С акцентом на КРТ

В первой половине 2025 года в Ростовской области девелоперы ввели в эксплуатацию 346 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Еще 3,4 млн «квадратов» находятся сейчас в различной стадии строительства. Отраслевые власти и эксперты рынка уверены, что темпы ввода объектов и перспективы донского рынка хорошие, несмотря на существующие сложности, связанные, в том числе, с изменениями в регионе нормативно-правовой базы. Для более динамичного развития рынка застройщикам необходимо разрабатывать проекты с четким соблюдением критериев комплексного развития территории, уделять больше внимания вопросам комфорта и безопасности клиентов, прислушиваться к пожеланиям жильцов и учитывать их в дальнейшей работе. К такому выводу пришли участники круглого стола, организованного «Ъ-Ростов».

В 2024 году и в первой половине 2025-го отмена льготной ипотеки и серьезный рост ключевой ставки снизили спрос на покупку жилья в новостройках и приостановили рост цен. В то же время высокий «ключ» постепенно стал отражаться на снижении количества проектов. Существенное влияние на это оказал и мораторий на новые разрешения на строительство, действовавший в Ростове-на-Дону с 1 декабря 2024 года по 1 июля этого. На этом фоне застройщики региона основной фокус направили на завершение проектов.

Второе полугодие началось со снижения ключевой ставки. Это позволяет надеяться, что часть средств с банковских депозитов перетечет на рынок недвижимости. По мнению экспертов отрасли, в случае активизации спроса в 2026-2027 годах новые проекты начнут выходить на рынок, предложение постепенно будет наполняться, что в среднесрочной перспективе позволит сдерживать или даже понижать цены на жилье.

С другой стороны, на федеральном уровне меняется нормативно-правовая база, связанная с проектами комплексного развития территорий (КРТ). Так, с 1 сентября 2025 года вступит в силу приказ Минстроя РФ, который устанавливает дополнительные расчетные показатели для региональных нормативов градостроительного проектирования (парковки, озеленение, электрозарядная инфраструктура). Властям в регионах предстоит интегрировать новые требования в существующие нормативы градостроительного проектирования. Муниципалитеты получат более четкие ориентиры при планировании развития общественных пространств. Особенно актуальными новые нормативы станут для быстрорастущих городов и агломераций, где вопросы парковок и озеленения стоят наиболее остро.

Дискуссия о работе в меняющихся условиях, особенностях и возможностях отрасли развернулась во время организованного «Ъ-Ростов» круглого стола «Жилая недвижимость – 2025. Куда движется рынок?». Мероприятие проходило в Radisson Gorizont Ростов-на-Дону.

За первые шесть месяцев 2025 года в Ростовской области ввели в эксплуатацию 346 тыс. кв. м многоквартирного жилья, сообщил заместитель министра строительства и территориального развития региона Глеб Мельников. По его словам, темпы ввода объектов хорошие, активная застройка в регионе продолжается. Несмотря на то, что до 1 июля 2025 года на Дону действовал мораторий на выдачу новых разрешений на строительство.

«В новой градостроительной политике региона главным является такой показатель, как обеспеченность жилых комплексов объектами социальной инфраструктуры, – объяснил замминистра. – Сейчас на Дону создается нормативно-правовая база, в соответствии с которой застройщика обяжут в рамках комплексного освоения территории (КРТ) участвовать в создании школ, детсадов, поликлиник и других объектов. Первый этап этой работы будет завершен к концу лета и, прежде всего, норма коснется Ростова и соседних муниципалитетов».

Глеб Мельников рассказал, что, в рамках новой градостроительной политики уже заключен первый договор о КРТ – с ГК Правовой стандарт (входит в ГК ССК). Инвестор приступит к строительству крупного жилого комплекса в Аксайском районе, на въезде в Ростов. «Сейчас рассматриваем еще пять проектов комплексного освоения территории. Так же в наших среднесрочных планах еще порядка 15-ти таких проектов. Участники рынка достаточно хорошо восприняли новые условия реализации в Ростовской области новой градостроительной политики. Они понимают, что от этого выигрывают все», – резюмировал чиновник.

