Заемщики не тянут бремя

Рост просроченной задолженности в ипотеке в Краснодарском крае с января по май составил 122%, показатель достиг 8,8 млрд руб. При этом за минувший год просрочка по ипотеке выросла всего на 21,9%. Столь резкое ускорение роста показателя просроченной задолженности в этом году эксперты связывают с тем, что заемщики не справляются с кредитной нагрузкой в нынешних экономических условиях. Аналитики считают, что сегодня выгоднее арендовать квартиру, чем покупать ее в кредит на невыгодных условиях. В то же время для банков ситуация с просрочкой по ипотеке — не критичная.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В Краснодарском крае по состоянию на 1 мая 2025 года просроченная задолженность по ипотеке (свыше трех месяцев) составила 8,8 млрд руб. За четыре месяца текущего года показатель вырос на 122%. Такие данные публикует коллекторское агентство «Долговой консультант».

Согласно статистическим данным, на 1 января 2025 года объем просроченной задолженности по жилищным кредитам на Кубани составлял 3,9 млрд руб., а годом ранее — 3,2 млрд руб. В целом неуплата по ипотечным кредитам в регионе на 1 мая 2025 года составляла 846,5 млрд руб., доля просроченной задолженности — 1,04%.

По словам генерального директора «Долгового консультанта» Дениса Аксенова, аналитикам еще предстоит проанализировать причины такого достаточно резкого увеличения объема просроченной ипотечной задолженности. Предположительно, отмечает он, это заемщики, которые взяли кредиты после июля 2024-го года, когда ключевая ставка была установлена на уровне 18%, и не смогли справиться с их обслуживанием.

«Второй причиной можно назвать застой на рынке недвижимости, когда заемщик не может быстро найти покупателя на залоговую квартиру. По мере снижения процентных ставок данные тенденции увеличения просроченной ипотеки должны ослабнуть. Можно будет рефинансировать кредиты под более низкую ставку, легче будет продаваться залоговая недвижимость. Но при таком сценарии мы, всего скорее, столкнемся с ростом цен на квадратные метры»,— прокомментировал господин Аксенов.

Кредиторы копят недвижимость

По данным ГИС «Торги», в первом полугодии 2025 года в Краснодарском крае прошло 34 аукциона по продаже жилья должников в рамках исполнительных производств. Средняя стоимость одного объекта на торгах составила почти 4 млн руб. Всего за полгода в регионе было реализовано залоговой недвижимости на 135,4 млн руб., рост цены лотов за время аукциона в среднем увеличился на 8,9%.

В России за шесть месяцев текущего года на торгах в рамках исполнительного производства было продано 1090 квартир, кредиторы вернули себе 3,4 млрд руб. В среднем стоимость одного жилого помещения по стране на торгах достигла 3,15 млн руб.

По мнению Дениса Аксенова, количество состоявшихся торгов жилой недвижимостью в исполнительном производстве и объем вырученных средств в первом полугодии 2025-го в целом по стране получился скромным. Это он объясняет низким спросом на жилье в целом.

«Бывшие собственники в результате принудительной реализации получили, возможно, меньше, чем рассчитывали. На треть снизилось среднемесячное количество состоявшихся торгов, уменьшилось повышение цены на торгах. Единственная позитивная тенденция — средняя цена одного жилого объекта недвижимости выросла на 3,4%. Количество торгов снижается в том числе и по причине диалога. Должники и кредиторы начинают общаться, находят компромисс, решают проблему. В условиях низкого спроса кредиторы вынуждены накапливать на своих балансах недвижимость, которую не удалось быстро продать»,— резюмирует господин Аксенов.

Выдача ипотеки снизилась в два раза

По последним данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в мае средний размер ипотечного кредита в Краснодарском крае составлял 4,56 млн руб. По показателю величины займа Кубань занимает десятое место в России, уступая Москве (7,3 млн руб.), Московской области (6,01 млн руб.), Санкт-Петербургу (5,81 млн руб.), Якутии (5,27 млн руб.), Приморскому краю (4,94 млн руб.), Хабаровскому краю (4,84 млн руб.), Ленобласти (4,73 млн руб.), Бурятии (4,66 млн руб.) и Татарстану (4,57 млн руб.). За год средний размер ипотечного кредита на Кубани снизился на 4%.

В то же время динамика выдачи ипотечных кредитов в Краснодарском крае, по данным на апрель текущего года, показала отрицательное годовое значение. Так, если в апреле 2024 года в регионе было выдано 4,58 тыс. кредитов на жилищные нужды, то в апреле 2025-го — только 2,38 тыс. Для сравнения: снижение выдачи ипотечных кредитов в России (апрель к апрелю) составило 42,7%.

Директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков отмечает, что серьезное падение выдачи кредитов на покупку жилья произошло во второй половине 2024 года и было связано с окончанием действия наиболее массовых программ льготной ипотеки. При этом с февраля 2025 года, по словам эксперта, выдача ипотечных кредитов в стране постепенно восстанавливается, но по-прежнему находится на низком уровне по сравнению с первой половиной прошлого года.

«На динамику выдачи ипотеки оказывает влияние политика регулятора по охлаждению ипотечного рынка, в том числе рост ключевой ставки и макропруденциальные ограничения в отношении показателя долговой нагрузки (ПДН). В настоящее время банки ориентируются на заемщиков с высокой кредитоспособностью — на получение ипотеки могут рассчитывать прежде всего граждане с достаточно высоким показателем Персонального кредитного рейтинга и уровнем ПДН не более 50%»,— прокомментировал господин Волков.

