Жемчужина метража

Верховному суду РФ (ВС) предстоит разрешить антимонопольный спор с петербургским застройщиком «Балтийская жемчужина». Компания в рекламе занижала по сравнению с реальной площадь строящихся квартир, из-за чего дольщикам потом приходилось доплачивать. По итогам проверки жалоб граждан ФАС сочла, что застройщик умышленно вводил потребителей в заблуждение, и насчитала «Балтийской жемчужине» 52 млн руб. штрафа. Но по жалобе компании законность решения ФАС проверит экономколлегия ВС. Закон допускает пятипроцентное отклонение итоговой площади жилья от проектного, но если застройщик намеренно занижал метраж в своих целях, это будет считаться нарушением, говорят эксперты.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

ВС изучит аргументы застройщика ЗАО «Балтийская жемчужина», оспаривающего решение антимонопольной службы. Санкт-Петербургское управление ФАС (УФАС) по обращениям группы дольщиков провело проверку и пришло к выводу, что компания размещала в проектной декларации, рекламе и договорах долевого участия (ДДУ) «заведомо недостоверную информацию» о строящихся квартирах в ЖК «Жемчужный каскад». По мнению ведомства, застройщик специально занижал площадь объектов, чтобы предложить гражданам более привлекательную цену и получить за счет этого преимущество на рынке жилья, а впоследствии метраж корректировался в бОльшую сторону и от дольщиков требовали доплаты.

В ноябре 2021 года УФАС потребовало от ЗАО прекратить вводить граждан в заблуждение о фактической площади строящихся квартир. Застройщик пытался оспорить этот акт в судах, но проиграл.

В связи с неисполнением предупреждения УФАС в 2023 году признало действия компании недобросовестной конкуренцией и выдало предписание, обязывающее застройщика выплатить в бюджет 52,3 млн руб. незаконно полученного дохода от введения в заблуждение потребителей.

Застройщик обжаловал решение и предписание УФАС, но арбитражные суды трех инстанций отклонили иск. В решениях говорится, что планы строящегося здания не соответствовали утвержденному проекту, а документы, из которых характеристики квартир вносились в ДДУ, не совпадали с проектной документацией. В итоге суды признали, что компания для привлечения потребителей указывала «заведомо меньшую площадь квартир», чем собиралась построить.

Однако «Балтийская жемчужина» обратилась с жалобой в ВС, настаивая на допустимости незначительного изменения площади жилья по закону об участии в долевом строительстве (214-ФЗ).

Застройщик также заявил о недоказанности его умысла на занижение метража и об отклонении исков граждан, пытающихся оспорить условие ДДУ о возможности увеличения площади. Кроме того, компания ссылалась на заключения специалистов о том, что отклонение площади квартир не влияет на экономическое поведение покупателей. Претензии у застройщика были и к срокам вынесения решения ФАС, и его содержанию, включая анализ состояния конкуренции на рынке. Наконец, компания сочла завышенной сумму дохода, подлежащего выплате в бюджет. ВС счел «отдельные доводы» заслуживающими внимания и передал дело в экономколлегию, слушание назначено на 2 июля.

В УФАС сообщили “Ъ”, что не согласны с доводами застройщика. В ведомстве уточнили, что срок давности не пропущен, так как отсчитывается с опубликования последней проектной декларации, а в решении указаны все обязательные сведения и подробные выводы по результатам анализа конкуренции на товарном рынке.

В «Балтийской жемчужине» не ответили на запрос “Ъ”.

Куда уходит площадь

В целом «это распространенная история», когда площадь квартиры немного отличается от заявленной в договоре в большую или меньшую сторону, подтвердили “Ъ” застройщики и юристы. Заместитель руководителя юридического департамента ГК «Гранель» Максим Деев полагает, что разница может возникать из-за незначительных изменений технической документации и толщины несущих конструкций здания. По 214-ФЗ допускается отклонение площади объекта в пределах 5%. Последствия изменения площади, по словам Максима Деева, обычно регулируются ДДУ и призваны работать в обе стороны, то есть «при уменьшении площади застройщик возвращает часть стоимости объекта, при увеличении — дольщик доплачивает разницу». Иногда в договоре устанавливается, что при небольшом изменении площади объекта цена договора не пересматривается, добавляет господин Деев. Речь идет об отклонении в пределах 2%, уточняет управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. «Вместе с тем когда площадь квартиры отличается от плановой более чем на 5%, покупатель имеет законное право отказаться от покупки, потребовав назад уплаченные средства»,— указывает господин Сырцов.

ФАС не впервые предъявляет такие претензии девелоперам, в частности, схожие дела в Москве были с участием застройщиков жилищных комплексов «Level Амурская», «LIFE-Митинская», «Крылатский», рассказывает руководитель направления антимонопольного комплаенса Kulik & Partners Law.Economics Елизавета Савина. Старший юрист VEGAS LEX Илья Бочинин добавляет, что вопрос о намеренном занижении площади квартир в ДДУ при осведомленности застройщика о большем метраже является ключевым для признания факта недобросовестной конкуренции. Введение потребителей в заблуждение относительно площади и цены квартир позволяет недобросовестным застройщикам получить «конкурентные преимущества за счет перераспределения спроса и получения дополнительного необоснованного дохода», поясняет госпожа Савина: «В результате страдают не только дольщики, получающие квартиры с другими характеристиками, но и застройщики-конкуренты, лишающиеся потенциальных покупателей».

Суду, таким образом, необходимо выяснить, было ли отклонение площади строительной погрешностью или умышленным введением дольщиков в заблуждение, считает партнер NOVATOR Legal Group Александр Катков. Кроме того, по мнению старшего партнера АБ «Линия права» Алексея Костоварова, есть вопросы к обоснованности предписания о выплате в бюджет незаконно полученного дохода застройщика, поскольку оно выдается «только при невозможности исчисления штрафа».

Исход дела в ВС будет важным для всего рынка, говорят юристы. Если решение УФАС признают законным, «застройщики получат важный сигнал» о недопустимости намеренного искажения площади помещений при заключении ДДУ, говорит господин Бочинин. И в целом, добавляет госпожа Савина, это будет способствовать развитию честной конкуренции на рынке жилья и дополнительной защите дольщиков.

Ян Назаренко, Анна Занина, Дарья Андрианова