Движения недвижимости
Смягчение политики ЦБ оживило спрос на жилье
Рынок столичной недвижимости в 2025 году оживляется после охлаждения. Снижение ключевой ставки стало главным фактором, вернувшим покупателей в сегмент новостроек и вторичного жилья. Девелоперы фиксируют рост спроса, особенно в комфорт- и бизнес-классе, где потребители реагируют на доступность ипотеки быстрее всего. Однако устойчивость этого тренда напрямую зависит от решений Центробанка: любое ужесточение денежно-кредитной политики способно охладить интерес покупателей.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Покупательская активность постепенно восстанавливается после периода стагнации, вызванного резким ростом ключевой ставки в 2023–2024 годах.
Снижение ипотечных ставок с заградительных до более доступного уровня вновь делает жилье в новостройках привлекательным инструментом как для конечных пользователей, так и для инвесторов. По оценкам консалтинговых компаний, в первом полугодии 2025 года объем сделок с ипотекой в Москве рос двузначными темпами.
Особенно активизировался спрос на проекты комфорт- и бизнес-класса, которые остаются самыми востребованными сегментами столичного рынка. Молодые семьи и пары традиционно составляют основную долю покупателей, ориентируясь на доступные метражи и локации с развитой инфраструктурой. Инвесторы же чаще обращают внимание на квартиры-студии и небольшие двухкомнатные форматы, которые легко сдавать в аренду.
На фоне снижения доходности депозитов частные инвесторы рассматривают новостройки как альтернативу банковским вкладам. Регулярный рост цен на первичном рынке, пусть и не такой бурный, как в пандемийные годы, воспринимается ими как более надежный способ сохранить капитал.
В 2024 году темпы удорожания жилья в Москве замедлились, но в 2025 году эксперты ожидают возвращения умеренного роста в пределах 8–12% в год.
Причина — сокращение объема предложения и рост себестоимости строительства. Арендный рынок также влияет на выбор покупателей: многие ориентируются на возможность сдавать квартиры в аренду с доходностью 5–7% годовых. Сейчас эта доходность не сопоставима с доходностью депозитов, но интерес к новостройкам растет.
Снижение ставок по ипотеке увеличивает горизонт планирования для покупателей: они готовы брать кредиты на более длительный срок, не опасаясь резкой переплаты. В результате новостройки становятся инструментом не только для жизни, но и для долгосрочного накопления капитала.
Детали рынка
За прошедшие 12 месяцев средняя цена квадратного метра на первичном рынке в Москве выросла на 9,9%. «Если говорить о полной средней цене столичного квадратного метра, то она находится на уровне 395 тыс. руб., в массовом сегменте, с учетом пригородов Москвы — 317 тыс. руб. Часть годового роста нивелируется дисконтом, который готовы предоставлять застройщики»,— рассказывает ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов.
По его словам, сейчас фактически каждая пятая квартира в новостройках реализуется со скидкой, наиболее высокие скидки возможны при быстрой оплате за счет собственных средств без использования льготной ипотеки или рассрочки. «Динамика роста средней цены квадратного метра в московских новостройках оказалась более сдержанной, чем в целом по России, где она составила за год 13,8%»,— уточняет он.
Объем предложения на первичном рынке в Москве сейчас рекордный — в продаже находится порядка 90 тыс. лотов, при этом спрос достаточно сдержанный.
В первом полугодии он оказался на 35% ниже, чем в прошлом году. «Очередные обсуждения возможных ограничений льготных программ в конце июля — начале августа подогрели спрос на первичном рынке, и интерес к покупке квартир в новостройках вырос на 10–15%, вполне вероятно, что в течение одного-двух месяцев это отразится на росте количества сделок»,— отмечает господин Иванов.
Динамика цен
В августе 2025 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке «старой» Москвы составляет 725,5 тыс. руб. За год показатель вырос на 29%. В массовом сегменте новостройки квартиры подорожали на 7,8%, в бизнес-классе — на 6,1%, в премиум-классе — на 12,4%, в элитном сегменте — на 29,8%. «Рост цен обусловлен в первую очередь увеличением себестоимости строительства, дефицитом кадров в отрасли, а также наметившимся сокращением ключевой ставки. Особенно ярко выраженная положительная динамика в элитном сегменте связана с дефицитом качественного предложения на фоне уменьшения числа стартов и с выходом ряда делюкс-комплексов в открытую продажу»,— говорит управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов.
Но ситуация будет меняться. «По итогам года сокращение объема строительства может составить 30–35%, и это является основным фактором роста цен»,— предупреждает директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости» Валерий Кочетков.