По словам эксперта, в текущем году наблюдается рост доли молодых ипотечных заемщиков в возрасте до 40 лет. Это, по мнению Алексея Волкова, обусловлено увеличением в последнее время доли льготной ипотеки в общей структуре ипотечных кредитов, а также предпочтением банков кредитовать заемщиков из наиболее массового возрастного диапазона — от 30 до 40 лет.

Выгоднее снимать

Старший преподаватель кафедры банковского дела университета «Синергия» Андрей Сироткин считает, что ситуация, которая складывается на рынке ипотечного кредитования в Краснодарском крае, предсказуемая, поскольку проблемы на местном рынке, по его словам, появились еще в 2024 году.

«Если сравнивать с другими регионами Российской Федерации, то ситуация на Кубани действительно вызывает озабоченность. Краснодарский край занимает первое место по скорости роста просроченной задолженности по ипотеке. Причин тому может быть несколько. Во-первых, это достаточно высокая ключевая ставка, которая не позволяет сегодня снижать ставки по новым ипотечным кредитам и проводить рефинансирование. Даже снижение ключевой ставки на последнем заседании Банка России не привело к каким-то серьезным корректировкам. По этой самой причине проводить рефинансирование уже взятых ипотечных кредитов в нынешних реалиях не очень выгодно»,— говорит господин Сироткин.

Увеличение роста просрочки, по его мнению, связано еще и с тем, что инфляция в стране достаточно высокая, а уровень доходов населения не растет либо растет темпами значительно меньше, чем уровень инфляции. Из-за этого, отмечает эксперт, заемщики, взявшие кредиты в 2023–2024 годах, сталкиваются со сложностями. В частности, у них не получается рефинансировать ипотеку, а порой даже не получается продать заложенное имущество по выгодной цене, чтобы решить проблему.

«Люди, которые приобретают недвижимость на этапе строительства, вынуждены снимать жилье и при этом платить параллельно по кредиту. А поскольку застройщики зачастую сдают жилье с задержками, то финансовое бремя, которое лежит на покупателе и на арендаторе квартиры одновременно, возрастает. При этом уровень доходов не растет, а уровень жизни падает, поскольку инфляция разгоняет цены. В этой связи, повторюсь, ситуация с задолженностью по ипотеке в Краснодарском крае меня не удивляет»,— рассказывает Андрей Сироткин.

Людям, попавшим в сложную ситуацию, преподаватель кафедры банковского дела рекомендует взять кредитные каникулы или получить отсрочку, когда кредитный платеж можно заморозить на два-три месяца. В то же время заниматься рефинансированием в сегодняшних экономических реалиях, по мнению, эксперта, сложно.

«В нынешних обстоятельствах все-таки выгоднее снимать квартиру, нежели приобретать собственное жилье. Безусловно, наличие собственной квартиры греет душу, но ежемесячный платеж по ипотечному жилью будет намного выше, чем платеж за аренду квартиры. Приобретать квартиру под 20–21,5% — это откровенный грабеж»,— резюмирует Андрей Сироткин.

Ситуация контролируемая

Ведущий аналитик инвестиционной компании «Цифра брокер» Наталия Пырьева констатирует, что на горизонте с 2019 года по июнь 2025 года доля просроченной задолженности по ипотеке в структуре общей задолженности по жилищным кредитам в Краснодарском крае превышает средние показатели по России. Однако это, по мнению эксперта, еще не считается «критическим звоночком», поскольку в общей картине есть нерепрезентативные крайности. Вместе с тем, отмечает госпожа Пырьева, текущие показатели по Краснодарскому краю не превышают значений 2019–2021 годов. Соотношение просрочки к общему кредиту в июне 2025 года составляет 1,12% (в целом по России 0,71%), тогда как на максимумах 2019–2021 годов показатель был на уровнях 1,2–1,3% (в целом по России этот показатель колебался вблизи 1%).

Как рассказал в рамках ПМЭФ-2025 председатель правления банка «Кубань Кредит» Александр Калинич, в этом году кредитный риск выходит для финансовых организаций на первый план, потому что объемы реструктуризации кредитов будут увеличиваться. Также, по его словам, возрастут объемы просроченной задолженности, что приведет к росту резервов в банковской системе, а, соответственно, рекордных прибылей уже не будет. «Качество кредитного портфеля, несмотря на внешнеполитические риски и рост ключевой ставки, пока на высоком уровне. Просрочка в банке составляет менее 1%»,— рассказал господин Калинич.

По словам Наталии Пырьевой, рост просроченной задолженности все же может привести к негативным последствиям для банковского сектора и застройщиков. Но пока, отмечает она, ситуация контролируемая — банковский сектор заблаговременно наращивал резервы, Банк России повышает макропруденциальные лимиты, действие льготных программ ограничено, рыночные ставки высокие, поэтому новый кредит растет медленно.

«Мы полагаем, что в перспективе до конца 2025 года показатель просроченной задолженности по ипотеке будет расти или оставаться на повышенных значениях. По мере снижения ключевой ставки и снижения кредитной нагрузки на население обстановка будет нормализоваться, а качество кредитного портфеля улучшаться»,— резюмирует ведущий аналитик «Цифра брокер».

Дмитрий Михеенко