Миражи на Бали
До 70% застройщиков острова работают без разрешений
Покупатели строящегося жилья на Бали нередко остаются без вилл и без денег — история обманутых дольщиков подтверждает высокий риск для иностранных инвесторов. По оценкам экспертов, большинство девелоперов на острове реализуют проекты без всех необходимых разрешений. Как распознать недобросовестного застройщика и как обезопасить вложения, разбирался «Ъ-Недвижимость».
Фото: Shutterstock Premier / Fotodom
Фото: Shutterstock Premier / Fotodom
Летом 2025 года Telegram-каналы сообщили о новом замороженном проекте на Бали: около 30 россиян потеряли средства, вложившись в строительство частных вилл на острове Нуса-Пенида.
По словам судебного эксперта экспертной группы Veta Александра Терентьева, объективной статистики по доле проблемных застройщиков нет, но участники рынка оценивают показатель на уровне 50–70%.
По информации Tranio, основные риски при приобретении недвижимости на Бали связаны прежде с некорректной документаций: проекты могут реализоваться на участках с ограниченным правовым статусом или без разрешений на строительство и последующую эксплуатацию.
Самая распространенная схема мошенничества — продажа лотов без стройки и реализация одной виллы сразу нескольким покупателям. «Часто застройщики начинают реально арендовать землю и вести работы только после продажи первых лотов»,— поясняет CEO агентства Tatiana Ageeva Real Estate Татьяна Агеева. По ее словам, дополнительный риск создает слабый контроль за назначением земли: часть проектов строится на участках, где жилая или коммерческая застройка запрещена.
На Бали иностранные девелоперы чаще всего приобретают недвижимость в формате долгосрочной аренды — leasehold — сроком от 2 до 100 лет. Известно о попытках обойти эти ограничения через фиктивные местные компании или номинальных владельцев, которые приводили к потере активов. По словам Александра Терентьева, «только индонезийцы могут покупать землю с правом собственности Hak Milik (полное право собственности на землю). Любые номинальные конструкции подвергаются критике как небезопасные и создают возможности для мошенничества и коррупции».
Кроме того, для легальной эксплуатации объекта требуется разрешение Persetujuan Pembangunan Gedung и сертификат Sertifikat Laik Fungsi. Если комплекс занимает более 4 тыс. кв. м и управляется как гостиничный актив, обязательна лицензия TDUP на компанию-застройщика.
Также в Tranio среди потенциальных рисков называют сокрытие управляющими компаниями части доходов от аренды. Такая практика квалифицируется местными властями как мошенничество и может привести к закрытию управляющей компании или всего комплекса.
По словам участников рынка, минимизировать риски можно только с полноценным due diligence. «Клиенты закладывают на проверку всех прав в среднем две-три недели и $2–10 тыс.»,— говорит Александр Терентьев. По оценке Татьяны Агеевой, услуги агентства обходятся инвестору в 3–5% от суммы сделки и могут доходить до 7–10% для сложных проверок.
Права дольщиков на острове практически не защищены: на Бали нет эффективной системы эскроу, и средства чаще всего переводятся напрямую застройщику.
«Единственная рабочая защита — поэтапная схема платежей, четкие штрафы за срыв сроков и регистрация всех договоров через нотариуса»,— обращает внимание Татьяна Агеева.
В других популярных у российских инвесторов странах защита покупателей новостроек продумана лучше. По данным UBS Global Real Estate Bubble Index, минимальные риски для инвесторов — в европейских странах. Дубай, Сингапур и Тель-Авив входят в категорию контролируемого риска. В Tranio напоминают, что в Дубае девелоперы обязаны подтвердить наличие средств на строительство еще до начала проекта и получить лицензии в RERA Dubai Land Department. «Недостроя в Дубае не существует с 2009 года, медианный срок задержки сдачи в 2024 году составил всего два месяца»,— говорит Татьяна Агеева.