«После принятия генплана из границ Краснодара было исключено 7 тысяч га территории»

В Краснодарском крае ведется серьезная работа по градостроительному планированию муниципалитетов с учетом их специфики. За последние годы хаотичная застройка городов сменилась комплексной, предполагающей наличие всей социальной и иной инфраструктуры. Об этом, а также о соблюдении законодательства, запрещающего строительство жилых комплексов в 500-метровой зоне от морского побережья, и планах на градостроительное развитие муниципалитетов Кубани на пресс-конференции в Доме журналистики рассказал глава департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Илья Поздняков.

— Илья Владимирович, какую сегодня основную работу проводит возглавляемый вами департамент?

— В настоящее время мы проводим много работы в части корректировки документов территориального планирования. В частности, за последние три года были скорректированы, пожалуй, все генеральные планы крупнейших муниципалитетов Кубани. Это и Краснодар, и Сочи, и Геленджик, и Анапа, и Армавир, и Горячий Ключ. Соответственно, для каждого муниципалитета ставятся свои задачи. Если мы говорим про курортные территории, то там, безусловно, в числе первоочередных задач стоит создание предпосылок для развития объектов рекреации, таких как санаторно-курортные комплексы и гостиницы. Возможно, в какой-то степени там необходимо сократить объем планируемого к строительству жилья, поскольку это превращает курорты в спальные районы и снижает их рекреационную ценность.

Если мы говорим про территории, которые находятся не на побережье, то у них есть свои функции. Например, Армавир всегда развивался как одна из промышленных столиц Кубани. Соответственно, при планировании развития города акцент сделан на приближении нового центра к промышленному кластеру.

Еще одна из наших нетривиальных задач — частичный возврат земель сельхозназначения в сельхозоборот. За последнее время обратно в сельскохозяйственное назначение вернулось больше 33 тыс. га, что сравнимо примерно с территорией Краснодара.

Что касается земель, которые были выведены из сельскохозяйственного оборота и использованы под жилое строительство, мы рекомендовали территории, на которых дома уже построены, сохранить. Дело в том, что речь в данном случае больше идет не о жителях, а об инвесторах, которые хотели заработать на манипуляциях с землей. Когда-то они приобрели участки сельскохозяйственного назначения за небольшие деньги, перевели их, разделили на фрагменты и продали без соответствующей инфраструктуры. Как правило, такие массивы не были обеспечены даже дорогами. Но что касается территорий, где люди уже построили дома, наша позиция в том, чтобы скорректировать документ территориального планирования, сохранив такие территории в границах населенных пунктов.

— Как в настоящее время соблюдается запрет на строительство жилья в 500-метровой зоне от морского побережья?

— Нами проработан блок норм, который не позволяет строить «подменные» гостиничные комплексы на побережье. То есть если у жилого дома соотношение коммерческой составляющей (лобби, холлы и прочее) к жилой составляет порядка 7–10%, то у гостиниц оно, соответственно, сильно выше. Мы поставили минимальную планку в этом соотношении в районе 35% от общего объема квадратных метров для объектов, которые можно строить в 500-метровой зоне от берега моря. Соответственно, если инвестор не намерен возводить гостиницу, а хочет, допустим, построить апартаментный комплекс (кстати, такого понятия юридически не существует) и продать там помещения, он все равно вынужден будет, согласно нормативам, построить гостиницу. Просто у нее будет много собственников номерного фонда. Мы, конечно, не можем полностью запретить продажи номеров в таких объектах, потому что это не запрещено законом, но нормативно мы ограничиваем функции строящихся на побережье так называемых апартаментных комплексов.

— Каких изменений в градостроительной политике края вы добились на своем посту и чего бы хотели еще добиться в течение ближайших лет?

— Во-первых, за последние годы в крае были пересмотрены подходы к строительству. Мы много говорим о комплексной застройке территории, но применяться на практике этот принцип стал буквально три-четыре года назад. До этого мы проанализировали ряд жилых комплексов, в результате чего только в Краснодаре было отменено разрешение на строительство порядка 1,2 млн кв. м. Еще больше ЖК было переработано и скорректировано. Жилые комплексы, спроектированные согласно новой идеологии, уже начинают потихоньку вводиться в эксплуатацию. Например, ЖК «Патрики» или ЖК «Архитектор», которые можно сравнить с соседствующей застройкой и увидеть, в чем принципиальная разница.

Чтобы достичь этого результата, пришлось пересмотреть большой объем нормативных документов, которые в итоге были изменены. В частности, были изменены нормы градостроительного проектирования Краснодарского края. Документ был полностью переработан и в итоговой редакции должен быть утвержден буквально в этом месяце. Он получился более емкий — вместо 400 страниц осталось 90. Мы убрали оттуда всю «воду», дублирование федеральных норм, СНИПов и так далее, оставив только те требования, которыми посчитали необходимым дополнить существующую нормативную базу РФ. Речь, например, идет о норме по высадке деревьев для Кубани, Краснодара и вообще юга России, поскольку мы, конечно, хотим видеть наш город более зеленым.

Мы проводим активную работу с общественниками, у которых накопилось много внутренних переживаний. Этими изменениями мы, во-первых, поправили градостроительную ситуацию на будущее, а во-вторых, позволили общественникам выдохнуть и в какой-то мере удовлетворить их запрос. Конечно, если выполнить все их требования в чистом виде, то у нас вместо комплексной жилой застройки будут одни зеленые поля и большое количество социальных объектов. Но тем не менее мы считаем, что нам удалось прийти к консенсусу и создать такой баланс, который, в том числе, удовлетворяет и экономическую модель проектов.

Более того, можно наблюдать объем построенных в крае социальных объектов, который за последние годы увеличился почти в 10 раз. Это произошло, в том числе, как раз благодаря тем изменениям, которые мы внесли в нормативную базу. Сейчас каждый жилой комплекс предполагает все необходимые объекты социальной инфраструктуры первой ступени, начиная от ФОКов и заканчивая школами и парками, которые тоже, к слову, благоустраиваются и реализуются за счет инвесторов на базе тех же самых норм, которые были приняты.

— Как вы видите дальнейшее развитие комплексной застройки в контексте экономической ситуации в стране?

— Комплексная застройка не регламентирует масштаб проекта. Сегодня в Краснодаре остались в основном только крупные застройщики, которые способны реализовывать такие проекты. Более мелкие застройщики просто инвестиционно не тянут комплексную застройку, потому что это очень серьезная финансовая нагрузка.

Что касается в целом объема строительства в Краснодаре, то напомню, что после принятия единого документа градостроительного планирования из границ города было исключено порядка 7 тыс. га территории. Большая часть этих земель предполагала застройку многоэтажными жилыми домами. Это, безусловно, сокращает возможный градостроительный потенциал Краснодара, а также объем будущей, в том числе комплексной, застройки, но тем не менее даже если мы, допустим, сейчас остановим выдачу разрешений на строительство оставшихся в городе территорий (которых, к слову, осталось не так много), то реализация уже выданных разрешений продлится как минимум еще лет десять.

Официальное сообщение Департамента информационной политики Краснодарского края