Работа в простом советском
Когда исчезнет предложение устаревших офисов
Рынок офисной недвижимости Москвы включает сегмент зданий, построенных в советский период — к ним относятся бывшие научно-исследовательские институты, гостиницы и промзоны, перепрофилированные под деловые комплексы. В общем объеме предложения доля таких объектов постепенно сокращается из-за включения в программу комплексного развития территорий.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
«Устаревшие офисные здания сосредоточены и в центральных, и в периферийных районах Москвы, где исторически располагались НИИ, административные учреждения советского периода и промышленные зоны. Наибольшее количество подобных объектов можно встретить в пределах Третьего транспортного кольца»,— говорит заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. Преимущественно промышленные зоны формировались на востоке и юго-востоке Москвы, но отдельные производственные предприятия были и точечно распределены по всей территории города.
Объем предложения под сдачу в аренду в советских офисных зданиях консультанты на рынке недвижимости не считают: в отчетах встречается только аналитика по бизнес-центрам классов А, prime, В+ и В–. На поисковый запрос бизнес-центров класса С, к которым относится советский фонд, Arendator.ru выдает 95 объектов в Москве. Помимо зданий бывших НИИ, в выдачу попадают и исторические, вероятно, не отремонтированные особняки.
Главная проблема недвижимости этого сегмента — износ зданий и коммуникаций. Советский фонд существует с устаревшей инженерией, и это существенно ограничивает спрос со стороны арендаторов, подчеркивает руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерина Белова. Арендаторы могут отремонтировать занимаемую площадь, и получится современный офис, но за его дверью будет старый коридор с единственным санузлом на несколько таких «кабинетов». Собственники зданий обновляют помещения преимущественно точечно: не всем пользователям требуется капитальная реновация, поскольку такие офисы снимают с целью сэкономить. «Значительная доля зданий остается без серьезного ремонта, что ограничивает их привлекательность для арендаторов»,— констатирует Валентин Кусов.
В то же время спрос на такие объекты сохраняется, особенно в сегменте бюджетных и нестандартных офисов.
Помещения в устаревших зданиях востребованы среди креативных индустрий, малого бизнеса, госструктур и арендаторов, чувствительных к цене, приводит пример руководитель департамента аренды OF.RU Михаил Бердичевский.
По данным Nikoliers, средняя арендная ставка в офисах класса С, построенных до 1991 года, в пределах МКАД составляет 15,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета ОПЕКС и НДС). Для сравнения: в классах А и Prime аналогичный показатель достигает 37 тыс. руб. «Рост ставок в низкокачественном офисном фонде очевидно менее выражен, чем в офисах классов А, Prime и B+, где накопленный спрос и рекордно низкий дефицит площадей поддерживают динамику увеличения арендной ставки»,— объясняет Валентин Кусов.
Во что превращаются советские офисы
Часть бывших промзон была реконструирована еще в середине 2000-х — начале 2010-х годов. Среди них — «Красная Роза», «Московский шелк», «Трехгорная мануфактура», «Новоспасский двор», «Лефорт», «Большевик». «Сегодня они функционируют как современные бизнес-центры класса B+ и в ряде случаев — класса A, предоставляя площади в аренду крупным компаниям»,— приводит пример директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.
С 2020-х годов бывшие производственные территории начали массово включать в программу комплексного развития территорий (КРТ): старые объекты сносят и застраивают участки заново. В целом по Москве по программе КРТ реорганизуются 920 га бывших промзон: на 65 площадках в 10 административных округах формируются многофункциональные территории с общественно-деловой застройкой, высокотехнологичными производствами и жильем. «Это вынуждает арендаторов покидать привычные локации. В качестве альтернативы компании либо рассматривают возможность приобретения помещений формата light Industrial, либо выносят свою деятельность за пределы МКАД»,— говорит госпожа Акатова.
«Собственники выводят из оборота такие объекты, поскольку они не соответствуют современным требованиям арендаторов и покупателей, а город трансформирует участки в рамках программы КРТ. Она должна обеспечить сбалансированное и устойчивое развитие территорий для повышения качества городской среды и создания новых точек притяжения для жителей»,— напоминает госпожа Белова.
Здания бывших научно-исследовательских институтов тоже реконструируют. Один из примеров: комплекс на улице Ефремова, ранее административного назначения, сегодня модернизирован и арендуется крупной компанией на постоянной основе. «Перспективы объектов производственного и административного назначения будут во многом зависеть от статуса зданий и решений, принимаемых в рамках реализации проектов КРТ. Возможны различные сценарии: снос, реконструкция или интеграция в новые архитектурные и градостроительные концепции»,— рассуждает Елена Акатова.
На текущий момент около 40% проектов КРТ предполагают общественно-деловую застройку, включая офисные площади.
Среди таких проектов — КРТ МиГ (913 тыс. кв. м общественно-делового назначения), «Южный порт» (1,16 млн кв. м), «Орджоникидзе, 11» (521 тыс. кв. м). В результате советский офисный сегмент класса С постепенно сокращается, его место занимают современные бизнес-центры. Помимо программы КРТ, драйвером изменений становятся и растущие требования арендаторов к качеству пространств. Поэтому в долгосрочной перспективе значительная часть устаревшего фонда будет либо реконструирована, либо замещена новыми проектами, убежден Валентин Кусов.
По словам Михаила Бердичевского, на реконструированные советские здания, особенно в ЦАО, также наблюдается устойчивый спрос со стороны операторов гибких офисов. «Пример — “Flexity Овчинниковская”. Здания с архитектурным или локальным потенциалом получают вторую жизнь в формате лофт-офисов, шоурумов, креативных пространств. То есть полного исчезновения сегмента не ожидается, но его структура будет меняться»,— считает эксперт.