В еженедельных обзорах ценовой ситуации на рынке недвижимости мы обычно освещали конъюнктуру рынка частных и муниципальных квартир, первичного и вторичного рынка офисных помещений, реже — земельных участков и еще реже — незавершенного строительства. Выбор того или иного сектора рынка определялся в основном степенью его динамичности. Ситуация же на рынке складских помещений постоянно выпадала из сферы нашего внимания именно благодаря своей стабильности. Сегодня мы решили восполнить этот пробел, тем более что ничего экстраординарного ни на квартирном, ни на офисном рынках не произошло. В обзоре был использован материал, подготовленный Российским институтом оценщиков.
Рынок складов в Москве относится к числу наиболее стабильных. Несмотря на нехватку специализированных помещений, охраняемых и оснащенных необходимыми погрузочно-разгрузочными средствами, этот сектор рынка недвижимости, в отличие от рынка аренды офисов и частных квартир, характеризуется устойчивым спросом и предложением, а также относительно постоянным уровнем цен.
Все предлагаемые к аренде склады можно разделить по качеству на две категории. Подавляющее число предложений приходится на необорудованные подвальные и полуподвальные помещения, которые расположены в жилых домах или в бывших бомбоубежищах (на последние приходится около 15% всех предложений). Как правило, юридической формой сделки между арендатором и арендодателем является не арендный договор, а договор о сотрудничестве. Объясняется это весьма просто: официальным арендодателем нежилых помещений в городе является Москомимущество, где должны быть зарегистрированы все факты сдачи помещений в субаренду. А последствия такой регистрации для тех, кто арендует помещения у Москомимущества, крайне неприятны — придется делиться доходами от аренды, к тому же по желанию субарендатора возможно расторжение договора субаренды и заключение договора прямой аренды между ним и Москомимуществом. В этом случае арендатор рискует навсегда лишиться помещения и, соответственно, источника постоянного дохода.
Сдаются такие помещения по сравнительно невысоким ценам — от 10 до 30 центов за квадратный метр в сутки в зависимости от местоположения. Наиболее высоки арендные ставки в центре и районах, прилегающих к зонам мелкооптовой торговли. Например, за необорудованный склад в полуподвальном помещении в районе Университета арендодатель может запросить до 35 центов в сутки, причем с большим шансом на успех. А цена аналогичного помещения где-нибудь в Свиблово может опускаться до 10 центов. В районах станций метро Петровско-Разумовская и Тимирязевская (поблизости от транспортных узлов) ставки аренды составляют 25-30 центов в сутки.
К складам второй категории можно отнести охраняемые специализированные помещения, которые чаще всего располагаются в промышленной зоне города. Их владельцы предпочитают не сдавать помещения в аренду в той или иной форме, а работать с клиентами по договорам ответственного хранения. Клиентам при этом предоставляются услуги по таможенной поддержке, погрузке-разгрузке товаров, усиленной охране. Стоят такие помещения, естественно, дороже — от 30 до 50 центов в сутки. Однако плюс к этой цене арендодатели требуют от арендатора предусмотреть в договоре один небезынтересный пункт — право реализации товара, находящегося на складе, со скидкой до 10%, то есть фактически по себестоимости.
Что касается срока аренды складов, то для большей части договоров он составляет от нескольких дней до нескольких месяцев. Длительные договоры заключаются достаточно редко, в случае регулярных поставок, обычно же складские помещения арендуются под конкретную разовую партию товара. Двух-трехдневные сроки аренды возможны в случае договора ответственного хранения. При заключении договора о сотрудничестве арендодатели стараются сдать помещение на более длительное время — минимум месяц. Если срок аренды превышает месяц, арендодатели, как правило, заинтересованы в получении предоплаты. За счет этого они расплачиваются по договору аренды с Москомимуществом, а оставшихся средств хватает на плату за офис и на жизнь. Такая схема распределения средств, по всей видимости, определяет и предпочтительную для арендодателей таких помещений форму оплаты — только наличными. Для тех же, кто берет товары на ответственное хранение, приемлемы как наличные, так и безналичные расчеты.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