эконом-класса стали убыточными, а объем предложения в этом сегменте сократился в 20 раз за последние 5 лет.

«Застройщики поменяли подход к работе с портфелем проектов и на ранее приобретенных участках начинают реализацию более качественных комплексов, повышая их уровень, продуктовое наполнение и уделяя большое внимание общественным пространствам», — констатирует господин Кашинский.

Но это, по словам основателя компании SIS Development Ярослава Гутнова, не значит, что другие форматы первичного жилья исчезли. «До сих пор согласовывается немало новостроек с точечной застройкой, а также многофункциональных небоскребов и даже тематических жилых кластеров (спортивных, рекреационных). Но абсолютно справедливо, что центральное внимание уделяется социально ориентированным проектам», — резюмирует он.

Екатерина Геращенко