Сервис прибавляет в весе
Стиль Апартаменты
По данным Единого реестра средств размещения, на начало 2025 года в Санкт-Петербурге зарегистрировано 1358 коллективных средств размещения, номерной фонд города насчитывает 60 тыс. номеров, 39% которого составляют апартаменты. В связи с предстоящими изменениями в законодательстве эксперты рынка недвижимости прогнозируют дальнейший рост и укрепление позиций номерного фонда под управлением профессиональных УК.
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Фото: Коммерсантъ / Александр Коряков
Из 60 тыс. номеров 40% занимают трех-пятизвездочные отели, 39% — апартаменты, 19% — экономичные и малые объекты размещения (частные квартиры), 2% — хостелы. По информации ГК «Бестъ», в начале 2025 года на рынке апартаментов Санкт-Петербурга 44 объекта находятся на стадии строительства, 5050 юнитов — в активном предложении. По итогам прошлого года в городе было введено 3,5 тыс. юнитов. 75% введенного номерного фонда сформировали сервисные апартаменты.
В потоке
В 2024 году Петербург посетило рекордное даже для допандемийного периода количество туристов — 11,6 млн гостей. Уровень загрузки гостиниц и апарт-отелей Петербурга в прошлом году также достиг доковидных показателей и продолжает расти в 2025 году. Средняя заполняемость апартаментов увеличилась до 85%, у четырехзвездочных отелей этот показатель равен 82%, у пятизвездочных гостиниц — 80%, а у трехзвездочных — 78%.
Генеральный директор компании RBI PM (входит в группу RBI) Евгения Мироненко уточняет, что в центральных локациях загруженность апарт-отелей по итогам первых трех месяцев года приблизилась в среднем к 87–90%, что на 6–10% больше того же периода прошлого года.
«Высокий уровень загрузки, который удается обеспечивать сегодня, требует от отеля максимальной комплектации штата, притом что затраты на персонал год от года растут»,— напоминает эксперт и приводит цифры. Оплата горничной в 2023 году составляла 3,5 тыс. рублей за смену, а в 2024-м — уже 4,9 тыс. рублей. «Тем не менее это лучше, чем недостаток гостей. Мы помним проблемы, с которыми отрасль столкнулась в 2020–2021 годах»,— подчеркивает госпожа Мироненко.
Мало нового
Как заметили аналитики NF Group, в первом квартале текущего года предложение на рынке апартаментов пополнилось всего одним объектом — «Сота» от ГК «Старт». Таким образом, объем предложения за январь — март 2025 года сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 8% по площади и на 10% по количеству лотов, составив 129 тыс. кв. м, или 4,2 тыс. лотов. При этом в годовой динамике был отмечен прирост: 15 и 11% соответственно. Аналитик-консультант NF Group Ксения Федорова объясняет это высокой девелоперской активностью второй половины прошлого года при ограниченном объеме нового предложения в первом квартале этого года.
По типам апартаментов, сообщают в ГК «Бестъ», 2,3% предложения представляют рекреационные апартаменты, 23,5% — жилые и 74% — сервисные. По подсчетам NF Group, за январь — март 2025 года на рынке сервисных апартаментов Петербурга было реализовано на 5% меньше по количеству лотов и на 3% меньше по площади. Всего в первом квартале было продано 547 лотов суммарной площадью 14,8 тыс. кв. м. В квартальной динамике зафиксировано более существенное снижение: на 23 и 25% соответственно. Первая причина таких результатов — традиционная для рынка сезонность спроса, а вторая — всплеск покупательской активности во второй половине 2024 года.
Константин Сторожев, генеральный директор VALO Hospitality, говорит, что даже несмотря на традиционное сезонное снижение в марте, по итогам первого квартала 2025 года рынок демонстрировал устойчивую активность. Объем продаж у компании в январе — марте оказался на 29% выше, чем за аналогичный период 2024 года. По словам господина Сторожева, наибольшая активность наблюдалась в феврале, когда и был зафиксирован ценовой пик — 312 тыс. рублей за квадратный метр, что свидетельствует о готовности инвесторов приобретать юниты по верхней границе рынка.
Цена гостеприимства
Госпожа Федорова сообщила, что средняя цена предложения на первичном рынке сервисных апартаментов в первом квартале 2025 года дошла до 280 тыс. рублей за квадратный метр. В годовом выражении показатель продемонстрировал незначительный рост на 2%, квартальное увеличение составило 1%.
Аналитики Hotel Advisors указывают, что средний тариф дневной аренды (ADR) в гостиничной отрасли Петербурга в прошлом году был зафиксирован на уровне 7488 рублей. Однако для апарт-отелей, которые активно работают, в том числе, в сегменте долгосрочной аренды, эти цифры ниже: 4400 рублей для объектов уровня «три звезды» и 6200 рублей для четырехзвездочных. В первом квартале 2025 года, добавляют в Hotel Advisors, традиционно самым активным месяцем стал январь, самым низким — февраль. Средняя стоимость номера выросла на 12–20% по сравнению с январем — мартом 2024 года.
