С видом на горы

Рынок курортной недвижимости Северо-Кавказского федерального округа (СКФО) демонстрирует в 2025 году значительную динамику. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке региона составляет от 96 тыс. до 183 тыс. руб. По данным экспертов, в ближайшие годы она увеличится на 10–30%. Факторами дальнейшего развития рынка станет совершенствование туристической инфраструктуры региона и повышение качества строительства с учетом выхода на рынок крупных девелоперов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Оценочный размер инвестиций в жилищное строительство в регионах Северного Кавказа на ближайшие годы составляет 4,5 трлн руб., сообщил первый заместитель генерального директора АО «Кавказ.РФ» Андрей Цемахович на конференции «Переоценка СКФО: бум туризма и резервы роста».

По его данным, в СКФО в 2023 году на одного человека приходилось порядка 23,3 кв. м жилья, федеральный округ занимал восьмое место среди субъектов РФ по этому показателю. К 2030 году регион должен выйти на 33 кв. м на человека.

По данным Северо-Кавказстата, объем ввода в эксплуатацию жилья в СКФО в январе—марте 2025 года составил 2,3 млн кв. м, что на 24% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

В Ставропольском крае введено в эксплуатацию 846 тыс. кв. м жилья (+38% к аналогичному периоду прошлого года), в Кабардино-Балкарии — 220 тыс. кв. м (+52%), в Северной Осетии — 199 тыс. кв. м (–14%) и Карачаево-Черкесии — 115 тыс. кв. м (+11%).

Цены стабильно растут

В настоящее время средняя стоимость квадратного метра курортной недвижимости на первичном рынке СКФО колеблется от 96 тыс. до 183 тыс. руб., говорит генеральный директор строительной компании «Группа А» Артур Айриян.

По данным эксперта по недвижимости, финансиста, директора по развитию агентства недвижимости Натальи Балаевой, в середине мая средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке Пятигорска достигла 157 тыс. руб., практически сравнявшись со стоимостью «вторички» (149 тыс. руб.). За год цена на первичном рынке увеличилась на 41%.

В Кисловодске средняя цена за квадратный метр составляет 236 тыс. руб., с начала 2025 года стоимость снизилась на 25%. «Это связано с некоторыми трудностями, с которыми столкнулись девелоперы. Уверена, как вопросы решатся, цена за квадратный метр возрастет»,— подчеркивает эксперт.

В Ессентуках наблюдается рост цен на первичное жилье: средняя цена составляет 127 тыс. руб., что на 11% выше, чем в прошлом году. В Минеральных Водах цена на первичное жилье колеблется в пределах 90–120 тыс. руб.

Динамика цен в Ставрополе остается более стабильной: жилье подорожало на 8%, и сейчас средняя стоимость составляет 104 тыс. руб. за квадратный метр.

«В ближайшие годы ожидается рост цен на курортную недвижимость в пределах 10–30%. В регион вошли крупные игроки, предлагающие интересные условия и уникальные современные концепции. Ключевым остается активный интерес покупателей и инвесторов, поскольку поток гостей в регион ежегодно увеличивается»,— считает эксперт.

«К концу 2025 года цены могут вырасти на 5–10%, если сохранятся положительные тенденции на рынке и высокий интерес со стороны покупателей. Однако существует множество факторов, способных повлиять на стоимость. К их числу относятся экономическая ситуация, включая ВВП и общий экономический рост страны, снижение уровня безработицы и рост доходов населения, что может повысить покупательскую способность и спрос на недвижимость. Кредитные ставки также оказывают значительное влияние на спрос. Инфляция, как правило, ведет к увеличению стоимости строительных материалов, что отражается на ценах жилья. Учитывая все эти обстоятельства, с уверенностью прогнозировать динамику цен на квадратный метр довольно сложно, поскольку рынок недвижимости подвержен множеству внешних факторов и предсказать его поведение можно лишь с определенной долей вероятности»,— говорит господин Айриян.

«Востребовано почти все»

Спрос на курортную недвижимость СКФО в первом квартале 2025 года, по оценке эксперта по инвестициям в недвижимость Евгения Ткачева, вырос примерно на 15% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Это связано со снижением доходности по депозитам и ростом интереса к физическим активам, усилением тренда на оздоровительный туризм и устойчивым спросом на недвижимость в Кавказских Минеральных Водах (КМВ) как долгосрочный формат вложений, перетоком интереса с перегретого черноморского побережья на альтернативные курортные направления.

