Элитная недвижимость прописалась в Замоскворечье

Объем предложения делюкс-недвижимости в Замоскворечье за три года вырос более чем в десять раз, а динамика цен опережает среднерыночные показатели. Район отличается устойчивой структурой предложения с высокой долей качественно реконструированного исторического фонда, что выделяет его на фоне соседей. При этом новое строительство в локации остается ограниченным, формируя предпосылки для дальнейшего роста цен. Эксперты отмечают: наибольший инвестиционный потенциал сохраняется в верхних сегментах рынка.

По данным Kalinka Ecosystem, по итогам мая в Москве было продано 106 квартир премиум- и делюкс-классов на общую сумму 22,7 млрд руб. Бюджет сделок на 30% превысил показатели мая 2024 года. С начала года рынок вырос еще заметнее: в январе—мае было приобретено 780 элитных квартир общей площадью 94 тыс. кв. м — это на 30% и 36% соответственно больше, чем в аналогичный период 2024 года. Сумма сделок увеличилась на 60%, до 133 млрд руб.

Средневзвешенная цена в сегментах премиум- и делюкс-недвижимости достигла 1,7 млн руб. за 1 кв. м, что на 50% выше показателя мая 2024 года и на 20% превышает средневзвешенный показатель продаж апреля 2025 года. Динамику объясняет значительная доля более дорогих сделок класса делюкс, объясняет основатель Kalinka Ecosystem Екатерина Румянцева.

Рынок растет в том числе за счет инвесторов, возвращающих капитал из ОАЭ. Недвижимость Дубая и других эмиратов остается привлекательной для долгосрочных стратегий, особенно в верхнем ценовом сегменте, но все больше клиентов делают выбор в пользу сбалансированных инвестиций в России. Для них важно держать активы в знакомой юрисдикции с понятными правилами и высокой ликвидностью, следует из данных Kalinka Middle East. Кроме того, темпы роста цен на элитную недвижимость в России опережают показатели ОАЭ. Так, в Москве стоимость 1 кв. м в высокобюджетных проектах увеличилась с 2020 года на 81%, в Дубае в пересчете на дирхамы за квадратный фут — менее чем на 40%.

В России покупателям есть из чего выбрать: хотя объем предложения снизился относительно пикового значения третьего квартала 2024 года и первого квартала текущего года, за год наблюдается небольшой прирост. Сегодня в экспозиции представлено 3,8 тыс. лотов общей площадью 555 тыс. кв. м, что на 2% и 7% соответственно выше показателей мая 2024 года.

По предварительным итогам первого полугодия, которые подвели в «Intermark Городская недвижимость», 60% сделок с элитной недвижимостью пришлось на районы Пресненский, Дорогомилово, Хамовники, еще около 11% продаж — на Замоскворечье, уточняет генеральный директор и управляющий партнер компании Дмитрий Халин.

Чем привлекает Замоскворечье

Замоскворечье выделяется среди других локаций—лидеров спроса опережающим ростом предложения и цен. За последние три года объем элитной недвижимости в продаже здесь увеличился более чем в десять раз, подсчитали в NF Group.

Как следует из данных «Ъ-Недвижимости», высокобюджетное жилье в локации за это время подорожало на 40%, что на 14 процентных пунктов выше среднерыночных показателей по сегменту.

«В Замоскворечье сложились оптимальные условия как для жизни, так и для инвестиций»,— говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. Среди особенностей места эксперт выделяет однородную социальную среду, «что особенно ценно для элитного рынка». Так, по данным «Ъ-Недвижимости», в Замоскворечье высокая доля исторической недвижимости: дома дореволюционной постройки и номенклатурный фонд занимают больше 20%. Чуть более 10% в предложении приходится на советские панельные дома, что, например, заметно меньше, чем в соседнем Таганском районе. При этом историческая недвижимость в массе своей отремонтирована или реконструирована.

«Клиенты видят полноценное развитие статусной локации. В Замоскворечье с красивой исторической застройкой сочетается значительное число достопримечательностей и центров притяжения, развитая культурно-досуговая инфраструктура (Дом музыки, филиал Малого театра, в непосредственной близости — Третьяковская галерея)»,— добавляет Анна Раджабова.