Наличие доступной ипотеки является важнейшим фактором поддержания продаж в массовом сегменте. Год назад рынок разом и лишился льготной ипотеки, и не получил доступной рыночной из-за высокой ключевой ставки. Многие покупатели комфорт-класса, которые не имеют средств на ежемесячный платеж по такой ставке, отложили решение о покупке. Соответственно, платежеспособный спрос сократился. «Также высокий "ключ" делает дорогим проектное финансирование для девелопера. Это нашло отражение и в политиках застройщиков: мы видим сокращение числа выхода новых проектов — и в Москве, и в регионах; на данный момент мы не фиксируем ни одного крупного рынка (города-миллионники, Московская и Ленинградская области, Тюмень и ряд других), где число новых проектов бы выросло по сравнению с данными годичной давности»,— следует из данных bnMAP.pro.
При высокой ключевой ставке владельцы сбережений чаще предпочитают положить их на депозит под высокий процент, часть из них — в расчете на дальнейшее приобретение более дорогой недвижимости.
По классам ЖК отмечена разнонаправленная динамика: в комфорт- и бизнес-классе цены за 12 месяцев выросли примерно на 11%, в элитном и премиальном сегментах — примерно на 20%.
«Эти сегменты развиваются по разным законам в зависимости от платежеспособного спроса: более бюджетные сильнее зависят от ипотеки (особенно комфорт-класс), а в премиуме ипотека играет меньшую роль при принятии решения о покупке. В элитном сегменте сделки по ипотеке и вовсе единичные, даже при их общем малом объеме»,— указывают в bnMAP.pro.
Чаще всего клиентами первичного рынка сейчас становятся семьи с детьми, оформляющие субсидированную ипотеку. Их доля на рынке рекордно высока, так как у других категорий населения в текущих экономических условиях шансы обновить жилищные условия существенно снизились. Впрочем, Центробанк уже приступил к смягчению монетарной политики, что постепенно приведет к устранению диспропорций в структуре покупательской активности. «Инвестиционный спрос сегодня довольно высок среди клиентов, способных приобрести жилье с помощью рассрочки или единовременной оплаты. Такие механизмы позволяют существенно экономить, особенно учитывая, что многие девелоперы предоставляют крупные дисконты»,— считает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
По мере снижения ключевой ставки ипотечные займы будут становиться доступнее, но в то же время резко уменьшится количество скидочных акций.
В премиальном и элитном сегменте семейная ипотека не играет никакой роли, поскольку покупателями здесь становятся состоятельные люди без детей или со взрослыми детьми.
Но большинство сделок происходит именно в проектах комфорт- и бизнес-класса, так что они наиболее существенно влияют на статистику.
Прогнозы на будущее
Пока рыночная ипотека находится на заградительном уровне, рассрочка все еще остается привлекательным инструментом покупки новостройки. 80% покупателей на период рассрочки не выходят из банковских депозитов и приумножают свой капитал. «Такой подход позволяет купить квартиру большей площади. Остальные 20% закрывают рассрочку после продажи вторичной квартиры»,— отмечает Валерий Кочетков.
В bnMAP.pro отмечают, что пока сложно что-либо прогнозировать, так как горизонт планирования сейчас очень маленький. «Но мы уже фиксируем небольшое оживление спроса после снижения ключевой ставки 25 июля. Если ЦБ продолжит снижать ставку, это вызовет дальнейшее оживление спроса. С учетом определенного сокращения предложения рост спроса, в том числе реализация отложенных накоплений, может вызвать более быстрое вымывание самых доступных объектов, особенно в масс-сегменте, что повлечет увеличение средней цены»,— полагают в копании. В то же время пока ставка высокая, людям некомфортно вносить ежемесячные платежи под высокий процент. «Мы придерживаемся консервативной позиции и считаем, что стабильно высокий спрос на новостройки обеспечит ключевая ставка на уровне около 10%»,— считают в bnMAP.pro.
Ярослав Гутнов доверяет базовому прогнозу ЦБ, в соответствии с которым средний размер ключевой ставки в 2026 году составит 12%. «То есть, вероятно, нас ждет существенное сокращение "ключа", благодаря чему реализуется отложенный спрос. Большинство покупателей смогут позволить себе рыночную ипотеку, а капитализация по депозитам вновь окажется ниже, чем доходность от недвижимых активов»,— говорит господин Гутнов. Помимо отложенного спроса ожидается всплеск стартов новостроек, которые девелоперы откладывают в 2025 году. «Цены будут расти с опережением инфляции, ведь застройщикам нужно восстанавливать маржинальность и своевременно отвечать по обязательствам в рамках проектного финансирования, что не всегда удавалось в период действия высокого "ключа"»,— констатирует господин Гутнов.