Заместитель директора по научной работе ГАУ РО «РНИиПИ градостроительства», кандидат архитектуры Оксана Садковская отметила, что региональные нормативы градостроительного проектирования должны учитываться в документах территориального планирования и на старте разработки проектов планировки территории, в частности, когда речь идет о КРТ, предполагающем размещение на одной территории многоэтажных жилых зданий и социальных объектов. Прежде всего, эти нормативы касаются обеспеченности жилых комплексов детсадами, школами, поликлиниками и т. д., добавила эксперт. «Нормирование происходит по каждому муниципальному образованию, в соответствии с его спецификой, – сказала госпожа Садковская. – Это касается обеспеченности территории социальными объектами и их доступности. Технического регулирования это не касается. Нормативы разработаны таким образом, чтобы муниципалитеты могли адаптировать расчетные показатели под свои нужды. Например, исходят из того количества мест в школах или детских садах, которое необходимо для конкретного города или района. То же касается и доступности этих объектов для местных жителей. Набор показателей, зафиксированный в региональных нормативах, регламентирован Градостроительным кодексом».

По словам Оксаны Садковской, региональные нормы – документ, который постоянно совершенствуется. Не потому, что он изначально был некорректно составлен, а потому, что происходят очень серьезные изменения градостроительной политики на уровне РФ, пояснила эксперт. «И адаптация к этим изменениям региональных градостроительных норм происходит в целях интеграции Ростовской области в общероссийский процесс пространственного развития», – резюмировала замдиректора.

Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько рассказал, что сейчас в Ростове-на-Дону заявлены к реализации 3,8 млн кв. м жилья, из которых 3,4 млн «квадратов» – это реальные проекты: идет активная застройка, есть продажи. Порядка 400 тыс. кв. м – это проекты «в запасе», которые в любой момент могут стартовать. Эксперт подчеркнул, что Ростов – один из крупнейших рынков недвижимости в России. Он занимает в стране шестое место – позиция, на которую мегаполис вышел в последние четыре года и закрепился в этом топ-10 в РФ, уточнил топ-менеджер. По его данным, Ростов является лидером в России по предложению нового жилья на одного человека – почти 3 кв. м. Для сравнения, в целом по стране это 1 кв. м, в городах-миллионниках – 1,8 кв. м.

По оценкам Ильи Володько, подавляющее большинство (75%) игроков ростовского рынка составляют инорегиональные застройщики либо федеральные девелоперы, тогда как 25% – это местные компании. За минувшие 10 лет иногородние игроки предприняли активную экспансию на рынок Ростова и, кстати, первыми стали реализовывать проекты КРТ, когда их еще так не идентифицировали. Один из ярких примеров – жилой район Суворовский. И если еще два года назад по итогам 12 месяцев в мегаполисе строилось не более 2 млн кв. м жилья, то теперь этот показатель почти вдвое больше, заметил эксперт.

«Сейчас в Ростове не проданы 52% новых квартир, тогда как в целом по России это почти 70%. То есть, ростовский рынок выглядит более привлекательно, чем общероссийский. По итогам года, судя по темпам продаж, которые мы сейчас наблюдаем, в регионе будет 13-14 тыс. сделок купли-продажи жилья в новостройках. И это тоже хороший показатель. Для сравнения, в среднем по стране их вдвое меньше. Все остатки в Ростове могут быть проданы за 2,7 года, тогда как в Краснодаре на это уйдет почти 4 года, а в среднем по России – 3,4 года. То есть, ситуация в Ростове лучше и стабильнее», – резюмировал господин Володько.

Генеральный директор и учредитель проектов URBAN Ольга Хасанова отметила, что среди покупателей квартир высоким спросом пользуются «евродвушки»: на них приходится 43% продаж жилья в домах комфорт- и бизнес-классов. Основные покупатели – инвесторы, приобретающие жилье для дальнейшей сдачи его в аренду, и молодые семьи. Также, есть высокий спрос и на расположенную рядом инфраструктуру: будущим собственникам важно, чтобы детсад, школа, поликлиника, магазин, кафе, спортзал и т. п. объекты были «под рукой», так как покупатели видят в этом залог комфортного проживания, добавила госпожа Хасанова.

