Нишевый подход

В Ростове-на-Дону сразу несколько местных компаний заявили о реализации проектов элитной жилой недвижимости. Это клубные дома, 1 кв. м в которых стоит в среднем 400–500 тыс. руб. Представители застройщиков уверены, что на такую недвижимость есть спрос, в основном среди ростовских бизнесменов, и с начала 2025 года он вырос, несмотря на экономическую нестабильность в стране. Дальнейшее развитие этого нишевого сегмента опрошенные Guide эксперты связывают с увеличением количества проектов в два-три раза и ростом спроса со стороны иногородних покупателей, прибывающих в южный мегаполис в том числе из новых территорий РФ.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

За минувшие два года в Ростове-на-Дону цены на элитную недвижимость выросли в 2,5 раза. Если в 2022–2023 годах в центре мегаполиса кв. м в «элитке» в среднем стоил 150–200 тыс. руб., то сейчас это уже 400–500 тыс. руб. Опрошенные «G» эксперты рост цен связывают с удорожанием стройматериалов и усилением конкуренции в элитном сегменте. Так, по словам управляющего партнера клубного дома «Парамонов» Александра Жилина, это не спекулятивный рост, а следствие появления в Ростове элитных домов, соответствующих всем современным требованиям к этому сегменту рынка недвижимости. «В конце 2022 года квартиры в ЖК "Гранд панорама" на набережной стоили из расчета 130–170 тыс. руб. за кв. м. Но в прошлом году инвесторы заявили о реализации в городе таких проектов, как "Собрание", "Парамонов" и "Реноме". Уже на старте квартиры в них стали продавать по 300–350 тыс. руб. за "квадрат". Сейчас же в элитном сегменте Ростова цены составляют 400–500 тыс. руб. за кв. м и даже выше»,— рассказал эксперт.

По наблюдениям руководителя проекта «Клубный дом Реноме» Максима Хмеля, до 2023 года в Ростове не было проектов, соответствующих современным требованиям элитного жилья: локация, архитектура, технико-инженерное наполнение, малое количество квартир, премиальная отделка мест общего пользования, высокий уровень сервиса и безопасности для жильцов и гостей, обеспеченность парковочными местами. А дома, которые назывались «элитными», по сути, такими не являлись, так как не соответствовали перечисленным критериям, добавил эксперт.

«Сегодня уже можно говорить о том, что в Ростове идет реализация ряда проектов строительства элитного жилья. Стартовая цена 350 руб. за кв. м с последующим ростом в 2–2,5 раза объясняется высокой стоимостью земельного участка в историческом центре, подорожанием отделочных материалов, а также инженерных систем премиального уровня и гарантированного качества»,— объяснил господин Хмель.

Ростов-на-Дону нельзя назвать городом с «зачаточным» рынком элитного жилья, уверена заместитель коммерческого директора компании «СК10» Дарья Боковня. Но в то же время город значительно уступает Москве, Сочи или Краснодару, добавила собеседница. «В Ростове преобладают премиум- и бизнес-классы, а классическая "элитка" (с ценой от 400 тыс. руб. за кв. м) представлена точечно. Прежде всего важна локация. Элитная недвижимость — это всегда лучшие места в городе (центр, набережная, исторические районы). Частично такое требование соблюдается, но есть к чему стремиться. Например, на набережной Дона пока строят мало»,— отметила эксперт.

По оценкам руководителя отдела продаж ГК «Альянс» Татьяны Богуш, средняя стоимость одного кв. м в действительно элитных проектах Ростова составляет сейчас 550 тыс. руб., в отдельных случаях доходит до 700 тыс. руб. «Такие цены обусловлены дефицитом локаций в центре города, высокими затратами на инженерные решения, архитектуру и материалы, а также устойчивым интересом со стороны обеспеченного клиента, не зависящего от ипотечных ставок»,— пояснила госпожа Богуш.

Максим Хмель заметил, что на стоимость дорогого жилья также влияет и состояние прилегающей к дому территории. Если дом расположен в хорошей локации, но при этом территория не благоустроена, то квартира в таком доме не будет стоить как элитная. «Например, жилой комплекс "Два капитана": сам по себе проект очень достойного уровня, но продается сейчас по цене бизнес-класса. Как только будет проведен капитальный ремонт и апгрейд сквера имени Седова (рядом с которым расположен ЖК), завершится долгожданная реставрация исторических Парамоновских складов, то цена квадратного метра в этом ЖК сразу увеличится на 20–30%»,— уверен эксперт.

Критерии оценки

Господин Жилин подчеркнул, что фактор места остается ключевым для объектов элитной жилой недвижимости: знаковая локация с живописными видами, исторический контекст, открытые перспективы на воду и узнаваемые городские достопримечательности. Однако, по его словам, элитность дома определяется архитектурой, пропорциями и планировками.

