Привлечение средств для строительства жилья путем размещения на рынке каких-либо бумаг (чаще всего жилищных векселей), удостоверяющих право держателя на владение определенным количеством квадратных метров жилья, получило за последний год широкое распространение. Однако низкая надежность таких бумаг и отсутствие каких бы то ни было юридических гарантий для их держателей пока определяют невысокую активность инвесторов на рынке жилищных векселей, что вынуждает эмитентов изобретать все новые методы стимулирования покупательского спроса.
Екатеринбургская промышленно-строительная компания "Дом", первой в регионе выпустившая в обращение жилищные векселя, предложила оригинальный метод повышения инвестиционной привлекательности этих бумаг: с 1 мая этого года любой впервые покупающий в "Доме" жилищный сертификат получает так называемый жилищный опцион, дающий право участвовать в лотереях квадратных метров жилья.
На относительно развитом рынке недвижимости в Екатеринбурге схема продажи жилищных долговых обязательств, предложенная одной из крупнейших местных промышленно-строительных компаний "Дом", не получила особой популярности. Консервативно настроенные мелкие инвесторы, приобретающие жилье для собственных нужд, не сочли жилищные долговые обязательства надежным объектом для вложений. По свидетельству специалистов компании "Дом", при разработке первоначальной схемы ставка была сделана на высокие объемы продаж на первом этапе, однако спрос на выпущенные бумаги оказался значительно ниже ожидавшегося. В этой ситуации (характерной, заметим, для большинства эмитентов жилищных векселей) компания встала перед необходимостью создания дополнительных рычагов стимулирования инвестиционного спроса. Для этого инвесторам была предложена двухступенчатая схема допуска к лотерейным розыгрышам квадратных метров строящегося жилья.
Теперь клиент, впервые пришедший в "Дом" для покупки жилищных долговых обязательств, становится обладателем специального жилищного опциона, являющегося первой ступенью допуска к участию в лотерее жилья. Для того же, чтобы сделаться полноправным участником лотерейного розыгрыша, владелец опциона должен еще стать акционером компании "Дом" (одновременно для акционера предусмотрена целая система дополнительных льгот — например, более низкие цены жилищных векселей).
Долговые жилищные обязательства можно купить как за наличные деньги, так и по безналичному расчету. В соответствии со сложившейся практикой, один вексель "Дома" удостоверяет право собственности его держателя на 1 м2 общей площади строящегося жилья. Таким образом, для получения новой квартиры будущий владелец должен приобрести количество обязательств, соответствующее общей площади подходящей ему квартиры. В реальности, чтобы приобрести двухкомнатную квартиру, необходимо собрать пакет ориентировочно из 48 обязательств, а для покупки трехкомнатной квартиры их понадобится больше — 64.
При такой схеме размещения жилищный вексель не имеет номинальной стоимости: цена его соответствует рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на момент приобретения (здесь, правда, возникает еще одна сложность для клиента: рыночная стоимость одного квадратного метра является величиной сугубо субъективной в условиях неликвидного рынка, что делает держателя векселя зависимым от оценщика).
Новая схема размещения векселей предусматривает тесное общение фирмы с клиентом с момента покупки векселей: после того как будет собрана половина необходимого для приобретения квартиры пакета, владелец должен пройти первую регистрацию в "Доме", в ходе которой определяются желательные для него параметры квартиры, такие, как месторасположение и этажность здания. Обладатель полного пакета сообщает об этом в компанию "Дом" и проходит повторную регистрацию, после чего ему выдается гарантия на получение новой квартиры не позднее чем через полугода со дня подачи заявления.
Количество выигранных в лотерею квадратных метров напрямую зависит от величины пакета участвующих в ней акций. При этом чем дороже квадратный метр, тем больше требуется акций. Большинство участвующих в лотерее пакетов будут недостаточны для выигрыша целой квартиры. В таком случае победители получают свидетельство на владение некоторым количеством метров строящегося жилья.
Серьезным препятствием для осуществления описанной модели могут стать небольшие призовые фонды весьма накладной для эмитента лотереи: в 1994 г. в "Доме" намерены разыграть всего три квартиры (в дальнейшем ежегодно предполагается разыгрывать не менее шести квартир). При таком количестве квартир владельцы жилищных опционов, обладающие достаточно крупными для выигрыша квартиры пакетами акций, будут дожидаться своего счастья десятилетиями.
ВИКТОР Ъ-СМИРНОВ