«На растущем туристическом рынке реализовать инвестпроект и получить прибыль достаточно просто»

В Кисловодске создают особую экономическую зону (ОЭЗ), ориентированную на развитие туризма. Подписаны соглашения с инвесторами на 100 млрд руб. Какие возможности открываются в связи с этим для бизнеса, как реализация проекта скажется на туристической привлекательности курорта, в чем особенности экономики города и что сдерживает ее развитие, в интервью Guide рассказал мэр Кисловодска Евгений Моисеев.

Guide: Как развивается ОЭЗ «Солнечная долина»? Есть ли уже якорные инвесторы и какие проекты планируются?

Евгений Моисеев: Уже в преддверии запуска ОЭЗ мы наблюдаем бум частных инвестиций в экономику Кисловодска. ОЭЗ ориентирована на туристско-рекреационное развитие и расположена в восточной части нашего курортного парка — самого большого рукотворного парка в Европе. Мы планируем создать комфортные условия для инвесторов. Рассчитываем, что они смогут построить на территории площадью 350 га более 60 гостиничных комплексов от 300 койко-мест в каждом. Общий планируемый объем может составить до 20 тыс. койко-мест.

В настоящее время мы проектируем зону, подводящие сети, электричество и решаем вопросы водоотведения. Документы о создании ОЭЗ находятся на согласовании в правительстве РФ. Фактически мы создаем за городом санаторный квартал, именно там будет размещена ОЭЗ туристско-рекреационной направленности.

На данный момент у нас нет резидентов, поскольку мы ожидаем решения федерального правительства о создании ОЭЗ. Но потенциальных инвесторов уже достаточно для создания зоны. В целом по Кисловодску за два года нам удалось подписать с инвесторами 73 соглашения общей стоимостью около 140 млрд руб. Большую часть внебюджетных инвестиций примет особая экономическая зона «Солнечная долина» — более 100 млрд руб.

G: Какие преференции получают резиденты?

Е. М.: Преференции значительные: получение участка, обеспеченного подводящими сетями, без проведения аукциона, а также освобождение от налога на имущество и льготы по налогу на прибыль. Это существенно смягчает налоговое бремя. Все желающие могут обращаться в министерство экономического развития Ставропольского края за разъяснениями, а также к нам — в администрацию. Мы рады каждому инвестору. На растущем туристическом рынке реализовать инвестиционный проект и получить прибыль становится достаточно просто. В городе практически все возможные участки задействованы, а количество недостроев и аварийного жилья сведено к минимуму благодаря выгодным рыночным условиям, сложившимся в последние годы.

Мы активно развиваем не только бальнеологию, но и познавательный, культурно-событийный, бизнес- и экотуризм. Все это способствует росту туристического потока и, как следствие, сокращению сроков окупаемости инвестиционных проектов. В этом году ожидаем рекордный турпоток — более 2 млн человек, из которых более 600 тыс. примут наши здравницы.

G: Какие трудности испытывают инвесторы из-за зон горно-санитарной охраны в Кисловодске?

Е. М.: Проблема, с которой сталкиваются инвесторы, пока не имеет простого решения. Почти вся территория Кисловодска находится во второй горно-санитарной зоне, а также в отдельных участках третьей зоны охраны. Вторая и третья горно-санитарные зоны имеют существенные ограничения хозяйственной деятельности, направленные на охрану природных лечебных ресурсов.

Вторая горно-санитарная зона предназначена для защиты месторождений минеральных вод и лечебных грязей от загрязнения и истощения. Здесь строго запрещено размещение объектов, не связанных с санаторно-курортным лечением, а также любые работы, которые могут негативно повлиять на окружающую среду. Например, строительство промышленных объектов или ведение горных работ, не имеющих отношения к курортной деятельности, подлежат запрету.

Третья горно-санитарная зона также направлена на охрану лечебных ресурсов, однако ее цели шире: она защищает от загрязнения не только минеральные воды и грязи, но и природные ресурсы в целом. В этой зоне вводятся ограничения на размещение как промышленных, так и сельскохозяйственных объектов. Хозяйственная деятельность допускается только в том случае, если она не приводит к негативному воздействию на окружающую среду и состояние лечебных ресурсов.

В настоящее время мы ожидаем разъяснений законодательства относительно возможности строительства многоквартирных домов с центральной канализацией во второй горно-санитарной охранной зоне. В этом вопросе необходимо подходить к принятию решений с особой тщательностью. Горно-санитарные округа играют важную роль в сохранении природного баланса региона.

G: Каковы перспективы для инвесторов, желающих изменить назначение сельскохозяйственных земель в Кисловодске для того, чтобы получить возможность строить на таких участках?

Е. М.: На территории Кисловодска имеются земли сельскохозяйственного назначения. Эти участки были присоединены от Предгорного района, и действующие договоры аренды на них пока не истекли. У этих земель есть установленный разрешенный вид использования, предусмотренный договорами. Если арендатор отказывается от земли и возвращает ее в муниципальную собственность, мы переводим участок в соответствующее назначение согласно правилам землепользования и застройки, как это указано в генплане. И после этого в соответствии с законом инвесторы могут использовать земли вокруг города, которые были присоединены по решению губернатора и при поддержке властей Предгорного муниципального округа.