«Если половина квартир — однокомнатные, а для того, чтобы получить 200–300 кв. м, нужно объединять несколько лотов, то это не элитный проект. Таким образом, указанная средняя площадь, высокая этажность потолков (от 3,3 м), просторное лобби с ресепшен (как в хорошем отеле), индивидуальный подход к архитектуре и инженерии — все это критерии элитной недвижимости. А еще к каждой квартире должно быть не меньше одной парковки на спальню. Конечно, важны натуральные материалы в отделке и архитектура такая, чтобы здание достойно старело и могло красиво простоять 100–200 лет (как в случае с купеческими особняками в центре Ростова)»,— заключил эксперт.

Дарья Боковня заметила, что неотъемлемые признаки элит-класса — авторский дизайн, премиальная отделка и передовые технологии. «В Ростове этому критерию соответствуют не все проекты, которые позиционируются как элитные. Еще один момент — высококлассная инфраструктура и сервис. В столице Дона такие проекты встречаются, но они, скорее, исключение из правила. Наконец, но это важно для любого жилого комплекса, должен быть высокий уровень конфиденциальности и безопасности: закрытые территории, видеонаблюдение и другие надежные технологии, ограничивающие доступ посторонних на территорию объекта»,— отметила эксперт.

По мнению Татьяны Богуш, ключевые критерии элитной недвижимости — уникальная локация, архитектурная и инженерная проработка, ограниченное количество квартир, приватность, премиальная инфраструктура и высокий уровень сервиса. «Сегодня в Ростове часть проектов, заявленных как элитные, соответствуют лишь части этих параметров. Рынок пока находится в поиске качественного стандарта, но отдельные застройщики уже начинают его формировать. Мы не разделяем мнение, что ростовский рынок "в зачаточном состоянии", но признаем, что он пока не сформирован в классическом понимании. Спрос на дорогую и статусную недвижимость устойчив, однако качественное предложение ограничено. Это создает потенциал для развития»,— заметила госпожа Богуш.

Более пяти лет назад в Ростове были единичные примеры домов, которые условно можно было назвать «элитными», хотя застройщики их так не позиционировали, рассказал директор агентства Immobily Алексей Олейников. «Например, в центре города, в переулке Крепостном, был сдан девятиэтажный дом, в котором каждая квартира была площадью 220 кв. м и занимала целый этаж. Квадратный метр в такой квартире стоил на 30% дороже, чем в бизнес-классе. Всего в этом доме девять квартир. Но если смотреть на этот объект с сегодняшних позиций, то понимаем, что это просто хороший дом с небольшим количеством просторных квартир, в относительно хорошей локации. Для того чтобы быть элитным, он должен был соответствовать еще целому ряду критериев: видовые характеристики, качество и уровень отделки, наличие соответствующей инженерной инфраструктуры и т. д. Сегодня строители элитной недвижимости комплексно подходят к реализации таких проектов и стараются сразу учесть все критерии. Это и позволяет относить заявленные клубные дома к элитным объектам с адекватной для их уровня ценой "квадрата"»,— пояснил эксперт.

Миллиарды в каждый дом

По оценкам опрошенных «G» экспертов рынка, в каждый элитный объект ростовские девелоперы готовы инвестировать от 2 до 5 млрд руб. Так, Максим Хмель посчитал, что сейчас в Ростове идет реализация проектов, инвестиции в которые составляют 2–3 млрд руб. «С учетом стоимости проектного финансирования и скорости продаж квартир, могу предположить, что для некоторых девелоперов подобные проекты могут стать нулевыми по прибыли. Но это, как правило, компенсируется повышением статуса компании на рынке»,— уверен эксперт.

Говорить о четких сроках окупаемости в элитном сегменте довольно сложно, заметила руководитель отдела маркетинга ГК «Вертикаль Инвест» Валентина Боброва. «Элитное жилье — штучный продукт, и его создание зачастую не продиктовано исключительно финансовыми расчетами. Как правило, застройщики заходят в этот сегмент не ради быстрой прибыли, а для решения совершенно других задач. Во-первых, это имиджевые проекты, которые позволяют компании заявить о себе на новом уровне. Строительство элитного комплекса — всегда вызов: архитектурный, инженерный, организационный. Но именно такие вызовы помогают девелоперу переосмыслить подход к качеству. Во-вторых, такие объекты формируют определенную культурную и кулуарную среду. Это не просто жилое пространство, а сообщество, которое застройщик помогает собрать и структурировать. Это клубный формат, где важны не только стены, но и атмосфера, окружение, сервис. Если говорить об экономике, высокая себестоимость, дорогие материалы, продуманное благоустройство, нестандартные архитектурные решения — все это делает сроки возврата инвестиций неочевидными. Это не история про быструю окупаемость, как в массовом сегменте»,— пояснила эксперт.

