Застройщики не комплексуют

Общая площадь проектов КРТ, которые реализуются в Ростовской области, 442 га. Потенциал комплексной застройки территории региона около 2 млн кв. м жилья. Каждый из проектов КРТ предполагает не просто строительство жилья, но и возведение школ, детсадов, поликлиник, спортивных комплексов, парков, заведений общепита, торговых центров и других объектов, обеспечивающих жителям полноценное существование внутри своего ЖК или микрорайона. Эксперты рынка констатируют, что новая градостроительная политика в будущем серьезно изменит облик городов, а сегодня — полностью соответствует покупательскому спросу.

На сегодняшний день в Ростовской области реализуется ряд проектов КРТ на общей площади 442 га. Всего планируется построить около 2 млн кв. м жилья. В настоящее время на Дону, как и в ряде других регионов юга России, на законодательном уровне существует ограничение на выдачу разрешений на строительство, если проект не соответствует принципам комплексного развития территории. Грубо говоря, если застройщик не планирует строить соцобъекты, дороги и не учитывает градостроительные нормативы, разрешение на строительство ему не выдадут. Это реакция местных властей на серьезный дефицит мест в школах, детсадах и поликлиниках, а также на ряд других инфраструктурных минусов (дефицит парковочных мест, нагрузка на электросети и сети водоснабжения и пр.), с которыми столкнулся город вследствие точечной застройки.

Самый свежий проект КРТ донские власти подписали с компанией ССК в рамках ПМЭФ-2025. Это соглашение о комплексном развитии территории в Аксайском районе, где до конца 2032 года за 61 млрд руб. будет построено более 500 тыс. кв. м жилья, два детских сада, школа, станция скорой помощи, пожарное депо и другая инфраструктура.

В конце июня текущего года врио губернатора Ростовской области Юрий Слюсарь презентовал главе Минстроя РФ Иреку Файзуллину проект комплексного развития территории в микрорайоне «Левобережье». В настоящее время там завершается строительство школы на 1,1 тыс. мест. В планах: два детских сада, спортивные площадки и поликлиника.

Еще один крупный проект КРТ — микрорайон «Полет», который строится на территории старого ростовского аэропорта. Там, по словам Юрия Слюсаря, на площади в 367 га уже возвели девять многоэтажек, а до конца года планируют сдать еще семь домов. «Но район не будет состоять из одних лишь жилых квадратных метров. В прошлом году завершили строительство детского сада на 200 малышей, в феврале здание передали в муниципальную собственность. В мае прошлого года в районе начали строить школу. Она рассчитана на 1,1 тыс. учеников»,— написал господин Слюсарь в своем телеграм-канале.

В марте этого года врио губернатора посетил Суворовский микрорайон Ростова-на-Дону, где живет 70 тыс. человек, но на весь микрорайон работает только одна школа, в которой на момент визита Юрия Слюсаря училось 6 тыс. детей. «Сейчас проблему нужно исправлять, что называется, на ходу и по факту. Задача к 1 сентября — открыть в Суворовском микрорайоне две новые школы. К концу года здесь будет достроен новый детский сад на 240 мест»,— написал господин Слюсарь в телеграм-канале.

По данным донского минстроя, проекты КРТ реализуются СЗ «Ренессанс» на Восточном шоссе в Батайске, на участке площадью 11 га на проспекте 40-летия Победы в Пролетарском районе Ростова, на участке 32,8 га в Октябрьском районе Ростова, на участке площадью 19 га в Новочеркасске и на участке площадью 3 га в Таганроге.

«Обновление городского пространства»

Как отмечает руководитель департамента продаж новостроек и коммерции компании «Этажи-Ростов» Никита Цакадзе, комплексное развитие территорий — это не просто правильная, а необходимая стратегия для устойчивого роста Ростова-на-Дону. По его словам, город слишком долго развивался точечно, что приводило к перегрузке школ, пробкам на подъездах к новым ЖК и отсутствию социальной инфраструктуры в новых районах.