«Стоит отметить, что рынок курортной недвижимости КМВ на сегодняшний день имеет большой объем отложенного спроса, так как существующие объекты на рынке не могут удовлетворить потребность и на данный момент не соответствуют стандартам курортного девелопмента. Рынку не хватает более качественного жилья, отельных и апартаментных комплексов. Сегмент бизнес и элит представлен штучными объектами. Я бы охарактеризовал состояние рынка как дефицитное с потенциалом роста стоимости от 30% ежегодно»,— отмечает господин Ткачев.

Наталья Балаева говорит, что спрос на курортную недвижимость в СКФО заметно возрастает: «Обычные граждане начали инвестировать в жилье для сдачи в аренду за счет программы "Семейная ипотека". Это привело примерно к 30-процентному росту интереса по сравнению с прошлым годом. Особенно увеличился интерес со стороны жителей других регионов России как для инвестиций, так и для личного отдыха. Государственная поддержка, развитие курортной инфраструктуры и санаторно-курортного направления играют здесь ключевую роль».

Артур Айриян отмечает, что спрос на курортную недвижимость может увеличиться на 15–20% в первом квартале 2025 года по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, что связано с ростом интереса к данной категории объектов.

Основной покупатель курортной недвижимости на Северном Кавказе — жители крупных городов юга России, Москвы, Санкт-Петербурга и Сибири.

«Чаще всего это семьи в возрасте 40+, рассматривающие покупку как часть стратегии создания семейного капитала. Также увеличивается доля инвесторов, ориентированных на долгосрочную аренду, медицинский туризм и оздоровительное проживание в межсезонье. Так как рынок курортной недвижимости находится только в стадии развития, востребовано почти все. Большую ликвидность будут иметь однокомнатные и евродвушки с площадью до 55 кв. м в локациях с развитой медицинской и бальнеологической инфраструктурой, а также клубные дома и апарт-комплексы в центре Кисловодска и Пятигорска с сервисом, возможностью управления арендой и высокой ликвидностью. Не менее интересны для вложений объекты с термальными источниками и медицинской лицензией — как для личного пользования, так и для инвестиционной сдачи. Большой потенциал развития у сегмента ИЖС в формате небольших коттеджных поселков»,— рассказывает Евгений Ткачев.

Генеральный директор агентства курортной недвижимости Golden Brown Татьяна Бурлаковская говорит, что до 90% сделок с премиальной курортной недвижимостью на Северном Кавказе приходится на «внешних» покупателей, в первую очередь из Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска. «Многие из них хотят улучшить качество жизни и сменить климат на более мягкий, горный. Архыз с его относительно мягким климатом и экологией отлично соответствует этим требованиям. При этом недвижимость там приобретают как для собственного отдыха или будущего проживания (квартиры по ФЗ-214), так и с целью сдачи недвижимости в аренду туристам и горнолыжникам (номера в апарт-отелях). Инвесторов привлекают рост цен и ожидаемая высокая доходность от краткосрочной аренды, от 10–15 до 20–30% годовых»,— объясняет госпожа Бурлаковская.

Она добавляет, что фактически люди инвестируют в будущую «новую Красную Поляну», рассчитывая и на потенциальный перепродажный рост, и на высокий спрос арендаторов в сезон.

Доходность круглый год

Инвестиции в курортную недвижимость КМВ покажут большую доходность по сравнению с морскими курортами черноморского побережья из-за более высокой годовой загрузки. По словам господина Ткачева, Пятигорск и Кисловодск традиционно имеют среднегодовую загрузку в посуточной аренде более 75%. В этих локациях концепции круглогодичных курортов реализуются более успешно.

«Инвестор, вложивший средства в недвижимость региона, получит ликвидный актив с хорошей капитализацией. Важно отметить, что в зависимости от города и темпов развития его туристического потенциала недвижимость будет показывать разные значения по доходности и срокам окупаемости. Из преимуществ перед морскими курортами можно выделить курортную активность и заполняемость в течение всего года, а не только в летний сезон. Второе преимущество — медицинская и санаторная инфраструктура высокого уровня, включая лицензированные бальнеологические учреждения. Третье — стабильная экологическая обстановка, более мягкий климат и отсутствие перегрузки инфраструктуры в пик сезона. Четвертое — ценовой доступ: входной порог ниже, чем на побережье, при сопоставимой или большей доходности. Также отмечу высокую ликвидность на фоне ограниченного качественного предложения и растущего интереса к внутреннему оздоровительному туризму»,— заключает эксперт.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По словам Татьяны Бурлаковской, сейчас и крупные девелоперы, и частные инвесторы стремятся занять нишу размещения туристов, видя дефицит гостиничного фонда на курорте. Они ориентированы на строительство объектов размещения (от небольших шале и кемпингов до ресторанов и спа) с расчетом на последующую высокую загрузку и доходность в разгар сезона.