Объем вложений в каждый элитный объект составляет 2–5 млрд руб., в зависимости от его масштаба, сообщила Дарья Боковня. «Срок окупаемости (одного объекта) составляет не менее трех лет, по причине узкой целевой аудитории. При этом успех реализации определяется уникальностью места (вид на Дон, исторический контекст) и правильным маркетингом (нужны исключительно адресные продажи)»,— пояснила представитель застройщика.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Все опрошенные эксперты сказали, что в элитном сегменте в регионе активно работают местные компании. Так, Александр Жилин заметил, что в город зашли крупные федеральные игроки, но они работают в массовом сегменте (реализуют проекты комплексного развития территории — возводят на окраинах ЖК с десятками многоэтажек). «А бутиковый продукт — это ручная, авторская работа. Здесь важны архитектура, идентичность, а не огромный тираж. И у локальных команд в этой нише пока серьезное преимущество»,— подчеркнул эксперт.

Элитную недвижимость в Ростове возводят местные компании, подтвердил и Максим Хмель. «В отличие от застройки полей, на которую ориентированы иногородние коллеги, возведение элитных домов предполагает знание менталитета будущих хозяев (более 80% покупателей такой недвижимости — состоятельные жители региона) и точечную инсталляцию в исторический и архитектурный контекст города. Так что здесь все козыри на руках у ростовских строителей»,— заключил господин Хмель.

Иногородние застройщики активно заходят в Ростов, констатировала Анастасия Слюсаревская, управляющая блоком маркетинга и продаж Muva Development (проект «Летний сад»). «Но у местных игроков есть главное преимущество: они знают контекст, знают, как "звучит" город. Например, наш проект вписан в улицу Пушкинская как ее продолжение. Это не конфликт с городом, а сотрудничество и гармония»,— пояснила собеседница «G».

По оценкам Дарьи Боковни, 70% покупателей элитной недвижимости в Ростове — мужчины 35–55 лет с доходом от 500 тыс. руб. в месяц, преимущественно владельцы бизнеса, топ-менеджеры из сферы промышленности и ИТ-сектора. «Как правило, они переезжают из квартиры в центре Ростова. Иногородних среди них — порядка 30%: жители Краснодара и Москвы, ДНР,— уточнила эксперт.— Местные застройщики понимают это и учитывают в проектах, лучше знают спрос, но им не всегда хватает экспертизы именно в люксе».

По мнению собеседницы, федеральные игроки готовы внедрять в Ростове столичные стандарты, но могут ошибаться с выбором локации, а это — серьезный риск для тех, кто строит элитные дома.

Спрос все решит

Дальнейшие перспективы этого сегмента в Ростове эксперты связывают с ростом спроса и расширением предложения. Например, Татьяна Богуш в качестве «ключевых драйверов развития» указала стабильный спрос, нехватку качественных проектов и растущий запрос со стороны потенциальных хозяев такого жилья на приватность и эксклюзивность.

Дарья Боковня сообщила, что в 2023–2024 годах, по оценкам аналитиков компании, спрос на элитное жилье вырос на 15–20%. Это произошло благодаря перетоку состоятельных клиентов из Краснодара, запросу ростовских бизнесменов на статусное жилье, а также миграции из Донецкой и Луганской народных республик. «Сейчас наблюдается тенденция к росту спроса, но есть и сдерживающие факторы, в числе которых — недостаток предложения (в Ростове мало объектов уровня люкс) и, как и в других сегментах, экономическая нестабильность, из-за которой часть клиентов вынуждена откладывать покупки»,— отметила собеседница. По ее мнению, для того чтобы рынок развивался, ежегодно в Ростове должны появляться три-пять новых проектов элитного жилья, а не один-два, как сейчас.

По мнению Анастасии Слюсаревской, Ростову не нужен массовый элитный сегмент — это противоречие. В идеале — один-два проекта в год, но действительно проработанных — клубных, с философией, с уважением к городу, уверена эксперт. «Это должен быть не многоэтажный гигант, а камерный дом с характером. Иначе будет не рынок, а безликая масса. Элитная недвижимость — это про редкость и уникальность»,— подчеркнула эксперт.

Спрос на такую недвижимость в Ростове находится в стадии становления, заметила Валентина Боброва. По ее словам, формат элитного жилья только начинает формироваться, говорить о зрелом или высоком спросе пока рано. «Здесь уместен вечный вопрос: что первично — спрос или предложение? В массовом рынке сначала появляется потребность, затем создается продукт. В премиальном — иначе: сначала возникает качественное предложение, и уже на него начинает формироваться спрос. В этом смысле элитная недвижимость — это всегда рынок "на опережение"», — объяснила госпожа Боброва.

Александр Жилин заметил, что первая половина 2025 года показала темпы продаж на рынке элитного жилья Ростова, сопоставимые с прошлогодними (те же 20%). Спрос продолжит расти, если рынок и дальше будет развиваться качественно, уверен эксперт.

«Сейчас, с одной стороны, растет насмотренность покупателей "элитки". С другой — падает ликвидность типовых решений. Люди все больше ценят эстетику, историю, смысл. От качества проектов зависит и количество элитных домов, которые может "переварить" город. Если каждое новое предложение будет кардинально лучше вторичного рынка, то оно найдет своего покупателя. У центра Ростова огромный потенциал для обновления. Мы пока только в самом начале этого пути»,— резюмировал господин Жилин.

Ефим Мартов