Бизнес-центры уходят в коммерцию
К 2027 году доли офисов под аренду и продажу впервые сравняются
Ранее формат строительства офисов под аренду был привлекателен для девелоперов: бизнес-центры пользовались большим спросом у компаний, обеспечивая застройщику стабильный доход. Однако дорогое заемное финансирование и длительная окупаемость заставила офисный рынок Москвы трансформироваться. Уже в 2027 году доля объектов под продажу достигнет 75% от общего объема заявленных ко вводу бизнес-центров, а сток под аренду и продажу сравняется.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Аренда больше не привлекает девелоперов
В первом полугодии 2025 года офисные здания, предназначенные для аренды, заняли около 59% от общего объема существующих бизнес-центров, подсчитали в консалтинговой компании IBC Real Estate. По данным CORE.XP, объем сданной в аренду офисной недвижимости достигает 65%, в собственности у конечных пользователей находится 35% офисных пространств.
Такая пропорция связана с девелоперской активностью прошлых лет, когда застройщики ориентировались на получение дохода с арендного потока, отмечает заместитель директора департамента офисной недвижимости инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Яна Трапезникова. Эксперт поясняет, что арендная модель могла обеспечить застройщику стабильный доход из-за устойчивого спроса. Дополнительный объем офисного предложения для аренды обеспечивали инвесторы, желающие заработать на растущих арендных ставках, добавляет директор департамента продаж Ortiga Development Константин Самеди.
По подсчетам заместителя руководителя департамента офисной недвижимости консалтинговой компании Nikoliers Валентина Кусова, средняя арендная ставка в офисах Москвы к концу 2023 года выросла на 3% год к году, до 21,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в 2024 году прирост год к году составил 4%, ставка зафиксировалась на уровне 22,1 тыс. руб. за 1 кв. м.
Эксперт прогнозирует, что по итогам 2025 года показатель увеличится еще на 18%, до 26,1 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Аренда востребована, поскольку компании, которые снимают офисные пространства, избегают значительных капитальных затрат, освобождая финансовые ресурсы для инвестиций, говорит руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
Директор по коммерческой недвижимости девелоперской компании MR Group Кермен Мастиев обращает внимание на то, что ранее арендный рынок поддерживали крупные иностранные компании, которые покинули РФ после начала военного конфликта. По его словам, такие организации занимали заметную долю в структуре арендаторов, поскольку им было невыгодно приобретать офисную недвижимость в собственность на территории России.
Несмотря на то, что арендная ставка по итогам текущего года продемонстрирует высокий рост, строительство бизнес-центров для аренды становится невыгодным для девелоперов из-за дорогого заемного финансирования и длинного периода окупаемости, поясняет директор по коммерческой недвижимости девелоперской Level Group Александра Захарова. На этом фоне офисный рынок Москвы вынужден измениться.
Офисы выстраиваются к продаже
Из данных IBC Real Estate следует, что по итогам 2026 года доля бизнес-центров, предназначенных для аренды, составит всего 27% от прогнозируемого объема ввода, в то время как для реализации в продажу запланировано 73% новой офисной недвижимости. Похожую динамику консультанты ожидают в 2027 году, по итогам которого новые офисные здания для аренды займут 25%, для продажи — 75%.
В общем объеме стока доли площадей под аренду и продажу в 2027 году сравняются.
Бизнес-центры, реализуемые по модели сдачи в аренду, с 2015 года занимали около 70% существующего предложения, однако в последние три года показатель начал динамично снижаться. По итогам 2022 года на офисы под продажу пришлось 35% существующих площадей, 2023 года — 37%, а 2024 — 41%.
Разворот тренда продиктован дорожающим строительством и дефицитом рабочей силы. По подсчетам руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой, в начале 2025 года стоимость строительства офисных объектов класса А увеличилась на 11% год к году, до 187 тыс. руб. за 1 кв. м. Госпожа Белова считает, что с учетом текущей конъюнктуры, продажа офисного здания блоками становится приоритетной для девелоперов — это позволяет быстрее всего вернуть вложенные в строительство средства. Тем временем конечные пользователи все чаще рассматривают покупку бизнес-центра как способ зафиксировать издержки в условиях нестабильных арендных ставок, добавляет Яна Трапезникова.
Активному строительству бизнес-центров для продажи способствует и организованная мэрией Москвы программа по созданию мест приложения труда (МПТ), отмечает директор департамента офисной недвижимости консалтинговой компании NF Group Мария Зимина. Этой программой активно пользуются застройщики жилья, которые реализуют объекты коммерческой недвижимости для получения льгот по платежам в бюджет города, включая отсрочки, снижение или освобождение от платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков, и упрощенные требования к банковским гарантиям. По программе МПТ уже к концу 2025 года будет реализовано около 341 тыс. кв. м офисной недвижимости — это в четыре раза больше, чем годом ранее, подсчитали в IBC Real Estate.
Офисная недвижимость, предлагаемая для продажи, будет пользоваться спросом: вакансия на офисном рынке Москвы на текущий момент не превышает 4—5%, отмечает Кермен Мастиев.
Только по итогам первого полугодия 2025 года объем вложений с чеком до 500 млн руб. в строящихся и проектируемых бизнес-центрах Москвы увеличился на 17% год к году, до 38 млрд руб., подсчитала Екатерина Белова. Интерес к таким объектам подпитывается развивающимися российскими компаниями и крупными госкорпорациями, при этом дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ сможет обеспечить дополнительный приток покупателей на офисный рынок, отмечает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков.
Так, девелоперы пока не спешат вновь возвращаться к арендной модели. Более того, по словам Кермена Мастиева, строительство бизнес-центров для дальнейшей сдачи в аренду будет невыгодной стратегией для застройщиков на горизонте ближайших пяти лет. Это спровоцирует дефицит на рынке аренды, что создаст особые затруднения для компаний, в планы которых не входил большой объем вложений в штаб-квартиру, констатирует Яна Трапезникова.
При этом доходность таких объектов не снизится, поскольку из-за сокращения предложения арендные ставки продолжат стремительно расти, отмечает директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская. Ситуация повысит инвестиционную активность: блоки в бизнес-центрах, проданные частным инвесторам, уже начинают выходить на рынок аренды, поэтому в ближайшей перспективе можно ожидать увеличение арендного предложения по мере ввода объектов в эксплуатацию, отмечает Валентин Кусов. Кроме того, по мнению госпожи Трапезниковой, ситуация подтолкнет к развитию рынок субаренды и сервисных офисов.