В конце июля, в самые сонные недели летнего сезона, когда на рынке недвижимости и новостей-то никаких быть не должно, некоторые эксперты вдруг заговорили о начале повышения цен. Конечно, речь идет о повышении едва заметном, почти микроскопическом, и, конечно, не во всех секторах рынка. Тем не менее характерно, что сдвиг произошел на месяц раньше начала высокого сезона. Наблюдатели гадают: то ли это начало нового витка цен, который произойдет осенью, то ли естественная реакция рынка на снижение объемов предложения.
Игра с равным счетом
Рынок жилой недвижимости сейчас напоминает шар на вершине пирамиды: достаточно небольшого толчка, чтобы он покатился в ту или иную сторону. Причем вектор могут задать не только объективные обстоятельства, но и пиар-акции, и даже слухи. Психологический предел цен вроде бы уже достигнут или почти достигнут. Однако этот предел за полгода стал уже привычным, и уже только из-за этого может начаться рост. Заметного повышения себестоимости строительства за последние полгода не произошло, но объемы жилья, строящегося в Москве на продажу, сокращаются (за счет увеличения доли муниципальной застройки). Платежеспособный спрос растет не очень быстро, зато расширяется объем ипотечного кредитования. В общем, "медведи" и "быки" на рынке московской недвижимости играют пока на равных.
И вот в конце июля наблюдатели и участники рынка заговорили о том, что "лед тронулся": начался пока малоразличимый, но все-таки рост. По данным аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль", в июле 2007 года на вторичном рынке жилья Москвы впервые за последние полгода зафиксировано увеличение цены продажи столичных квартир и рекордное уменьшение объема предложения. Так, средняя удельная цена предложения столичных квартир по итогам месяца увеличилась на 1,1% и составила 4799 $/кв. м. Предложение же квартир снизилось на 9,9% и достигло уровня начала года.
"Лето на рынке жилья закончилось,— заявляет заместитель генерального директора компании "Трест-1991" Татьяна Пальчикова.— В течение июля, впервые за последние девять месяцев, началось оживление на рынке недвижимости. Причем оживление наблюдается не только на рынке новостроек, но и на рынке вторичного жилья. Прежде всего повысилась покупательская активность, увеличился спрос. Кроме того, впервые за долгое время зафиксирован рост цен на недвижимость. Хотя он и был незначительным (0,5-2,5% в июле), уже можно говорить о наметившейся тенденции: активизация рынка, выход его из спячки". Госпожа Пальчикова приводит пример активизации рынка, пусть и при некотором снижении абсолютных цен: "Если в июне в районе массовой застройки Кожухово нами было реализовано около 1000 кв. м при средней цене 65 тыс. руб./м, то уже в июле объем реализации только по этому району увеличился вдвое и составил около 2000 м при цене квадратного метра 64 тыс. руб. Разница в цене обусловлена тем, что стали приобретать более емкие по стоимости двух-, трехкомнатные квартиры, тогда как ранее преимущественно приобретали однокомнатные. Следовательно, общая цена каждой покупки также возросла в 1,5-2 раза. Данные о продажах июля также свидетельствуют о том, что квартиры приобретаются в основном для собственного проживания".
Характерно, что на первичном рынке рост показывают прежде всего относительно дешевые объекты. По мнению Владислава Луцкова, директора аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль", положительная динамика наметилась в нижнем ценовом сегменте первичного рынка жилья столицы: в течение июля заметно, на 2,9%, выросла цена на панельные новостройки, причем эта тенденция характерна как для панели экономкласса, так и для панели среднего класса.
А был ли рост?
Впрочем, далеко не все эксперты согласны с тем, что цены "тронулись". Дело в том, что реальная цена не только на вторичном, но и на первичном рынке может зачастую отличаться от декларируемой на 10% и больше. На "вторичке" это происходит в процессе торговли, новостройки продаются дешевле за счет "акций", "сезонных скидок", "специальных предложений". Этим и объясняется разница оценок.
"В июле на рынке недвижимости наблюдалось понижение цен по всем фронтам,— заявляет Игорь Лебедев, руководитель отдела маркетингового анализа управляющей компании "Масштаб".— Во многом это связано с тем, что продолжался период отпусков, и потребители не были активны на рынке недвижимости. Покупатели ждут, что будет, и не стремятся приобретать квартиры, которые, несмотря на падение в цене, все равно еще довольно дороги. Кроме того, те люди, которые могут позволить себе купить квартиру, рассчитывают приобрести не то, что выставлено на продажу. 70% продающихся квартир — это относительно некачественное жилье, старые дома 70-х годов с небольшими кухнями, низкими потолками и т. п. Люди, которые хотят в приемлемые сроки продать свою квартиру, готовы снижать цену. Эта тенденция наблюдалась и в июне, и в июле, и она продолжится в августе. Активных продаж в июле не наблюдалось и в новостройках, потому что цены все-таки высоки".
Правда, господин Лебедев признает, что ипотека все-таки будет толкать рынок к повышению: "Ипотека наконец-то вошла в массы, банки очень легко одобряют кредиты. Но о стабилизации говорить пока рано. В ближайшие месяцы цены будут снижаться на 1-2% в месяц как в Москве, так и в области".
