Почва уходит из-под ног
Как дефицит земли трансформирует рынок недвижимости Пхукета
За последние два десятилетия Пхукет превратился из аграрной провинции в региональный девелоперский кластер с острой нехваткой качественных земельных участков. C 2004 по 2024 год средняя стоимость земли выросла на 747%, что эквивалентно 10,7% ежегодно. В южном районе Раваи цены увеличились в 14 раз, в Банг-Тао — в 11, на пляжах Карон и Ката — в 10. Ранее недооцененные районы, такие как Чалонг, начали дорожать вслед за прибрежными зонами.
Фото: Shutterstock Premier / Fotodom
Фото: Shutterstock Premier / Fotodom
Рост девелоперской активности на Пхукете сопровождается резким увеличением плотности застройки. В 2024 году на острове было введено в эксплуатацию 10 тыс. единиц жилья в 60 проектах, в 2025-м ожидается сдача еще около 8 тыс. единиц в 72 проектах, а в 2026-м — 5,3 тыс. единиц в 15 объектах. Если десять лет назад на Пхукете преобладала малоэтажная застройка (25–50 единиц на 1 га), то сегодня в городских районах встречаются комплексы с плотностью до 625 единиц на 1 га. Основной драйвер роста показателя — ограниченность предложения и высокая стоимость свободных участков, особенно у моря и вблизи природных зон.
По данным Real Estate Information Center, до трети всех новых проектов в 2024–2025 годах реализуются на ранее застроенных участках.
Особенно редевелопмент востребован в зонах Банг-Тао и Патонга. Средняя цена жилья здесь достигла 6,4 млн батов (около $195 тыс.), при этом кондоминиумы на первой линии продаются по 100–150 тыс. батов за 1 кв. м (около $3,0–4,6 тыс. за 1 кв. м), во внутренних районах — от 34 тыс. батов (около $1 тыс.) за 1 кв. м.
В 2024 году зафиксирован скачок стоимости недвижимости на 27% — максимум за последние пять лет.
Застройка острова сдерживается не только экономикой, но и регуляторикой. До 2024 года строительство на склонах выше 80 м над уровнем моря было запрещено. Поправки, вступившие в силу в 2025 году, допускают точечную застройку на высотах до 140 м, но с ограничениями: экологическая экспертиза, меньшая этажность, обязательная доля неосвоенной территории, наличие прав собственности до 2017 года. Участки с уклоном свыше 35% по-прежнему полностью исключены из оборота. В прибрежной зоне запрещено строительство в 20-метровой полосе и ограничено в радиусе до 400 м от уреза воды.
По словам управляющего партнера Intermark Global Ирины Мошевой, себестоимость строительства на Пхукете за три года увеличилась на 40% за счет роста цен на стройматериалы и дефицита рабочей силы.
С начала 2010-х годов активность девелоперов сместилась в сторону плотной городской застройки и нишевых локаций. По оценке Tranio, еще в середине 2000-х годов площадь лесов составляла 138,2 кв. км (25,5% острова), к 2015 году показатель снизился до 109,9 кв. км (20,2%), а к 2024 году — до 102,5 кв. км (18,9%). Это формирует дефицит ликвидных участков с видовыми характеристиками, близостью к воде и устойчивым ландшафтом. Все больше сделок происходит по закрытым каналам среди крупных игроков, отмечают участники рынка.
Снижение доступности участков привело к росту конкуренции среди девелоперов Пхукета. Сегодня компании переходят от курортной модели развития к формату длительного проживания, отмечают в Tranio. При этом ставку застройщики делают на зарубежных покупателей: иностранцы формируют до 70% стоимости всех сделок, из них 70–80% приходится на инвестиционные покупки под аренду с доходностью 5–10% годовых.
В денежном выражении из 470 млрд батов — стоимости всех проектов в продаже — 320 млрд батов приходится на объекты для иностранных покупателей.
Средний срок окупаемости варьируется от 8 до 10 лет для кондоминиумов и 10–14 лет для вилл. Курортные резиденции показывают окупаемость в 9–11 лет.