«Вместе с Высшей школой экономики мы проводили исследование – посмотрели на эффект 15-минутного города, – сообщила топ-менеджер. – В результате, оказалось, что этот эффект неоднозначный. С одной стороны, наличие рядом всех необходимых объектов делает жизнь более удобной. С другой стороны, у подростков из-за близости такой инфраструктуры, высвобождается много времени, которое они тратят вовсе не на чтение книг. Развивается маргинализация, подростки объединяются в неформальные уличные группировки, что делает проживание в таких ЖК менее комфортным и безопасным. Кстати, безопасность – один из главных критериев, на которые покупатели квартир обращают пристальное внимание. И еще, по имеющимся у нас данным, сегодня только в 17% районах регионов РФ инфраструктура (при жилых комплексах) соответствует заявленной (в проектной документации)».

По словам директора по продажам региона ФД «Неометрия» Дмитрия Романишко, средняя стоимость квадратного метра в Ростове-на-Доне на конец июня составляла почти 145 тыс. рублей, что на 6% выше показателя конца 2024 г. При этом цена метра в новостройках стандарт-класса выросла за первое полугодие в сравнении с аналогичном периодом прошлого года на 7,6%, комфорт-класса – на 2%, бизнес-класса – более чем на 3%. Однако, по отношению к концу 2024 года бизнес-класс прибавил более 5%. «Стабильный рост цен в большинстве сегментов, который наблюдали в первом полугодии, подтверждает восстановление и укрепление спроса на жилье в Ростове, — отметил эксперт. — Рост стоимости в сегменте бизнес-класса свидетельствует о том, что на фоне растущих ожиданий аудитории такое жилье сохраняет инвестиционную привлекательность и продолжит укреплять рыночные позиции. Девелоперы не теряют интерес к бизнес-классу, поскольку видят перспективы и адаптируются под потребности аудитории. Для нее важны не просто квадратные метры, а качество, инфраструктура и локация. В итоге, мы видим, что спрос на дорогостоящую недвижимость растет».

По данным эксперта, в январе-июне 2025 года на ростовском рынке жилья было заключено 6902 сделки. Это на 20% меньше, чем в первой половине 2024 года, уточнил он.

«При этом, самыми стабильными в плане продаж стали бизнес- и элит-класс, — добавил господин Романишко. — С начала 2025 года на рынке недвижимости Ростова было заключено 646 сделок по продаже жилья бизнес- и элит-класса, что на 10,4% меньше, чем годом ранее (721 сделка). Для сравнения, в стандарт-классе число сделок сократилось почти на 60%: 605 сделок в январе-июне 2025 году против 1441 сделки в первые шесть месяцев 2024-го».

По мнению Дмитрия Романишко, жилье бизнес-класса в Ростове показывает большую устойчивость, по сравнению с другими сегментами. Этот сегмент менее всего восприимчив к изменению ключевой ставки, в отличие от эконом- и комфорт-класса, где колебания спроса более выражены, резюмировал эксперт.

Директор «ИНПК Девелопмент» Роман Чумак заметил, что нормы КРТ – это инструмент, позволяющий застройщику формировать среду, которая обеспечила бы потребности человека в социальной, транспортной, спортивной, коммерческой и др. инфраструктуре. «Самый важный тренд, который сейчас есть при формировании проектов КРТ, это наполнение территории социальными объектами, – подчеркнул топ-менеджер. – Если раньше мы говорили, что школа, поликлиника, детсад находятся на таком-то расстоянии от ЖК, то теперь принципиально иной подход: мы создаем жилые проекты, в которые интегрируем школу, детсад, поликлинику и т. д. Такой же подход и к дорожной инфраструктуре: раньше застройщики обеспечивали выезды из дворов на действующие городские магистрали, а теперь приходится самим проектировать дороги (особенно в крупных микрорайонах на окраинах городов), а внутри территории ЖК создавать дорожки для велосипедов и самокатов, ставить зарядные станции для электромобилей с выделенными парковками, учитывать все тренды».