Сложность заключается в том, что инвесторы берут землю в аренду, а затем обращаются за изменением назначения — например, с сельскохозяйственного на рекреационное. Однако здесь действует ограничение Земельного кодекса, которое справедливо: ставка земельного налога и стоимость земли существенно различаются в зависимости от назначения. Инвестор может отказаться от участка, подготовить проект и предложить изменить назначение, чтобы муниципалитет выставил участок на аукцион. Также возможно обратиться в правительство Ставропольского края с запросом о реализации приоритетного инвестиционного проекта.

G: Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке недвижимости Кисловодска?

Е. М.: Тенденции на рынке недвижимости подтверждают динамичное развитие нашего курорта. Это, в свою очередь, отразилось на стоимости жилья, которая значительно превышает цены в других городах региона и даже Северного Кавказа в целом. Актуальный тренд на рост цен продолжает сохраняться.

Ранее жители могли приобрести или продать квартиру по цене около 80 тыс. руб. за квадратный метр. Сегодня же цена на вторичное жилье достигает порядка 300 тыс. руб., а в новостройках она еще выше. Например, в городе можно приобрести элитное жилье по цене не ниже 800 тыс. руб. за квадратный метр. Это связано с ограниченными земельными ресурсами: у нас недостаточно свободной земли для активного жилищного строительства, и это не является приоритетом для города-курорта. Нам важнее наличие койко-мест в санаториях для оздоровления отдыхающих.

Все свободные участки, пригодные для жилищного строительства, переданы инвесторам по инвестиционным соглашениям с правительством Ставропольского края. В настоящее время в городе строятся жилые комплексы общей площадью несколько сот тысяч квадратных метров, различающиеся по стоимости. Спрос на недвижимость растет, особенно в качестве выгодного инвестиционного вложения из-за высокой стоимости. Да, стоимость недвижимости и ипотечных ставок достаточно высока, но мы ожидаем снижения ключевой ставки и улучшения состояния рынка ипотеки. Перспективы для этого есть. Популярность Кисловодска растет. Город преображается, становится более благоустроенным, земля дорожает, а заработные платы выросли почти вдвое. Бизнес получает новые возможности для развития.

G: Наблюдается ли интерес к проектам глэмпингов и кемпингов в Кисловодске?

Е. М.: Кисловодск прежде всего ориентирован на массовый туризм. Это экологический туризм, когда гости приезжают, чтобы насладиться красотами города и погулять по курортному национальному парку. Однако глэмпинги не обеспечивают достаточной емкости для размещения большого числа людей, что критично для нас. Мы стремимся привлечь большее количество гостей, делясь 200-летними традициями бальнеолечения и диетотерапии. Глэмпинги и кемпинги больше подходят для загородного отдыха, тогда как мы акцентируем внимание на развитии санаторно-курортной отрасли. Наша приоритетная задача — это капитальные строения, базы отдыха, санатории и пансионаты.

G: Как развивается социальная инфраструктура города?

Е. М.: В Кисловодске активно строятся социальные объекты: детские сады, школы, бассейны. Мы завершили ремонт Старого озера и благоустроили береговую линию. В планах — создание развлекательных детских центров и завершение благоустройства Комсомольского парка. Всего было благоустроено более 30 га территории, которая пустовала почти 30 лет.

В настоящее время ведутся переговоры с инвестором о строительстве современного аквапарка на Новом озере. Мы также запроектировали несколько объездных дорог вокруг Кисловодска и приступаем к ремонту мостов. Проектируется пешеходный каркас, который соединит Новое озеро со Старым и далее — с Замком коварства и любви. Это создаст новый пешеходный маршрут вдоль рек Аликоновка, Березовая и Подкумок.

Мы — туристический моногород, живущий за счет туризма, который способствует развитию бизнеса, созданию рабочих мест и повышению зарплат. Главной целью этой синергии является создание комфортной среды, развитие социального блока и популяризация Кисловодска для увеличения туристического потока через уникальные смыслы нашего города.

G: Хватит ли мощностей инфраструктуры Кисловодска для реализации новых инвестпроектов?

Е. М.: Географическое расположение города ограничивает использование ресурсов и инфраструктуры, созданной в соседних районах. У нас существуют задачи по обеспечению дополнительных потребностей в водоснабжении, водоотведении и электроэнергии. Мы активно работаем над устранением этих дефицитов. Например, для особой экономической зоны (ОЭЗ) мы уже проектируем подводящие сети, а затем будет организовано их распределение по территории. Я вижу в этом позитивный тренд: возникшая потребность открывает новые возможности для роста.

G: Правительство России обновило план развития Кисловодска до 2030 года. Какие этапы реализации уже пройдены?

Е. М.: В 2019 году губернатор поставил задачу увеличить туристический поток в два раза к 2030 году. Мы выполнили эту задачу на пять лет раньше запланированного срока и теперь ставим перед собой цель удвоить его снова. В 2024 году здравницы Кисловодска посетили 515 тыс. отдыхающих. А всего курорт принял более 1,9 млн гостей. Этот факт способствует росту зарплат, увеличению доходов. Однако не только финансовые факторы способствуют развитию. Главное — выявить уникальную идентичность города, способную привлечь внимание туристов. Начинать нужно с идеи: как сохранять ценности этой земли для для самого себя, моих детей и будущих поколений.