Намывные территории изменяют ландшафт

В середине 2000-х Васильевский остров стал «местом преткновения» — в городском Генплане была предусмотрена застройка новых территорий района. Здесь планировалось намыть два участка общей площадью около 500 га, против чего активно выступали местные жители. В конце прошлого года длительный проект по намыву был завершен. Что сегодня происходит с Василеостровским районом и как новые локации повлияют на его будущее, рассказывают эксперты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Сегодня статус Васильевского острова заметно изменился: здесь появился ряд новых точек притяжения, общественных пространств на месте прежних производственных объектов. Также реализуется проект по намыву территорий для строительства коммерческой, социальной и жилой недвижимости. Первый участок на юге острова появился к 2014-му, а в декабре прошлого года завершилось формирование Северного намыва. По словам экспертов, теперь новые территории воспринимаются как конкурентное преимущество района, благодаря возможности появления как новых жилых и инфраструктурных проектов, так и новых мест сосредоточения творческой и деловой активности в северной части города, инновационных и технологичных пространств вдоль береговой линии.

Как отмечает Дмитрий Панов, председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России», на сегодняшний день Василеостровский район является единственным центральным районом города, имеющим значительный потенциал к дальнейшему расширению. «Новые намывные территории создают исключительно благоприятные условия для строительства новых комфортных жилых домов с уникальными видовыми характеристиками, а также появления ярких и масштабных общественных пространств и социально-культурных объектов. Это особенно актуально в условиях достаточно высокой плотности населения и ограниченных земельных ресурсов в историческом центре Северной столицы»,— рассуждает эксперт.

Игорь Кокорев, операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers, поясняет, что намывные территории создавались с учетом необходимости города в современном пассажирском морском терминале, который мог бы принимать по несколько крупных лайнеров одновременно. Также предполагалось, что здесь будет создан новый «морской фасад» города, который сформирует как жилые, так и общественно-деловые объекты. Обсуждались варианты создания крупной деловой зоны и даже аналога «сити». Сейчас застройка намывных территорий преимущественно жилая, однако заявлены планы по созданию крупного делового комплекса «Сбера». Также значимым перспективным объектом, который может повлиять на потенциал намывных территорий, является строительство станции метро.

«Намыв Васильевского острова — одна из динамично развивающихся в последнее десятилетие локаций Санкт-Петербурга, освоение которой велось преимущественно за счет строительства большого объема массового жилья. По мере развития локации мы наблюдали рост ее престижа и, как следствие, повышение класса части реализуемых здесь жилых комплексов»,— добавляет Ксения Федорова, аналитик-консультант NF Group.

По словам Ольги Трошевой, директора консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), на данный момент на намывных территориях уже появились современные жилые комплексы. Среди реализованных проектов — «GloraX Василеостровский», Golden City, «Аквилон Zalive», «Морская набережная». В конце 2024 — начале 2025 года вышли в продажу ЖК Bashni Element от Element Development, первый проект девелопера «Брусника» в регионе — ЖК «Северный ветер», а также проект девелопера Legenda — ЖК «Новая земля. Legenda у моря». Выход таких игроков на намыв обновит статус локации и повысит ее привлекательность среди покупателей. Также к преимуществам намывных территорий относятся близость к центру города и живописные виды на Финский залив.

«Помимо жилой застройки, здесь ведется создание многофункциональных пространств, которые будут не только привлекать жителей и туристов, но и способствовать экономическому росту района. В рамках реализующихся проектов акцент делается на благоустройство общественных пространств, создание новых мест для культурного досуга»,— заключает госпожа Трошева.

Преимущества и недостатки

Эксперты считают, что территории намыва дают Василеостровскому району заметно больше возможностей по развитию по сравнению с другими центральными районами, где появление новых объектов — это в основном или точечная застройки, или редевелопмент промышленных территорий. При этом значительная часть промзон центра города также была и отчасти есть на территории Василеостровского района. «Намыв дал возможность появления большого массива "чистой" земли — как в плане экологии, так и в юридическом. При этом данный массив земли с одной стороны располагается недалеко от сложившихся кварталов жилой застройки, а с другой стороны имеет большой "ватерфронт" и много локаций с видом на залив. Транспортная доступность также постепенно развивается, к тому же наличие выезда на ЗСД уже существенно улучшает доступность ряда периферийных районов и пригородных локаций»,— делится господин Кокорев.

По мнению господина Панова, ключевое преимущество намыва — возможность широкого планирования и строительства практически любой транспортной, инженерной или социальной инфраструктуры, которая не только повысит качество жизни горожан, но и значительным образом улучшит транспортную доступность района. «В то же время одним из ключевых факторов любых сложных сооружений, таких как намыв, являются относительно более высокие временные и финансовые затраты на создание магистральных инженерных сетей. Однако у петербургских строителей за долгие годы практики уже накоплены достаточный опыт и компетенции для успешного преодоления этого вызова»,— добавляет он.

Дисбаланс развития, по словам господина Кокорева, действительно пока что является основной проблемой намывных территорий. Транспортная и социальная инфраструктура не успевает за темпами строительства жилья, благоустройство, в том числе городских магистралей и морской набережной, также отстает от жилой застройки. Положительным моментом в этом плане является высадка большого количества молодых деревьев на месте запланированных зеленых пространств намыва до начала активного строительства жилья в соседних кварталах.

Как отмечает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, помимо технических и инженерных вопросов, связанных непосредственно с технологией намыва и проведением коммуникаций, будут проблемы с транспортной доступностью.