Роман Чумак добавил, что сегодня стали серьезное внимание уделять облику Ростова, чтобы не было серых и безликих зданий, а больше было красивых архитектурных сооружений, с интересными фасадными решениями, подчеркивающими южный колорит. «Для этого на уровне администрации города создается соответствующая нормативная база, на которую застройщикам надо будет опираться при разработке архитектуры и дизайна новых ЖК, – объяснил эксперт. – Поскольку речь о создании комфортной для человека среды, то и продуманная архитектура зданий, и современные фасадные и планировочные решения, и благоустройство территории с выделенными зонами для спорта, семейного отдыха, пикников и выгула питомцев, вкупе со всей необходимой инфраструктурой, будут работать на решение этой социальной значимой задачи».

Сейчас необходимо создавать проекты, в которых будет не только комфортно жить и работать (учитывая тренд на то, что многие работают из дома), но и отдыхать, не покидая дома, заметила директор по маркетингу ООО «Азово-Донская Девелоперская компания» Юлия Лазарева. «Для понимания того, что же необходимо человеку для комфортной и счастливой жизни, необходимо исследовать свою аудиторию и нюансы региона, – уверена эксперт. – Современный девелопмент – это и строительство, и психология. Например, нам надо идти к людям, жителям объектов, которые застройщик сдал. Лучше, если это будет не анкетирование или работа с фокус-группами, а специально разработанная методика, в которой вопросы, позволяющие получить максимально точные и полные ответы. Именно они, а не только собственная экспертиза девелопера, позволят разрабатывать действительно востребованные проекты, ориентированные на людей, их потребности».

По мнению госпожи Лазаревой, идеальных объектов недвижимости не бывает, многие застройщики допускают ошибки в проектах, кроме того, меняется рынок и предпочтения покупателей, определенные изменения происходят в стране и регионе – все это надо учитывать. Это целая философия в работе над проектом – от идеи и подбора участка до проектирования, строительства и передачи жилья покупателям. Они, по сути, становятся участниками комьюнити жителей, у которых не только общие территория и инфраструктура, но и похожие взгляды на жизнь и интересы.

По словам директора по строительству ООО «Азово-Донская Девелоперская компания» Станислава Котченко, тенденция на рынке региона складывается таким образом, что актуальной становится продажа не участков и домов, а пространства. Для того, чтобы работа была успешной, надо слушать и слышать людей, подчеркнул эксперт. «Например, самые лучшие решения по благоустройству и обустройству территорий, это те, что подсказали специалистам сами жильцы, – заметил господин Котченко. – Например, нужна не просто стоянка для яхт в проектах у воды. Это должно быть место с развитым сервисом, с точки зрения всех процессов (не только ремонта). Не нужно делать несколько детских площадок, а сделать хорошее место для отдыха и игр детей, а также многофункциональное пространство, позволяющее взрослым жителям заниматься спортом, фитнесом, йогой, установить проектор, для демонстрации образовательных программ, а вечером еще и можно было без проблем жарить шашлык или готовить на барбекю. То есть, создавать все условия, необходимые для качественной жизни в таком комьюнити».

Станислав Котченко заметил, что в проектах КРТ надо предусматривать не только социальную инфраструктуру и другие необходимые объекты, но также создавать современные инженерные системы и коммуникации: строить очистные сооружения, канализационные коллекторы, централизованный водопровод и т. д. «Например, мы, как застройщики, положительно относимся к КРТ. Если найдем баланс между тем, что должны сделать для человека, и тем, что должны сделать власти региона, то это окажет положительное влияние не только на рынок многоэтажного строительства, но и на проекты индивидуальной жилой застройки. И в них школы, детсады, поликлиники и др. объекты также будет являться магнитами для аудитории», – резюмировал эксперт.

Директор по среднему бизнесу Альфа-Банка в Ростовской области Андрей Костин заметил, что финансирование жилищных проектов в регионе показало хорошую положительную динамику в 2024 году и показывает в первой половине 2025-го, даже несмотря на приостановку разрешений на строительство (РНС). «Действующие игроки приступили к реализации новых проектов, на рынок Дона вышли новые компании. И даже те, у кого приостановлены РНС, не остановили деятельность: делаются предварительные оферты, заключаются предварительные договора, – отметил господин Костин. – Банки могут с такими компаниями вести всю предварительную работу для того, чтобы при получении ими (либо возобновлении действия) РНС сразу помочь компаниям перейти к активной фазе – начать проектное финансирование стройки».