По информации Hotel Advisors, показатель RevPar (чистый доход от номера без дополнительных услуг) в апартаментах Санкт-Петербурга с 2023 по 2024 год вырос более чем на 20%, что, безусловно, положительно сказалось на доходности для инвесторов, которые покупали апартаменты несколько лет назад и ранее.
В ГК «Бестъ» подсчитали, что сейчас 16 тыс. апартаментов реализуется на рынке долгосрочной аренды. Средний ADR по рынку равен 4370 рублей за юнит в сутки. В зависимости от класса апарт-отеля цена аренды варьируется от 9320 и 5250 рублей в сутки в премиум- и бизнес-классе до 4150 и 2450 рублей в сутки в комфорт- и эконом-классе.
День знаний
С 1 сентября 2025 года в России вступит в силу 436-ФЗ, согласно которому все средства размещения, в том числе апарт-отели, обязаны пройти классификацию и получить официальную «звездность». Законодательная новелла призвана обеспечить переход рынка средств размещения к полностью регулируемой модели с едиными требованиями по инфраструктуре, безопасности, уровню сервиса и документации.
Как объясняют участники рынка, грядущие изменения предполагают обязательное соответствие объектов размещения определенным стандартам: наличию ресепшен, клининга, охраны, соответствующим требованиям к персоналу и прочее. Кроме этого, закон введет легальный запрет размещения на платформах бронирования объектов без классификации и создаст существенные сложности в прохождении процедуры классификации для объектов без централизованного управления.
За и против
Сторонники нововведения рассматривают его как необходимый шаг к формированию цивилизованного гостиничного сегмента и готовят свои объекты к соответствию новым требованиям. Скорее всего, полагает господин Сторожев, в результате законодательных изменений произойдет естественное «очищение» рынка от нерегламентированных форматов и усиление позиций системных проектов с профессиональным управлением.
Юрий Грудин, основатель и генеральный директор компании Formula City, рассуждает, что уже сегодня большинство существующих в Санкт-Петербурге объектов управляются профессиональными компаниями и для таких проектов перемены будут, по сути, формальностью. «Измененные требования к централизованному управлению институционализируют сегмент и придают ему необходимую прозрачность»,— подчеркивает участник рынка. Однако нововведение ожидаемо изменит сегмент частной посуточной аренды: собственники апартаментов начнут объединяться в управляемые кластеры либо перейдут на долгосрочную аренду, предполагает господин Грудин.
Госпожа Мироненко обращает внимание, что предстоящие изменения будут сопряжены с новыми сложностями и для самих управляющих компаний. Введенная классификация объектов ужесточает требования и делает процесс получения звезд более сложным. В частности, она практически исключает формат «отель в отеле», когда один собственник мог приобрести несколько юнитов и управлять ими самостоятельно. Теперь такие мини-отели не смогут соответствовать строгим инфраструктурным требованиям, что приведет к росту числа средств размещения, работающих без звезд, предупреждает представитель RBI PM.
«Это, в свою очередь, может негативно сказаться на их доходности, так как неклассифицированные объекты сложнее продвигать на агрегаторах, а значит, они могут потерять часть потока гостей. В результате рынок станет более разрозненным: с одной стороны, усилятся позиции крупных управляющих компаний, а с другой — появится больше объектов, не проходящих классификацию и работающих вне установленных стандартов, но при этом испытывающих сложности с загрузкой и доходностью»,— прогнозирует госпожа Мироненко.
Апарт-централизация
Согласно данным РГУД, управляющие компании контролируют около 41% номерного фонда Петербурга, остальное находится в руках частных собственников, то есть в городе по-прежнему встречаются как централизованные, так и гибридные схемы управления апартаментами. Учитывая новые требования законодательства к классификации, роль управляющих компаний в ближайшее время значительно усилится, дают оценку участники рынка.
С большой долей вероятности централизованная модель, обеспечивающая единый уровень сервиса, маркетинга и технической эксплуатации, стабильную загрузку и прозрачную отчетность, станет ключевой для рынка. Формат гибридного управления, предполагающий, что собственник может самостоятельно сдавать апартаменты или проживать в них, пока практикуется, но с 1 сентября он начнет испытывать серьезное давление.
Господин Сторожев согласен, что ключевой риск здесь заключается в разнонаправленности интересов собственников: одни живут в юнитах сами, другие сдают их в аренду, третьи инвестируют. Такая разрозненность может привести к отсутствию консенсуса по вопросам эксплуатации, ремонтов, модернизации, что повлечет за собой стагнацию состояния объекта и снижение стоимости активов. Другой возможный риск связан с отсутствием контроля УК над арендаторами, которых заселяют частные собственники, что может привести к ухудшению качества сервиса и безопасности на объекте. Это, в свою очередь, снижает лояльность гостей и общую доходность проекта.