«Однако как такового рынка элитной недвижимости в Архызе пока нет. Там есть всего один жилой комплекс ("Горы здесь", минимальная цена лота — 15 млн руб.) и несколько проектов апартаментов. В первую очередь это комплекс "Феникс" в поселке Романтик (курортный кластер "Лунная поляна") и Alean Select Arkhyz. Средняя стоимость лотов в этих объектах составляет порядка 20 млн руб. По сути, это актив под ключ: купив апартаменты в таком отеле, можно получать доход от аренды через управляющую компанию, минимизируя собственное участие»,— отмечает эксперт.

Татьяна Бурлаковская считает Архыз одним из самых перспективных направлений для инвестиций в курортную недвижимость на территории России: «Цены здесь пока еще ниже, чем в Сочи, а потенциал роста в среднесрочной перспективе находится как минимум на сопоставимом уровне. В локации есть серьезный дефицит гостиничных мест, позволяющий инвесторам получать высокий доход от аренды».

В развитие курорта вкладываются огромные средства: особая экономическая зона «Архыз», предлагающая бизнесу льготы и преференции, стала точкой притяжения капитала, включающей в себя свыше 2 тыс. новых мест размещения, рестораны, спа-центры, прокат снаряжения и пр.

Продолжается реализация крупных проектов: строятся новые канатные дороги и горнолыжные трассы, возводятся отели высокого уровня. В ближайшие годы ожидается ввод международного аэропорта и трассы, которая свяжет Архыз с черноморским побережьем. Планируется, что в дальнейшем Красная Поляна, Архыз и Лагонаки будут объединены транспортной сетью, которая позволит создать единую зона катания с общей протяженностью трасс 550 км — аналог французского курорта «Три долины».

Генеральный директор группы компаний «Самсон» Татьяна Фоменко рассказала, что в составе всесезонного курорта «Архыз» средняя стоимость 1 кв. м по итогам прошедшего квартала достигла 562,5 тыс. руб. «Этот курорт показывает самую высокую инвестиционную привлекательность в регионе, цены только за последний год выросли на 44% и будут продолжать расти. По итогам года прирост цен на гостиничную недвижимость может составить 20–28%. Инвестиционная привлекательность и желание обладать частичкой горнолыжного курорта формируют повышенный спрос, особенно в тех проектах, которые имеют продуманную концепцию и привлекательное расположение. Например, в Архызе за первый квартал 2025 года всего было продано около 160 лотов. Это почти в три раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Тогда было продано, по статистике, 56 лотов за три месяца»,— отмечает она.

Госпожа Фоменко добавляет, что подавляющая доля покупателей гостиничной недвижимости — инвесторы, которые покупают апартаменты для сдачи в аренду с целью сохранить и приумножить собственный капитал. Также есть клиенты, которые покупают недвижимость для личного пользования, чтобы жить в любимом месте круглый год и гарантированно иметь возможность кататься на трассах Архыза в зимний период. Каждый год, по словам эксперта, доля таких покупателей растет, вместе с ростом количества представленных проектов, увеличением степени проработанности и привлекательности их концепций.

«Курортная недвижимость Северного Кавказа предлагает более доступные цены, менее загруженные курорты, уникальную природу и атмосферу гор, а также возможность активного отдыха и участия в курортных мероприятиях. В отличие от переполненных побережий, курорты СКФО предоставляют более уединенные и спокойные условия для проживания и отдыха. Высокогорные районы отличаются мягким климатом, что позволяет наслаждаться свежим воздухом и избегать жары, характерной для побережья в летний период. Круглогодичный поток туристов обеспечивает стабильный доход от аренды квартир, в отличие от курортов побережья, где зимой наблюдается спад активности»,— резюмирует Артур Айриян.

Наталья Решетняк