Некоторые эксперты, признавая повышение активности рынка в июле, объясняют его естественными причинами, а вовсе не началом ажиотажного спроса. "В июле руководство Москвы объявило о прекращении практики точечной застройки. Это решение, скорее всего, приведет к сокращению предложения уже в ближайшие два-три года,— считает Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании.— При этом следует ожидать очередного роста цен. Не стану утверждать, что именно по вышеуказанной причине, но у нас уровень продаж во второй половине месяца значительно повысился и достиг максимального значения за последние 12 месяцев. Несомненно, на объем наших продаж повлияло начало сотрудничества со Сбербанком в области ипотечного кредитования клиентов нашей компании. Учитывая, что мы постоянно корректируем цены в сторону увеличения на 1-2% в месяц, можно сделать вывод об объективном увеличении покупательского интереса".
А вот какое объяснение дает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY (это агентство — наиболее последовательный "медведь" на рынке недвижимости): "Средние цены предложения на дорогое жилье (бизнес-класс и элита) за месяц стали больше на 1,8%, что привело и к совокупному повышению цен предложения на московском вторичном рынке жилья в среднем на 0,8%. По нашему мнению, причины такого поведения цен в июле кроются в традиционном для лета существенном снижении объемов предложения, причем с продажи были сняты в первую очередь квартиры наиболее дешевые. Собственники этих квартир не считают целесообразным размещать их рекламу в период, когда потенциальные покупатели отдыхают, отложив активные действия на будущее".
Застой по плану
В секторе коттеджной недвижимости, в отличие от городской, не заметно никаких всплесков, замедление активности происходит в полном соответствии с сезонным фактором. "Продажи в коттеджных поселках в июле шли плохо,— говорит Игорь Лебедев из компании "Масштаб".— Как правило, в конце августа--начале сентября на рынке загородной недвижимости происходит небольшое плановое повышение цен. Люди возвращаются из отпусков, активность на рынке растет. Так что, скорее всего, в сентябре цены немного подскочат. Однако, несмотря на то, что спрос высокий, а предложения мало, очень часто объект на загородном рынке переоценен. Это осознают как покупатели, так и продавцы. Поэтому торг уместен практически в любом случае".
"Что касается динамики продаж в поселках в июле-августе, то она традиционно невысокая,— соглашается Полина Иванова, ведущий аналитик управляющей компании "Северо-Запад".— Однако существует ряд моментов, позволяющих не только не допустить оттока клиентов даже в "мертвый сезон", но и повысить уровень продаж. При заметном повышении готовности проектов — подключении центральных коммуникаций, прокладке внутренних дорог, оформлении рекреационных зон — продажи идут вверх".
Аналитики компании Rodex Group, впрочем, отмечают небольшой рост загородного рынка в июле. "Рост цен составил 2%, что говорит о довольно стабильной ситуации на рынке,— комментирует директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко.— Сегмент коттеджных поселков элит-класса для постоянного проживания перенасыщен. В сегменте бизнес-класса для постоянного проживания наблюдается относительное равновесие между спросом и предложением, но и в этом сегменте рынка уже явно наблюдается тенденция к превышению предложения над спросом. Самый высокий спрос в июле опять-таки пришелся на коттеджные поселки эконом- и бизнес-класса для временного проживания, то есть на рынке по-прежнему востребованы домовладения стоимостью до $400 тыс., поэтому развитие данных сегментов рынка видится наиболее целесообразным в 2007 году. Что и планируют в ближайшее время осуществить крупные игроки на загородном рынке Подмосковья".
В скором времени наверняка произойдет и перемещение активности подмосковных девелоперов на недооцененные пока направления. На самых популярных среди застройщиков шоссе — Новорижском и Рублево-Успенском — спрос значительно отстает от предложения, а вот на Киевском и Минском, напротив, предложение почти в два раза ниже спроса.
Фактор Сочи
Важнейшее событие июля — превращение города Сочи в столицу Олимпиады-2014. Большинство сочинских продавцов — как на первичном, так и на вторичном рынке — повысили цены еще до объявления решения МОК. Однако за прошедший месяц цены подтянулись вверх еще на 10-15%. Цена квадратного метра готового жилья класса "премиум" утвердилась на отметке $10 тыс., а сотка земли на первой береговой линии стоит сейчас $150 тыс. При этом рост в долгосрочной перспективе неминуем, так что сочинская недвижимость наверняка оттянет на себя частных инвесторов, которые раньше рассматривали Москву и Подмосковье в качестве основной площадки.
"Квартира в Москве уже не является обязательным пунктом в жизненной программе жителей других регионов, теперь на ближайшие годы для многих из них мечтой станет квартира в Сочи. Таким образом, неадекватные доходам москвичей и россиян цены на жилье в Москве и экономические изменения в стране привели к формированию альтернативных рынков, которые во многом удовлетворяют спрос",— утверждает Александр Крапин из агентства RWAY.
Впрочем, частные инвесторы постепенно уходили из Москвы в течение последних шести месяцев, так что "фактор Сочи" не должен оказать заметного влияния на столичный рынок.