По словам Андрея Костина, размер кредитной ставки при финансировании строительных проектов зависит от ряда факторов. Например, от скорости наполнения эскроу-счетов – темпов продажи квартир в новом жилом комплексе. «При этом очень важно, чтобы у застройщиков не было излишних ожиданий от продаж площадей. Для этого надо анализировать ситуацию на рынке, сравнивать с уже имеющимися аналогами и предлагать покупателям реальную цену, – объяснил банкир. – Еще покупатели обращают пристальное внимание на социальную инфраструктуру и на место расположения (локацию) жилого комплекса. Эти критерии, наряду с привлекательной ценой, являются определяющими при принятии покупателем решения о покупке жилья».

Господин Костин рассказал, что для банка является нормальной, рабочей ситуацией, когда до ввода жилого объекта в эксплуатацию количество проданных в нем квартир не превышает 50%. «Мы понимаем, что работа с застройщикам по возврату кредита продолжится и после сдачи объекта и займет примерно год-полтора. Но если доля проданных квартир значительно меньше, то это создает некое напряжение и для застройщика, и для кредитора. Впрочем, каждый такой случай – индивидуален. Крупный банк и крупный застройщик (с репутацией, опытом) заинтересованы в положительном результате, поэтому всегда смогут найти выход, выработать совместное решение, договориться», – подытожил Андрей Костин.

Генеральный директор и партнер «Мадригал-лаборатория», основатель сервиса ИИ-менеджеров по продажам Sellergpt Марк Березкин заметил, что застройщики часто и много говорят о создании комфортных условий для жителей, формировании качественной среды, безопасности, удобствах и проч., но часто возникают ситуации, когда до управляющей компании невозможно дозвониться. «С другой стороны, застройщики заинтересованы в увеличении клиентского портфеля и повышении темпов продажи квартир, количества заключенных сделок еще на этапе реализации проекта, до сдачи объекта в эксплуатацию. Однако часто возникают случаи, когда клиенты оставляют заявку на сайте застройщика, а их потом одолевают представители других строительных компаний, которые, по сути, перехватывают клиентов», – объяснил эксперт.

По его мнению, современные технологии, на основе искусственного интеллекта, позволяют решать такие задачи, как повышение качества обслуживания жителей, обеспечение информационной безопасности, оперативное предоставление справочной информации о проекте, этапах его реализации, актуальных сроках сдачи ЖК и т. д. «Конечно, ИИ не заменит живого человека, но сможет взять на себя огромный пласт рутинных задач, сократить до минимума время ожидания ответов от клиентов, нивелировать финансовые и репутационные риски. Это жизненно важно для строительного бизнеса. Особенно в условиях падения покупательской способности, высокой доли непроданных квартир и борьбе буквально за каждого клиента», – резюмировал Марк Березкин.

Элина Куринная, руководитель направления продаж федеральным клиентам Юга и Черноземья компании АО «ЭР-Телеком Холдинг» (бренд ДОМ.РУ), отметила, что в последние годы растет спрос со стороны жителей многоквартирных домов на внедрение технологий умного дома. «Речь не только о камерах видеонаблюдения с возможностями видеоаналитки, но и об умном свете, дистанционном съеме показателей приборов учета, внедрении нейросетей, онлайн-оплате квитанций, электронных заявках в управляющую компанию, чатах с УК и т. д., – пояснила эксперт. – Это значительно повышает уровень комфорта и безопасности для собственников квартир в современных ЖК. Есть разные интерфейсы (для управляющих компаний и для жильцов), позволяющих решать различные задачи, но повышающими качество коммуникации между жителями и УК. В частности, исключают ситуации, когда жителям невозможно дозвониться до управляющей компании. Кстати, для нее, благодаря «умным» решениям, учет средств и контроль, например, за расходованием ресурсов, становятся понятными и прозрачными».