В последнее время участники московского рынка недвижимости активизировали деятельность в специфическом секторе операций с комнатами, которые успешно используются риэлтерами при расселении коммунальных квартир и обменах с доплатой. Анализу ситуации на рынке комнат в Москве посвящен сегодня обзор группы недвижимости Ъ.
Результаты проведенного Ъ телефонного опроса фирм-риэлтеров, которые объявляют в рекламе об операциях с комнатами в коммуналках, показали, что лишь очень незначительное число фирм специализируется на операциях купли-продажи этих объектов. В основном комнаты приобретаются риэлтерскими фирмами для расселения и проведения обменов с доплатой.
Анализ ситуации на рынке московских комнат, проведенный при консультационной поддержке фирмы "Форт", позволяет заключить следующее: при расселении наиболее привлекательными для риэлтеров выглядят двухкомнатные коммуналки, в которых один из жильцов (а лучше оба) согласен переехать в такую же комнату с небольшой доплатой. Прибыль от такой операции получается в результате того, что стоимость 1 м2 комнаты примерно соответствует (или чуть ниже) стоимости 1 м2 общей площади аналогичных квартир. То есть фирма при покупке комнаты платит лишь за жилую площадь, фактически получая даром подсобные помещения. Рентабельность такой операции составляет примерно 15% (при использовании длинных цепочек она может возрасти до 50%).
Обычно фирмы предоставляют жильцам коммуналок неприватизированные комнаты, которые в большом числе поступают на рынок и стоят на 10-20% дешевле приватизированных. Преимущество приватизированных комнат состоит в простоте оформления сделки. Продажа неприватизированных комнат оформляется путем обмена, что занимает больше времени. Осуществляется это следующим образом. В собственности фирмы имеется несколько "подставных" приватизированных комнат (возможности более дешевых), которые оформлены на сотрудников фирмы. Одна из них обменивается на комнату в коммунальной квартире, а после получения ордеров и прописывания сотрудника агентства в купленную комнату бывший жилец коммуналки, получивший по обмену комнату агентства, оформляет с ним договор купли-продажи на эту комнату (напомним, что комната является приватизированной) и прописывается к своим родственникам в Москве или другом городе — эта операция идет около месяца.
Как отмечают специалисты риэлтерских фирм, в последнее время возросла популярность обменов с доплатой. Предложение по обмену большей площади на меньшую с доплатой достаточно велико, что вполне понятно (одной из причин является, к примеру, повышение расценок на оплату коммунальных услуг). Наиболее часто встречается обмен однокомнатных квартир на комнаты и двухкомнатных квартир на однокомнатные. Размер доплаты в этих случаях обычно колеблется от $4 тыс. до $7 тыс., но в отдельных случаях может достигать $10 тыс. Рентабельность обменов с доплатой составляет обычно 15-20%.
Отдельно следует сказать о посреднических операциях с неприватизированными комнатами. Прибыль фирмы составляет в этом случае в среднем 7% от суммы сделки. Услуги по оформлению обходятся клиентам примерно в $1500. Значительный размер суммы определяется тем, что оформить такую покупку без помощи риэлтеров очень трудно, поскольку для этого нужна так называемая "подставная" квартира или комната, с владельцем которой и производится обмен. А поскольку эта комната должна постоянно находиться в собственности агентства недвижимости, вложенные в нее средства оказываются замороженными. Поэтому процент, который могла бы получить фирма от использования этих средств за то время, пока комната или квартира задействована в обмене, риэлтеры вынуждены закладывать в стоимость услуг. Если добавить к этой сумме стоимость получения всевозможных справок, необходимых для операции обмена, то в итоге получатся примерно те же $1500.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