«КРТ позволяет переходить от точечной застройки к системному развитию целых городских кластеров: с детскими садами, поликлиниками, дорогами и парками — а не только квадратными метрами жилья. Это стратегический сдвиг от "построить быстрее и больше" к "построить качественно и на десятилетия вперед"»,— рассуждает эксперт.

Директор кластера «Юг» группы «Самолет» Дмитрий Яценко считает, что для застройщиков необходимость реализовывать проекты в рамках КРТ стала одновременно и вызовом, и новыми возможностями. По словам представителя девелопера, игрокам рынка пришлось перестраивать свои бизнес-модели, подготавливать всю инфраструктуру и заранее планировать шаги к реализации проекта, учитывая создание полноценной городской среды с продуманной социальной, транспортной и коммерческой инфраструктурой.

«При гармоничном использовании механизма КРТ и его грамотной реализации как инвесторами, так и государственными институтами облик будет меняться только в лучшую сторону. На месте устаревшей или неэффективной застройки, а также на пустующих территориях появятся современные кварталы с продуманной архитектурой и благоустройством. Это не точечные изменения, а полноценное обновление городского пространства»,— говорит господин Яценко.

По словам заместителя коммерческого директора СК10 Дарьи Боковни, комплексное развитие территорий — важный драйвер трансформации строительного сектора Ростовской области. «КРТ в целом повышает привлекательность осваиваемых районов для покупателей, так как активное развитие инфраструктуры устраняет былые недостатки этих локаций. Это увеличивает стоимость квадратного метра и повышает ликвидность жилья. В Ростовской области, где 52,4% строительства является индивидуальным, КРТ обеспечивает баланс спроса и предложения, сдерживая резкий рост цен»,— говорит госпожа Боковня.

По ее мнению, проекты КРТ кардинально меняют облик региона, так как делают его более однородным и гармоничным. В свою очередь, архитектура жилых комплексов, отмечает Дарья Боковня, играет важную роль для покупателей.

«В тренде — долговечные фасады в натуральной цветовой гамме, увеличенные оконные проемы с темными рамами, прозрачные входные группы с высокими потолками и просторными лобби. Современные материалы и технологии позволяют добиться того, чтобы здания выглядели свежо и респектабельно даже спустя десятилетия. И это весомое преимущество для покупателей недвижимости, которые хотят, чтобы квартиры со временем не падали, а только росли в цене»,— рассказывает заместитель коммерческого директора СК10.

Дмитрий Яценко также считает, что архитектурная составляющая играет немаловажную роль для людей при выборе будущего жилого комплекса. «Каждый день, когда они будут возвращаться с работы или досуга в свой дом, они захотят видеть ту архитектуру, которая им приятна и отвечает их потребностям и определенному пониманию качества жизни»,— подчеркивает эксперт.

Реализация КРТ в Ростове-на-Дону, по мнению Никиты Цакадзе, радикально изменит качество городской среды. Во-первых, отмечает он, инфраструктура будет строиться вместе с жильем, а не «когда-нибудь потом». Это уже видно на новых проектах, где в генплане сразу предусмотрены школы, ТПУ, парки, веломаршруты. Во-вторых, архитектурный облик становится более современным и гармоничным — девелоперы конкурируют не только планировками, но и концепциями благоустройства и дизайном фасадов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Клиент выбирает «жизнь за окном»

По мнению Никиты Цакадзе, уровень комфорта для жителей сегодня растет не только за счет самого жилья, но и за счет среды, в которой живет человек: от первых шагов у подъезда до маршрута в школу или офис. «Из нашего опыта: клиенты все чаще обращают внимание не только на квартиру, но и на "жизнь за окном". Кто-то выбирает район по школе, кто-то — по наличию парка или велодорожек»,— говорит риелтор.

