Курорт взял рекорд без спроса
Цена квадратного метра в элитном жилье Сочи достигла 2,16 млн рублей
Стоимость элитного жилья в Сочи достигла исторического максимума — 2,16 млн руб. за квадратный метр. За год цена выросла на 4%. В сегменте элитных новостроек Сочи сравнялся с уровнем Москвы, где цена «квадрата» выросла за год на 11%. Аналитики констатируют, что, несмотря на рост цен, активность покупателей упала. Эксперты прогнозируют дальнейший рост стоимости премиальной недвижимости в Сочи.
Фото: Екатерина Якель, Коммерсантъ
Фото: Екатерина Якель, Коммерсантъ
На конец июня 2025 года средняя цена квадратного метра в элитной новостройке Сочи составила 2,16 млн руб. Это исторический максимум, констатируют аналитики консалтинговой компании NF Group. По их данным, за шесть месяцев прирост стоимости «квадрата» на первичном рынке курорта составил 3%, в годовом выражении — 4%. Предыдущий рекорд был зафиксирован в конце июня 2022 года, когда средняя стоимость квадратного метра жилья в Сочи достигла 2,11 млн руб.
Таким образом, показатель средневзвешенной цены в элитных новостройках главного курорта страны сравнялся с уровнем Москвы. Аналитики связывают это с динамичным ростом цены на премиальную недвижимость в столице (+11% за первое полугодие) и умеренной динамикой в Сочи (+3%). В краткосрочной перспективе эксперты ожидают сохранение этой тенденции.
Фото: «Ъ-Кубань»
Фото: «Ъ-Кубань»
«Сегодня Сочи постепенно уступает лидерство Москве по уровню цен, однако сохраняет свою устойчивость благодаря диверсифицированному спросу из разных регионов»,— комментирует региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.
Более значительный рост цен на первичное элитное жилье аналитики зафиксировали в Санкт-Петербурге (+18% за шесть месяцев 2025 года). Если полгода назад средневзвешенная цена в новостройке Сочи превышала уровень Санкт-Петербурга в 2,7 раза, то сегодня — в 2,3 раза.
Фото: «Ъ-Кубань»
Фото: «Ъ-Кубань»
В первом квартале объем предложения на первичном рынке элитного жилья Сочи достиг рекордных 680 лотов. За второй квартал предложение сократилось на 13%, вернувшись к показателям 2024 года. Основной причиной эксперты назвали снятие с продажи части апартаментов в одном из премиальных комплексов на побережье, что, в свою очередь, повлияло на структуру предложения: доля горного кластера составила 55% (+12 п. п. за полугодие).
Фото: «Ъ-Кубань»
Фото: «Ъ-Кубань»
В новостройках премиум-класса средневзвешенная цена «квадрата» в Сочи составила 1,87 млн руб. За полугодие прирост — 3%, за год — 6%. Такая динамика, по словам Ольги Широковой, обусловлена вымыванием наиболее ликвидного предложения, а также выходом новых лотов по верхней ценовой планке сегмента. В то же время в классе делюкс средняя цена квадратного метра составила 2,89 млн руб., снизившись за полугодие на 0,3%, но увеличившись за год на 5%.
Активность покупателей, по словам госпожи Широковой, снизилась: за полгода было заключено порядка 60 сделок, что на 31% ниже значения аналогичного периода прошлого года.
Эксперт по недвижимости агентства «Оникс-Недвижимость» Марина Мальцева считает, что в 2025 году ценовой рекорд на первичном рынке «элитки» Сочи сформировался не на эмоциях, а на точных рыночных механизмах. «Предложение сократилось на 12—14% всего за квартал: часть апарт-проектов временно ушла с рынка, а новых стартов — минимум. При этом себестоимость строительства продолжает расти: материалы, земля, логистика — все дорожает. В условиях дефицита покупатели переключились на то, что осталось в продаже, — а там цена уже выше»,— рассказывает она.
Что касается горных проектов, то их доля, по словам эксперта, впервые за несколько лет превысила долю прибрежных. Госпожа Мальцева отмечает, что эти комплексы ориентированы на состоятельных клиентов, часто включают премиальный сервис, закрытую территорию, SPA и горнолыжную инфраструктуру. «Они и тянут цену вверх — не по статистике, а по факту сделок»,— говорит эксперт.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев считает, что рост цены квадратного метра в элитных новостройках Сочи скорее связан со стоимостью земельного участка, затратами на разработку и реализацию концепции, а также сопутствующими расходами и финансовой моделью реализации, чем с наличием «ажиотажного спроса». Эксперт отмечает, что в сравнении с другими классами маржинальность проектов элитного сегмента всегда была выше.
Эксперт по недвижимости Сочи Кирилл Флутков констатирует, что премиальный сегмент не подчиняется механизмам массового рынка: не работают льготные программы, семейная ипотека или субсидии. «Сделки проходят за “живые” деньги, и цена формируется только двумя факторами — себестоимостью строительства и спросом»,— поясняет он.
Господин Флутков отмечает стабильный интерес к данному сегменту со стороны покупателей, у которых уже есть активы. «В Сочи таких покупателей достаточно: кто-то перекладывает средства из зарубежной недвижимости, кто-то хочет безопасную и ликвидную инвестицию на юге России»,— рассказывает эксперт.
Евгений Ткачев считает, что новый ценовой максимум можно ожидать в 2026 году. На это, по его словам, способен повлиять рост цены продажи в текущих объектах. Кроме того, ценовой максимум, отмечает эксперт, может быть обновлен за счет вывода на рынок концептуально новых и более дорогих решений.
«С учетом динамики логика подсказывает: новый рекорд — не вопрос “если”, а вопрос “когда”. При запуске одного-двух новых проектов в Красной Поляне, при стабильном рубле и росте турпотока осенью, планка в 2,2—2,4 млн руб. за “квадрат” снова будет взята»,— резюмирует Марина Мальцева.