Инвестиции высокой дефективности

“Ъ” узнал о редком случае взыскания огромной неустойки с застройщика из-за недостатков проданной квартиры. Гражданка обнаружила дефекты в отделке и подала иск к застройщику. Тяжба длилась несколько лет, в итоге суды обязали девелопера устранить недостатки и выплатить неустойку в размере 1% от стоимости квартиры (30 млн руб.) за каждый день просрочки с ремонтом. Сумма пеней достигла уже 194 млн руб. и продолжает расти. Проигравший застройщик пытается обжаловать решение, обвиняя истицу в «потребительском экстремизме». Юристы считают, что максимум, на что может рассчитывать застройщик,— это снижение суммы пеней, но и для этого придется доказать факт недопуска рабочих в квартиру для проведения ремонта.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Спор вокруг рекордной неустойки развернулся между ООО «АРСП Фрунзенского района» (входит в группу компаний ФСК) и Ксенией Мгарь. В феврале 2023 года гражданка приобрела у АРСП за 30,2 млн руб. квартиру в Москве по договору купли-продажи. Через пару месяцев госпожа Мгарь обнаружила недостатки в отделке жилья и небольшое отклонение по площади. Урегулировать разногласия не вышло, и тогда потребитель подал в суд.

В сентябре 2023 года спор рассмотрел Бутырский райсуд Москвы. Претензии к размеру недвижимости первая инстанция отклонила, поскольку договор допускал изменения площади, но согласилась с некачественной отделкой. В результате застройщика обязали исправить дефекты и заплатить неустойку 250 тыс. руб.

Истица требовала неустойку в размере 7,3 млн руб. за период с 24 апреля по 17 мая 2023 года, а за последующий период просрочки с ремонтом — по 1% от стоимости квартиры в день, то есть более 9 млн руб. в месяц.

Вокруг размера неустойки и развернулись судебные баталии. В июне 2024 года спор рассмотрела кассация, которая направила дело на новое рассмотрение в апелляцию из-за неясности, «за какой конкретно период» и от какой суммы были снижены пени.

В порядке апелляции Мосгорсуд в августе 2024 года рассчитал неустойку по ст. 23 закона «О защите прав потребителей» — 1% от цены квартиры за каждый день просрочки выполнения ремонта для устранения недостатков отделки. За период с апреля по сентябрь 2023 года (до решения Бутырского райсуда) сумма пеней составила 43,2 млн руб., что апелляция сочла несоразмерным и снизила ее до 806,8 тыс. руб. Но помимо этого Мосгорсуд обязал застройщика выплатить неустойку в полном размере (1% от цены имущества в день) «на будущий период» — с сентября 2023 года по дату «исполнения ответчиком обязательств по устранению недостатков в квартире».

В октябре 2024 года компания подала жалобу в кассацию, в которой ссылалась на «потребительский экстремизм», заявляя, что гражданка не предоставляет доступ в квартиру для ремонта. Застройщик утверждал, что неоднократно пытался связаться с истицей по телефону и направлял ей телеграммы, но просьбы были проигнорированы. В подтверждение компания предоставила акты о недопуске в квартиру от сентября 2023 года. Но в январе 2025 года кассационный суд отказал в удовлетворении жалобы.

Застройщик не смирился с таким исходом и предпринял новые попытки снизить неустойку.

Так, в марте компания попросила Мосгорсуд пересмотреть дело по вновь открывшимся обстоятельствам, но получила отказ, так как суд счел, что застройщик фактически пытался оспорить вступивший в силу судебный акт. Помимо этого, в апреле ответчик подал жалобу на решение о взыскании неустойки в Верховный суд РФ, она пока не рассмотрена. А в мае девелопер подал в Бутырский суд иск к Ксении Мгарь о снижении неустойки, слушание назначено на август.

Тем временем размер пеней на 17 июня, по подсчетам на основе судебного решения, составляет 194,17 млн руб., что в шесть раз больше стоимости квартиры. Причем сумма продолжает расти, так как ремонт до сих пор не выполнен. Ксения Мгарь обратилась к приставам за принудительным взысканием неустойки с застройщика, на текущий момент удалось получить 1,3 млн руб., рассказал “Ъ” юрист Илья Григорьев, представляющий интересы истицы. Он не видит оснований для пересмотра дела и заявляет, что никаких препятствий ответчику не чинилось. В ФСК не ответили на запрос “Ъ”.

Потребительский перекос

Юристы говорят, что взыскание неустойки за недостатки проданного товара (квартиры, автомобиля) в размере, в несколько раз превышающем стоимость самого имущества, встречается в практике крайне редко, а настолько крупных сумм пеней, как в этом деле, они не видели. По словам юриста K&P.Group Мурата Хатефова, размер штрафных санкций для застройщиков за неустранение недостатков во многом зависит от того, какой сделкой оформлялось приобретение жилья. Если бы это был договор долевого участия в строительстве (ДДУ), то неустойка не превышала бы стоимости устранения недостатков, объясняет ведущий юрист Enforce Law Company Владислав Стрелков. Но если застройщик реализовал квартиру по соглашению о купле-продаже и «годами не устраняет недостатки, пени капают даже после превышения стоимости квартиры», признает гендиректор Optima Development Давид Худоян. Вместе с тем, отмечает он, некоторые клиенты «целенаправленно занимаются потребительским терроризмом, стремясь заработать даже на незначительных дефектах».

По мнению Мурата Хатефова, выбор договора купли-продажи квартиры обусловлен стремлением застройщиков избежать применения гарантий и механизмов ответственности, предусмотренных законом для ДДУ. Могут быть и другие причины: например, часто квартиры продают по договору купли-продажи в связи с завершением строительства дома, добавляет гендиректор юркомпании «Митра» Сослан Каиров.

Опрошенные “Ъ” юристы полагают, что у застройщика мало шансов на пересмотр дела.

«По букве закона потребитель прав», а «попытка ответчика ввести в процесс “новые” акты о недопуске в квартиру выглядит запоздалой», говорит господин Каиров. Вместе с тем Владислав Стрелков считает, что суд «определил лишь порядок начисления неустойки», а конкретный «расчет штрафных санкций должен делать пристав в рамках исполнительного производства», и именно ему «необходимо представить акты, подтверждающие недопуск в жилье» для снижения суммы пеней.

Перспективы удовлетворения ответного иска застройщика об уменьшении неустойки господин Стрелков считает «сомнительными», полагая, что тем самым ответчик пытается «изменить вступившее в силу судебное решение, что недопустимо». По его мнению, ограничение судом начисления неустойки (предельной суммой или календарной датой), когда она должна начисляться до даты исполнения судебного решения, противоречило бы целям этого механизма.

В целом, чтобы предотвратить начисление столь внушительных неустоек, юристы советуют девелоперам вовремя предоставлять доказательства, подтверждающие препятствия в доступе к жилью. Для этого обычно задействуют правоохранительные органы, управляющие жилыми домами компании, ресурсоснабжающие организации, можно использовать и видеофиксацию, рассказывает партнер юрфирмы Ru.Courts Алексей Агеев. Но если суд выяснит, что доказательства недопуска в квартиру формируются «задним числом», к ним будет критическое отношение, предупреждает Сослан Каиров.

Ян Назаренко, Дарья Андрианова