Ипотека-трансформер
Заградительные ставки заставляют банкиров обращаться к нетипичным сделкам
Доля рыночной ипотеки в общем количестве выдач достигла максимума за четыре месяца. Несмотря на это, она сильно уступает льготным программам, которые все еще остаются основным драйвером рынка. Рыночную ипотеку тормозят высокие ставки, но банки и застройщики удерживали ее на плаву совместными программами, которые, однако, могли приводить к росту цен на недвижимость. Кроме того, рыночная ипотека стала возможна только для заемщиков с запасом платежеспособности.
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Согласно данным БКИ «Объединенное кредитное бюро» (ОКБ), в июне доля рыночной ипотеки в общем количестве выданных ипотечных кредитов достигла максимума с февраля, составив 38%. В целом эта доля в 2025 году зафиксировалась на уровне 35–37%, что меньше, чем в 2024 году, когда доля рыночных программ могла превышать и 50% в месяц, следует из данных ОКБ.
Небольшое увеличение доли происходит на фоне снижения ставок по ипотечным программам банков. Так, согласно данным аналитического центра АО «Дом.РФ», по состоянию на 18 июля средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки составляла 24,5% годовых, уменьшившись с начала года на 4,52 процентного пункта.
«Рост рыночной ипотеки в июне, возможно, связан с ожиданием постепенного снижения ставок до конца 2025 года и возможностью рефинансировать кредит под более выгодный процент»,— отмечает зампред правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков.
Однако такие ставки все еще сдерживают выдачи по рыночным программам, отмечают эксперты. «Выдачи рыночной ипотеки в абсолютном выражении крайне малы как раз из-за заградительных ставок»,— говорит главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. По словам директора департамента «Домклик» Сбербанка Алексея Лейпи, доля рыночных программ в банке «колеблется в пределах 14–16% по итогам первого полугодия». Так, согласно данным ОКБ, в июне было выдано рыночной ипотеки на 57 млрд руб., в то время как по льготным программам — на 232 млрд руб.
В таких условиях спрос на рыночную ипотеку участники рынка стимулируют различными программами. Как констатирует директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина, в текущих условиях «рыночный сегмент кредитования в принципе по большей части представлен нетипичными сделками». По ее словам, при столь высоких ставках «ипотеку обычно готовы брать клиенты с большим первоначальным взносом либо те, кто планирует погасить значительную часть кредита в скором времени за счет, например, продажи имеющейся квартиры».
В частности, средний размер рыночного ипотечного кредита в первом полугодии 2025 года был меньше среднего чека по льготной ипотеке в 2,5–2,7 раза, следует из оценки “Ъ” на основе данных ОКБ. В 2021 году разница составляла всего 10–30%. Большинство выдач по рыночным ставкам в Сбербанке приходится на вторичное жилье (67%), которое «дешевле новостроек, что и поддерживает рыночную ипотеку на плаву», отмечает Алексей Лейпи.
Еще одной причиной роста доли рыночной ипотеки может быть переход клиентов с рассрочки на ипотеку. «Покупатели, бравшие квартиры в рассрочку, с завершением срока переводят оставшийся долг в ипотеку, и так как такие сделки часто не соответствуют условиям льготных программ, оформляется именно рыночная ипотека»,— поясняет Алексей Косяков.
При этом на размер среднего чека по льготным программам может влиять и предложение комбинированных ипотечных кредитов, отмечают банкиры.
Комбоипотека — сочетание льготной и рыночной ипотеки, когда часть суммы, соответствующая лимиту по госпрограмме, выдается под льготную ставку, а остальная — под рыночный процент.
В ВТБ отмечают, что «комбоипотека — это возможность получить большую сумму кредита для тех заемщиков, которые соответствуют условиям госпрограмм». По словам Алексея Лейпи, в Сбербанке в общем объеме ипотечных выдач с начала 2025 года доля комбоипотеки составляла 0,7–1,1%.
Как отмечает Екатерина Щурихина, банкам комбоипотека «дает возможность продолжать кредитование в условиях низкого спроса и укладываться по долговой нагрузке заемщика в свои риск-политики». При этом эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко обращает внимание, что «часто суммы рыночного довеска меньше основного льготного кредита и на общую статистику влияние может быть незначительно».
Впрочем, в ВТБ средний «чек» при сочетании с «семейной» программой — 19,3 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге и областях, в остальных регионах — 7,8 млн руб. (по семейной ипотеке установлены лимиты 7,3 млн и 1,8 млн руб. соответственно).
Однако эксперты считают, что существенного и опережающего роста объемов этого сегмента ждать до конца 2025 года не стоит.
«Это кредит с ограничениями — только получателям госпрограмм и имеющим запас платежеспособности»,— указывает Сергей Гордейко. По его мнению, объемы комбоипотеки могут вырасти и стать доступнее более широкому кругу заемщиков, когда рыночные ставки опустятся до 12–15% годовых.