ИЖС без защиты
Какие риски возникают при строительстве частного дома
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) остается одним из самых динамичных сегментов недвижимости в России. Но вместе со спросом растет и число людей, которые остаются без дома и с долгами. По оценкам Центробанка и депутатов Госдумы, проблемы недобросовестных подрядчиков и серых схем затрагивают уже десятки тысяч человек.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным ДОМ.РФ, с января по май 2025 года в России было введено около 33 млн кв. м частных домов. Это на 7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом число граждан, пострадавших от недобросовестных подрядчиков в ИЖС, составляет как минимум 10,8 тыс. человек, сообщал Минстрой.
В реальности количество обманутых домовладельцев может быть еще больше — на уровне 20 тыс., заявил депутат Госдумы Александр Якубовский на ПМЭФ-2025.
По данным главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, около 30 тыс. россиян, которые взяли льготную ипотеку на самостоятельное строительство дома, не смогли возвести жилье в установленные сроки. Сейчас правительство рассматривает возможность продлить срок строительства по таким кредитам с 12 до 24 месяцев при наличии уважительных причин для задержки. Кроме того, около 5 тыс. заемщиков, которые оформили льготную ипотеку для строительства с подрядчиком, готового дома так и не получили: компании обанкротились или исчезли. «Проблемы этих двух групп решаются по-разному»,— уточнила госпожа Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров ЦБ по денежно-кредитной политике.
В ДОМ.РФ отмечают, что множество мелких подрядчиков долгое время работали по так называемому котловому принципу: брали деньги у новых клиентов, чтобы закрыть стройки старых. Однако после введения эскроу-счетов для строительства ИЖС схема перестала работать. «В условиях отсутствия прозрачности и минимальных резервов начались кассовые разрывы и волна банкротств»,— поясняют в ДОМ.РФ.
Дешево выйдет дорого
Самые распространенные проблемы в сегменте ИЖС — недостроенный объект или некачественные работы. «Есть реальный пример: плохо утеплили стену, зимой она промерзла, а переделывать можно только летом. Люди провели зиму в холодном доме»,— рассказывает начальник отдела «Загородная недвижимость» «ИНКОМ-Недвижимости» Татьяна Максимова.
Эксперты подчеркивают: есть несколько признаков, которые должны насторожить заказчика еще на этапе выбора подрядчика.
По наблюдениям ДОМ.РФ, тревожный сигнал — если подрядчик отказывается использовать эскроу-счет или предлагает «скидку» за его неиспользование, требует надбавку за «безопасную» схему, не готов включать в договор подробную смету, сроки и полный проект с архитектурной и инженерной частями.
«Наличие только общих слов — путь к тому, что при первом же споре клиент не сможет ничего доказать»,— добавляет госпожа Максимова.
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский полагает, что одна из ключевых причин недостроев — стремление клиентов найти минимальную цену. По его словам, заказчики часто выбирают неопытные ИП без портфолио, не задумываясь о рисках кассового разрыва и об отсутствии финансовой подушки. В результате они остаются и без дома, и с обязательствами перед банком.
По оценке «Домклик», в 2025 году средняя стоимость строительства индивидуального жилого дома без отделки составляет от 40 тыс. до 60 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 5–10% больше, чем годом ранее. Для каркасных домов расходы могут быть меньше — от 35 тыс. руб. за 1 кв. м. Деревянные дома из качественного бруса обычно обходятся на 10–15% дороже каркасных аналогов, кирпичные — в среднем на 20–30% дороже.
«Дешево хорошо не бывает: стоимость должна соответствовать объему работ и материалам. Прежде чем заключать договор, важно проверять подрядчика через реестры СРО, судебную историю и реальные отзывы»,— уточняет господин Лазовский.
Но даже если подрядчик проверен по всем источникам, от финансового риска застраховаться не получится, если условия сделки не закреплены документально и расчеты не проходят через банк. «Надежный договор — это не формальность, а фактически единственная защита»,— подчеркивает Татьяна Максимова.
ЦБ рекомендует банкам идти навстречу клиентам, которые остались без дома: реструктурировать долг, переносить сроки или в отдельных случаях частично списывать задолженность. «Но этого недостаточно. Сегменту ИЖС нужны более четкое правовое регулирование и единые стандарты для всех участников рынка»,— отмечал депутат Якубовский.