По данным NF Group на май 2025 года, в элитных новостройках Замоскворечья было представлено около 410 квартир — это 13% от всех экспонируемых квартир на первичном рынке элитной жилой недвижимости.

Локация замыкает топ-3 районов по количеству лотов, уступая лишь Дорогомилово (18%) и Пресненскому району (17%). В Замоскворечье сейчас идут продажи в восьми проектах, из них два относятся к классу делюкс, один — элит, остальные — к премиум-классу. «Новостройки класса делюкс расположены в более престижной части района внутри Садового кольца, включая остров Балчуг. Это более тихая, малоэтажная, исторически наполненная локация, которая всегда была центром притяжения для элитного жилья»,— говорит директор направления по продажам новостроек NF Group Константин Андрюшин.

По его словам, по итогам первого квартала 2025 года район занял третье место по объему спроса на первичном рынке: здесь было сосредоточено 8% от всех сделок в элитных новостройках. «Среди преимуществ локации — тишина и спокойствие места, в отличие от более динамичных районов в центре, перегруженных пешеходными и транспортными потоками. Здесь большое количество набережных, много сохранившейся исторической застройки, потрясающие видовые характеристики, близость Кремля»,— перечисляет господин Андрюшин.

При этом застраивается Замоскворечье неравномерно: с начала 2020-х годов проекты практически не сдавались.

В нынешнем и будущем годах к вводу запланирован значительный объем жилья, но затем будет «перерыв» до 2028 года.

Например, в июне разрешение на ввод в эксплуатацию получил клубный дом «Космо 4/22» от ГК «Галс-Девелопмент». Еще один жилой комплекс в Замоскворечье от того же девелопера, элитный «Монблан», будет сдаваться как раз в 2028 году.

Как растут цены

«Предложение в районе формируют преимущественно проекты на начальной стадии строительства. На фоне роста строительной готовности новых проектов и с учетом достаточно высоких темпов продаж в них потенциал прироста цен в районе высокий»,— отмечает Екатерина Румянцева.

Средняя цена жилья в Замоскворечье росла за истекшие пять лет практически в том же темпе, что и в целом по Центральному округу: на вторичном рынке подорожание за этот период составило 72% и 75% соответственно. Драйвером роста локации остается элитная недвижимость: отдельные проекты за время строительства подорожали более чем на 100%. Элитный квартал «Монблан», который девелопер ВТБ начал строить весной 2024 года,— на 50%, до 1,18 млн руб. за 1 кв. м.

Жилой комплекс «Монблан» состоит из пяти секций от 7 до 12 этажей и башни на 27 этажей. В проекте 341 квартира, включая 5 пентхаусов и лоты с личными террасами площадью от 60 кв. м. Внутри закрытый двор-парк значительной для центра площади — 7 тыс. кв. м. Среди дополнительных опций для резидентов — клабхаус и детский клуб. Девелопер отмечает, что последний создан при участии психологов. Расположение «Монблана» также весьма удачное: это первая линия воды на Шлюзовой набережной напротив Дома музыки, то есть быстрый выезд на Садовое кольцо, но отсутствие его шума.

«Очевидно, что близость к воде для покупателя играет важную роль, в первую очередь за счет эксклюзивных и, что не менее важно, неизменяемых видовых характеристик. Фактор близости к набережной играет большую роль для имиджа проекта»,— уточняет Константин Андрюшин.

Безусловно, покупатель оценивает весь набор параметров жилья, в том числе качественные характеристики комплекса, его класс, планировки, инженерное обеспечение, благоустройство территории, но хорошая локация и вид на воду — это те критерии, за которые покупатели готовы платить.

«Ликвидность таких лотов сохраняется и в случае их дальнейшей перепродажи на вторичном рынке. Есть дома, в которых видовые квартиры востребованы настолько, что клиенты заранее встают в очередь на такие предложения и ожидают, когда собственники решатся на продажу»,— резюмирует эксперт.

Екатерина Геращенко

ООО "СЗ "ГАЛС-ШЛЮЗОВАЯ"

Реклама