Офисы растут не там, где надо
Резкое увеличение ставок аренды в бизнес-центрах будет краткосрочным
Рост стоимости аренды офисов в Москве в 2025 году может составить вдвое больше, чем ожидалось весной: 16,7% по итогам года вместо 8,1%. Из-за дефицита предложения собственники начали предлагать помещения по сильно завышенным ценам. Из-за этого в перспективе рынок ждет охлаждение: уже в 2026 году рост ставок замедлится более чем в 2,5 раза, до 6,3%.
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
Ставки аренды офисных площадей класса A в Москве по итогам 2025 года могут вырасти на 16,7%, следует из консенсус-прогноза Центра ценовых индексов (ЦЦИ). Этот показатель более чем в 2 раза превышает апрельские ожидания (8,1%) и существенно выше значения 2024 года (7,6%). Ожидания скорректированы из-за низкого уровня вакантности. По данным IBC Real Estate, по итогам июня в Москве пустовало 4,5% площадей. Год к году значение потеряло 2 процентных пункта.
Партнер консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян связывает дефицит предложения с низкими объемами ввода новых площадей. Снижение темпов офисного строительства прослеживается уже несколько лет (см. “Ъ” от 30 апреля). Это привело к нехватке больших блоков в ключевых деловых районах. Директор центра экономического прогнозирования Газпромбанка Владислав Фадеев констатирует, что крупным компаниям в Москве фактически негде разместиться. Свободные лоты концентрируются около МКАД, но занимать их бизнес обычно готов лишь при отсутствии альтернативы.
Собственники сдающихся объектов реагируют на тренд повышением ставок.
Заместитель руководителя департамента офисной недвижимости консалтинговой компании Nikoliers Валентин Кусов говорит, что предложений офисов по завышенной цене в Москве только за второй квартал стало втрое больше. Инвесторы, по его словам, предлагают их в среднем на 82% дороже среднерыночных значений. Дисконтов на рынке практически нет, отмечает руководитель офисного департамента Whitewill Анна Трушкина. Меняется и структура предложения: доступны только наиболее дорогие офисы, что двигает среднюю стоимость объектов вверх, говорят в ЦЦИ.
Но повышающий тренд на рынке не сохранится долго: не чувствуя готовности к существенному росту финансовой нагрузки, бизнес отказывается от сделок. В этом году в Москве будет арендовано 1,3 млн кв. м офисов, на 43% меньше, чем годом ранее, подсчитал гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша. В Nikoliers ждут снижения общего объема сделок, включая продажу, на 26,8%, до 1,45 млн кв. м.
Владислав Фадеев констатирует, что спрос на офисы сейчас падает быстрее, чем ожидалось. Влияют не только завышенные цены, но и общая экономическая ситуация. «Есть тесная связь между спросом на помещения и ростом ВВП, сейчас мы видим замедление активности, продиктованное в том числе низкой доступностью кредитования»,— рассуждает он.
Консенсус-прогноз ЦЦИ предполагает рост на офисном рынке вакантности.
Если в апреле аналитики ждали, что к концу 2025 года пустовать будут 5,5% московских офисов, то сейчас — 6%. На показатель может влиять не только снижение спроса, но и появление новых объектов в непопулярных локациях. Директор по аренде «Сколково Парк» Елена Малиновская поясняет, что специализирующиеся на жилье девелоперы вынуждены строить офисы вблизи МКАД в рамках городской программы создания мест приложения труда.
Резкое падение спроса приведет к снижению темпа роста ставок в 2026 году. Консенсус-прогноз ЦЦИ предполагает замедление в Москве в 2,7 раза за год, до 6,3%. В 2027 году ставки вырастут еще меньше — на 3,4%. Аналитики Nikoliers закладывают в своем прогнозе увеличение стоимости аренды офисов в Москве на 3,5% в 2026 году, до 31,3 тыс. руб. за кв. м. Существенное замедление роста ставок началось и на рынке Санкт-Петербурга. Если за 2024 год, по данным ЦЦИ, аренда офисов в городе подорожала в среднем на 27,9%, то в 2025-м прирост составит 12,1%, а в 2026-м — 8,2%.