«ЗСД, безусловно, снял много вопросов, но чем больше намыв, тем сложнее будет диаметру, особенно с таким ростом цен на его использование — пробки на самом Васильевском острове будут усугубляться. Общественный транспорт будет только наземным, метро маловероятно. Если только что-то вроде легкорельсового транспорта через много лет. Наконец, возникнет вопрос статусности и капитализации объектов, которые были возведены на первых участках намыва. С каждым километром и с каждым новым объектом видовые квартиры, которые становятся невидовыми, теряют в цене»,— поясняет эксперт.

«Безусловное преимущество намывных территорий Васильевского острова — их близость к центру города. В других центральных районах не так много локаций, где можно строить новое современное жилье в подобных масштабах. К плюсам относится и наличие уже отчасти готовой улично-дорожной, транспортной инфраструктуры. Из минусов можно отметить некоторую архитектурно-градостроительную разрозненность застройки. Району не хватает единой концепции, идеологии — мы видим проекты разного уровня, класса, от разных застройщиков, с очень разными архитектурными концепциями. Следствием этой разрозненности является и нехватка пока что социальной инфраструктуры, которая обеспечивала бы весь объем уже построенного жилья. Также отмечу отсутствие метро в пешей доступности: станция "Приморская" находится достаточно далеко, а новые кварталы создают на нее повышенную нагрузку. Между тем наличие такой крупной территории под застройку фактически рядом с центром города позволяло бы реализовывать единый проект с сильной концепцией, от чего выиграли бы все, включая жителей»,— резюмирует Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI.

Стоит отметить, что ранее общественное мнение по поводу намывных территорий Васильевского острова оставалось неоднозначным. «На начальных этапах многие горожане выражали опасения о негативных последствиях, связанных с экологией и потерей исторического наследия. Однако сейчас, с реализацией ряда проектов и улучшением городской инфраструктуры, мнение жителей постепенно меняется и все больше петербуржцев воспринимают эти изменения как позитивные»,— указывает госпожа Трошева.

Глобальное воздействие

Эксперты уверены, что новые территории Василеостровского района в перспективе окажут влияние не только на развитие соответствующих проектов и цены на жилье в районе, но и на городской рынок жилой недвижимости в целом. По данным Nikoliers, на май 2025 года основную долю первичного предложения на намывных территориях Васильевского острова занимает жилье бизнес-класса. Новый проект «Группы ЛСР» ЖК «Новый Васильевский» на Северном намыве, скорее всего, также будет позиционирован в бизнес-сегменте.

Средневзвешенная стоимость квартир на намыве составляет 394 тыс. рублей за квадратный метр, что на 25% выше средней цены Санкт-Петербургу в целом (315 тыс. рублей). С начала 2022 года средневзвешенная цена на первичном рынке в локации увеличилась на 34%, что на 7 п. п. превышает темпы роста цены по городу в целом.

«Примечательно, что за последние два квартала на намывных территориях стартовали продажи сразу трех новых проектов: ЖК Bashni (Element), ЖК "Северный ветер" ("Брусника") и ЖК "Новая Земля" (Legenda). Старт продаж жилья на Северном намыве, безусловно, обострит конкуренцию»,— отмечает господин Кокорев.

При этом, по словам госпожи Федоровой, востребованность ЖК на намыве во многом зависит от комплексности подхода, применяемого девелопером к освоению земель в локации: для покупателя важно не только возведение в срок жилых корпусов, но и своевременное их обеспечение социальной и коммерческой инфраструктурой. В настоящее время на намыве Васильевского острова сохраняется нехватка социальной инфраструктуры — в первую очередь школ и детских садов. Несмотря на то, что жилье в локации возводится с 2011 года, первая школа здесь была открыта только в 2024-м.

«При этом в качестве однозначно положительного фактора новых территорий необходимо отметить возможность значительного развития туристического потенциала Северной столицы. Новые красивые набережные, парки и общественные зоны будут привлекать еще больше туристов в наш город, а также создадут комфортную среду для разных видов отдыха и обычных прогулок. Кроме того, намывные территории Васильевского острова непременно станут перспективной площадкой для проведения масштабных культурных и развлекательных мероприятий, включая молодежные и гастрономические фестивали»,— уверен господин Панов.

По словам Наталии Беляковой, руководителя лаборатории коммуникаций в креативных индустриях НИУ ВШЭ, партнера Центра развития общественных пространств «Место и люди», новая недвижимость действительно стимулирует интерес к локации, хотя туда еще не дотягивается метро и только завершается сшивка с ЗСД.

«Здесь есть начатки общественных пространств и локальных достопримечательностей, но пока формирующаяся городская ткань строго утилитарна; магнитов внимания, визуальных и смысловых маркеров фактически нет. В свое время в районе Старой Деревни разместился филиал Эрмитажа, в ближайшее время у Шуваловского карьера откроется научно-хранительский корпус Музея антропологии и этнографии (Кунсткамеры) РАН с площадями открытого хранения и экспонирования. Кажется, такая логика позитивной "культурной пролиферации" в городе, столь богатом музеями, существенно помогла бы намывным территориям в профилактике "геттоизации". В большинстве петербургские музеи — только государственные, а ведь есть огромное количество частных, скитающихся по дружественным площадкам по причине вечного дефицита площадей для экспонирования. Экспансия смыслов и форматов, сконцентрированных сегодня в историческом центре, могла бы стать одной из точек роста для новых территорий. Пример — Остров фортов, Музей Военно-морской славы России, изменивший динамику культурной жизни Кронштадтского района»,— заключает госпожа Белякова.

Антонина Егорова