Ритейл расстроил логопарки
Объем сделок со складами по итогам полугодия снизился на 63%
Рынок складской недвижимости Москвы и Подмосковья, переживавший последние годы всплеск роста, теперь оказался в крайне сложном положении. С января по июнь 2025 года спрос в этом сегменте упал до критической отметки, на 63% год к году, из-за сильного замедления активности маркетплейсов — ключевых арендаторов и покупателей площадей в логопарках. Для многих из них крупные объекты такого формата оказались менее доступными из-за дорогого заемного финансирования.
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
По итогам января—июня 2025 года объем сделок со складской недвижимостью в Москве и Подмосковье снизился на 63% год к году, до 792 тыс. кв. м, подсчитали в консалтинговой компании CMWP. По данным IBC Real Estate, за тот же период спрос на складские помещения в столице и области сократился на 42% год к году, до 891 тыс. кв. м. Снижение связано с замедлением экспансии компаний из сферы онлайн-торговли, ранее активно арендовавших и покупавших такую недвижимость, отмечает инвестиционный директор ГК «Ориентир» (девелопер логопарков) Ольга Кашкарова.
Объем рынка e-commerce к концу 2025 года увеличится на 27%, что на 8,5 процентного пункта (п. п.) меньше год к году, следует из базового прогноза консалтинговой компании «Яков и партнеры». По ее данным, в будущем общий рост рынка будет все более сдержанным: по итогам 2026 года его оборот вырастет на 21,9% год к году, а уже в 2030 году — только на 9,5%.
2,2 миллиона квадратных метров
складов будет введено в Москве и Подмосковье по итогам 2025 года, по прогнозу IBC Real Estate.
Ранее маркетплейсы заключали арендные сделки в формате Built-to-Suit (BTS, строительство под заказчика), отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Invest7 Александр Перфильев. Теперь доля таких сделок составляет всего 5% от общего объема спроса — это на 27 п. п. меньше, чем годом ранее, подсчитала руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
Дополнительно снижает спрос на склады высокая ставка аренды, говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. Сейчас аренда таких площадей в Москве обходится в среднем в 12,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год, добавляет руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. На значительное снижение ставок собственники логопарков не соглашаются, в будущем это может привести к убыткам, добавляет старший директор департамента складской недвижимости Ricci Руслан Готыжев.
Заключать сделки, в особенности крупные, потребителям складов мешает дорогое заемное финансирование — компании предпочитают оптимизировать имеющиеся площади, добавляет партнер консалтинговой компании NF Group Константин Фомиченко. В результате, по подсчетам Полины Афанасьевой, средняя площадь сделки по итогам первой половины 2025 года сократилась на 50% год к году, до 12 тыс. кв. м.
Из-за существенного сокращения объема сделок вакантность в складских помещениях начала расти: за январь—июнь 2025 года показатель достиг 2,1%, а уже к концу года составит 3,5%, считает Антон Алябьев.
По словам Константина Фомиченко, в период прошлогоднего бума инвестиционной активности договоры аренды или купли-продажи заключались за один-два месяца, теперь — за четыре месяца.
Падение спроса негативно сказывается на спекулятивных проектах (не под конкретного заказчика): теперь многие девелоперы, опасаясь невостребованности, стараются придержать строительство своих складов до появления якорных арендаторов, говорит Ольга Кашкарова. Так, по итогам января—июня 2025 года в стадии строительства для аренды оказалось 1,9 млн кв. м складской недвижимости, что более чем втрое больше год к году, подсчитал руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.