Практически все предыдущие обзоры группы недвижимости Ъ, посвященные квартирному рынку, не касались торговли в Подмосковье по причине ее более низкой активности по сравнению с московской. Однако в последнее время спрос на квартиры в прилегающих к Москве районах увеличился и продолжает расти. Поэтому сегодня мы решили познакомить читателей с ситуацией, складывающейся на квартирном рынке Подмосковья.
В силу того что основная часть риэлтерских фирм жестко ориентирована на московский квартирный рынок, общий торговый оборот в сделках с подмосковными квартирами весьма незначителен. Несмотря на то что многие риэлтерские фирмы в начале своей деятельности торговали и подмосковными квартирами, впоследствии все они сконцентрировали свое внимание на Москве: подмосковный рынок оказался менее гибким и ликвидным, а следовательно, и менее прибыльным.
Тем не менее в настоящее время ситуация на рынке подмосковных квартир начинает постепенно изменяться. С начала года спрос на подмосковные квартиры, по данным МЦБН, увеличился на 10%. Специалисты фирмы связывают это не столько со стремлением самих жителей Подмосковья улучшить свои жилищные условия, сколько с притоком значительного числа потенциальных покупателей из бывших республик Союза. А поскольку в большинстве случаев средств от продажи квартиры на Украине, в Белоруссии или Азербайджане на приобретение жилья в Москве не хватает, покупатели вынуждены приобретать квартиры в ближнем Подмосковье. Кроме того, возникают дополнительные сложности с пропиской. Поэтому подмосковные районы, особенно расположенные в часе-полутора езды от города, стали пользоваться большим спросом у покупателей.
Как показывают результаты продаж квартир в Подмосковье, основной спрос приходится на двухкомнатные квартиры. В общем числе проданных квартир двухкомнатные составляют более 3/4.
Из-за небольшого количества проводимых в Подмосковье сделок и низкой ликвидности выставляемых на продажу квартир (в среднем в 2-3 меньшей, чем на московском рынке) точная оценка стоимости квартиры в Подмосковье с учетом всех ее особенностей крайне затруднена. Квартира, как правило, выставляется по цене, учитывающей пожелания продавца и весьма приблизительные представления эксперта о ее стоимости. Затем цена постепенно понижается до уровня, когда квартира продается — или же сделки вообще не происходит.
По-прежнему основными критериями, влияющими на стоимость квартир в Подмосковье, является ее отдаленность от Москвы и наличие удобной транспортной связи с Москвой. Лишь затем идет качество самой квартиры. Кроме того, подмосковный рынок очень сильно подвержен воздействию случайных факторов: по словам экспертов МЦБН (единственной, кстати, сохраняющей сегодня целый отдел по продаже квартир в Подмосковье), были случаи, когда сравнительно дорогие квартиры продавались очень быстро, а очень дешевые стояли в продаже месяцами. Однако приблизительная оценка стоимости квартир в Подмосковье на сегодняшний день представляется все же возможной. Она представлена в таблице. Стоимость 1 м2 квартир на первом и последнем этажах уменьшается на 15%, а улучшенная планировка (новые панельные и кирпичные дома) увеличивает цену на 10-20%.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА