Инвесторы в недвижимость мыслят долгосрочными категориями

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:

В Петербурге рынок апартаментов более чем на 70% представлен сервисными проектами. Причем как в структуре предложения, так и в структуре уже введенных в эксплуатацию. В перспективе немного вырастет доля рекреационных апартаментов: их в объеме строящихся проектов сейчас немного больше, чем существующих в эксплуатируемом фонде. Но все равно сервисный формат как был превалирующим, так им и остается.

Спрос на сервисные апартаменты, по нашей практике, в первом квартале 2025 года рос опережающими планы темпами, однако начиная со второго квартала мы отмечаем тенденцию к замедлению покупательской активности. Исторически большая доля покупок апартаментов в Петербурге происходила в ипотеку. И довольно большая часть потенциальных инвесторов сейчас хотела бы видеть меньшие ставки по ипотеке, то есть ожидает снижения ключевой ставки.

Составляющая эксплуатации уже работающего номерного фонда и его управления вызывает только оптимизм. Здесь все настолько хорошо, насколько это возможно в текущих, надо признать, довольно благоприятных для апарт-отелей реалиях. Туристический поток растет, долгосрочная аренда стабильна, спрос на размещение высокий, ADR увеличивается.

Главный инструмент оценки у инвесторов сегодня — калькулятор. Считается стоимость апартамента, его меблировки и оценивается средняя доходность по месяцу и году исходя из аналогичных сдающихся в этой локации площадей. Также считается и удорожание в сравнении, сколько стоили апартаменты в этой локации два-три года назад с текущим уровнем цен. Но и без того получается довольно привлекательная картина с 9–11% годовых за счет аренды. До депозитов в их текущем виде — далеко. Нужно понимать, что с депозитами стабильная доходность на годы с ежемесячными выплатами вообще недостижима. Данный вид инвестирования предусматривает только относительно короткие периоды времени, в то время как инвесторы в недвижимость рассуждают в долгосрочных категориях. И, как говорят сами инвесторы, когда сдаешь недвижимость, эта недвижимость у тебя и остается. Когда же снимаешь средства с депозита, то у тебя нет ничего.

При выборе апартаментов и для инвесторов, и для резидентов базовой характеристикой была и будет локация. При прочих равных условиях выбираются те апарт-отели, которые дают хорошую цену на проживание в совокупности с хорошими интерьерами и отельным сервисом. Практика показывает, что такие дополнительные параметры, как dog friendly, также очень востребованы. Кроме этого, клиенты, особенно гости из других городов, обращают внимание на отзывы. Это основной источник обратной связи для всех: гостей, самих апартельеров и даже для потенциальных инвесторов.

Разные по своим форматам апарт-отели Avenir схожи по трем общим признакам. Первый — это локации: все отели расположены в отличных местах. Второе — это стабильность финансовых результатов. У нас у одних из немногих открытые отчеты. Третье — это отзывы об апарт-отелях Avenir. У одного из апарт-отелей сети оценка гостей 4,9 из 5. У остальных 5 из 5.

Мы практикуем только самостоятельное управление. Это часть нашего предложения, когда инвестор приобретает не только квадратные метры, не только локацию и сам объект, но и управление с программой доходности. Мы остаемся в апарт-отелях в качестве управляющей компании и несем ответственность за функционирование и эффективность объектов. Это максимально рыночные и честные взаимоотношения: управляющая компания зарабатывает только вместе с инвесторами.