Стройка ждет окончания вкладов
Потенциально до 13,5 трлн руб. депозитных средств могут пойти на погашение рассрочек
Доля рассрочки в проектах застройщиков, находящихся на проектном финансировании банков, угрожающе растет. По оценкам участников рынка, сейчас она доходит до 30%. Схема рассрочки несет в себе риски для всех сторон: и для клиента, и для застройщика, и для банка, кредитующего проект. Впрочем, банкиры ожидают, что часть депозитов, накопленных в период высоких ставок,— около 13,5 трлн руб.— может пойти на погашение рассрочки на жилье.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Банки, кредитующие застройщиков в рамках проектного финансирования, отмечают рост доли продаж жилья такими застройщиками в рассрочку, свидетельствует опрос “Ъ”. В Сбербанке доля рассрочки в продажах жилья в портфеле проектного финансирования за последние 12 месяцев выросла с 15% до 25–30%. По оценкам руководителя дирекции проектного финансирования недвижимости Альфа-банка Ларисы Лобановой, по проектам, запущенным после 1 июля 2024 года, треть покупателей использует рассрочки.
В рамках проектного финансирования дольщики открывают счет эскроу в банке, перечисляют на него денежные средства, которые используются для фондирования кредита застройщику. Банк финансирует расходы по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств. Деньги со счетов эскроу перечисляются застройщику после ввода объекта в эксплуатацию. По оценкам ЦБ, в первом квартале 2025 года объем проектного финансирования составил 8,7 трлн руб.
По словам предправления банка «Дом.РФ» Максима Грицкевича, ранее порог продаж у банков, ограничивающий процент рассрочки в договоре, составлял в среднем 10% и до ввода дома рассрочка должна была быть закрыта, но сейчас эти лимиты банки расширяют по инициативе застройщика. Лариса Лобанова отмечает, что рассрочка — это инструмент поддержки продаж в текущих условиях высоких ставок по ипотеке. Она поясняет, что при рассрочке на счет эскроу поступает первоначальный взнос, в среднем он составляет 20–30%, далее застройщики, как правило, устанавливают ежемесячный или ежеквартальный график внесения платежей. Поступление средств на эскроу-счета позволяет застройщикам снизить процентные расходы, что является более выгодным вариантом, чем полное отсутствие таких продаж, заключает госпожа Лобанова.
При этом директор сегмента «Недвижимость» Т-Банка Вадим Мамонов обращает внимание, что схема рассрочки несет в себе риски для всех сторон: и для клиента, и для застройщика, и для банка, кредитующего проект. Особенно в случае расторжения договора: тогда средства со счета эскроу подлежат возврату, что создает дополнительную нагрузку на кредитора, добавляет он.
Елизавета Данилова, директор департамента финансовой стабильности ЦБ, 3 июля:
«В последнее время возросла рассрочка, которая напоминает ипотеку, но не характеризуется теми защитными механизмами заемщика, которые есть в ипотеке».
Эксперт ипотечного рынка Сергей Гордейко отмечает, что дефолты по рассрочкам будут расти и в худшем случае могут дойти до 10% от всех договоров рассрочки. В такой ситуации ЦБ уже выпустил 9 июня рекомендации для банков, чтобы корректно учитывать риски по таким проектам, а также разрабатывает подходы к регулированию практики продаж в рассрочку. Главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова обращает внимание на то, что, согласно текущим рекомендациям, наличие существенной доли рассрочек в продажах застройщиков необходимо расценивать как негативное явление и учитывать это при определении резерва по кредиту застройщику.
По словам Максима Грицкевича, рассрочка сконцентрирована в проектах со сроками ввода в 2026–2028 годах: люди предпочитают держать деньги на депозитах, зарабатывать и затем оплачивать рассрочку. По мнению Ларисы Лобановой, высокие ставки по депозитам формируют отложенный спрос на приобретение недвижимости. Потенциально 13,5 трлн руб. депозитных средств могут пойти на покупку недвижимости, в том числе на рассрочки, подсчитали в банке «Дом.РФ». По мнению старшего директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирины Носовой, перетоку части средств с депозитных и накопительных счетов в рассрочку будет способствовать снижение ставок по счетам, а также ожидания роста стоимости жилья из-за восстановления спроса при снижении ставок по рыночной ипотеке.