Если говорить о запросах современных покупателей, то, по словам Дарьи Боковни, можно отметить тенденцию стремления к жизни в формате «15-минутного города»: когда социальная и коммерческая инфраструктура находится в пешей доступности. КРТ, отмечает она, в полной мере отвечает данному запросу благодаря смешанной застройке.

«В тренде также экологичность и технологичность, что эквивалентно спросу на зеленые решения и умные дома. В Ростовской области девелоперы внедряют энергоэффективные технологии, но инновационная активность в регионе пока недостаточна. Кроме того, покупатели заинтересованы в гибких форматах, причем это касается всех сегментов жилья. Преимущество КРТ — в возможности варьировать различные типы жилья в рамках одного проекта»,— комментирует эксперт.

По словам Дмитрия Яценко, современный покупатель все чаще выбирает не просто квартиру, а смотрит на район комплексно. Это и транспортная доступность, и обеспеченность социальной и коммерческой инфраструктурой, и внешний облик жилого комплекса, и обустроенность общественных пространств, вроде плейхабов (рекреационные зоны для детей), прогулочных дорожек и парков. «Концепция КРТ позволяет комплексно переосмыслить городские пространства и создать комфортную, современную и гармоничную среду, ориентированную на реальные потребности людей»,— резюмирует представитель девелопера «Самолет».

Экономика давит на тормоз

Дарья Боковня предполагает, что текущая экономическая ситуация может замедлить темпы реализации флагманских проектов КРТ в Ростовской области. Некоторые долгосрочные проекты, по ее мнению, столкнутся с корректировками сроков из-за инфляции и роста стоимости материалов. Также, отмечает эксперт, есть вероятность инвестиционных рисков: бюрократические барьеры (в среднем 153 дня занимает процедура получения разрешения на строительство) и кадровый дефицит осложняют ситуацию в девелопменте.

«В целом КРТ — необходимая мера для устойчивого развития, но ее успех зависит от координации между властью и бизнесом»,— говорит госпожа Боковня.

По словам Никиты Цакадзе, рискованным запуск новых проектов делает рост себестоимости строительства, ограничения по ипотеке и высокая ключевая ставка. Но, отмечает он, у крупных застройщиков с грамотной финансовой моделью КРТ-проекты остаются приоритетом.

«В условиях жесткой конкуренции именно проекты с продуманной средой и функцией "город в городе" лучше продаются. Государственные меры поддержки — как федеральные (льготная ипотека), так и региональные — играют критическую роль в поддержке КРТ. Судьба у заявленных проектов КРТ, но еще не начавшихся будет зависеть от двух факторов: устойчивости застройщика и градостроительной политики региона. Те компании, которые имеют опыт, ресурсы и банковскую поддержку, будут двигаться по плану — возможно, с корректировками сроков. Однако менее подготовленные игроки рискуют заморозить проекты. Это создает окно возможностей для консолидации — когда более крупные девелоперы забирают перспективные участки у менее эффективных. Важно, чтобы область сохраняла предсказуемость в градостроительных правилах и земельных отношениях — тогда рисков для инвесторов будет меньше»,— рассуждает эксперт «Этажей».

Дмитрий Яценко, в свою очередь, констатирует, что изменение ключевой ставки и рост себестоимости строительства стимулируют застройщиков адаптироваться к новым условиям, пересматривать подходы и предлагать рынку качественный, востребованный продукт в максимально удобном и продуманном формате.

Никита Цакадзе признает, что КРТ сформировало новый стандарт, который влияет на ценообразование, поскольку внутри крупных комплексных проектов — более высокая стоимость квадратного метра, но при этом — выше и потребительская ценность.

«Мы наблюдаем, что покупатели готовы платить за инфраструктуру, благоустройство, безопасность и среду. Поэтому в долгосрочной перспективе КРТ — это не про рост цен как таковых, а про смещение спроса в сторону качественных локаций. На вторичку и устаревшие локации это оказывает сдерживающее давление: без инфраструктурного обновления такие объекты становятся менее привлекательными»,— резюмирует представитель риеторской компании.

Дмитрий Михеенко