Выпал в осадок
Как долго кубанский рынок недвижимости будет оставаться затоваренным
По разным оценкам, в Краснодарском крае от 50 до 80% квартир в новостройках остаются непроданными. Как отмечают эксперты, это говорит о высокой затоваренности регионального рынка. Высокие ипотечные ставки отталкивают покупателей, а девелоперы замедляют темпы строительства.
Бизнесу приходится стимулировать спрос инструментами отсроченного платежа
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Бизнесу приходится стимулировать спрос инструментами отсроченного платежа
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
В Краснодарском крае по состоянию на май 2025 года в стадии строительства находится порядка 166 тыс. квартир, из которых примерно 132 тыс., или почти 80%, остаются непроданными. Это, как считает коммерческий директор AVA Тамара Коломийцева, говорит о затоваренности регионального рынка. При этом, отмечает эксперт, стоит учесть, что ситуация по региону неоднородна. Например, в Сочи спрос превышает предложение. Это связано прежде всего с высокой востребованностью жилья, а также существующим ограничением земельного банка.
«На начало второго полугодия 2024 года доля нереализованного жилья в стадии строительства в Краснодарском крае составила 73%, тогда как годом ранее — 79%. Следует отметить, что данный показатель во многом зависит от выхода на рынок крупных девелоперских проектов, которые существенно меняют структуру предложения в регионе»,— рассказала госпожа Коломийцева.
По данным ДОМ.РФ на 1 марта, Кубань является одним из лидеров в стране по низкой распроданности строящегося жилья. В 29 субъектах России были отмечены риски избытка предложения (соотношение распроданности и стройготовности ниже 60%), в том числе в Краснодарском крае, Воронежской области, Приморском крае.
В исследовании также освещается несбалансированная квартирография, в том числе преобладание в структуре строящихся МКД однокомнатных квартир — среди регионов с низкой распроданностью высокая доля однокомнатных квартир отмечалась в Приморском крае (65%), Краснодарском крае (62%), Калининградской и Рязанской областях (по 60%) по сравнению со средним значением по России — 53%. В регионе также наблюдается высокая доля ИЖС в структуре жилфонда (58%).
Покупатели стали более требовательны
«Ситуация меняется в лучшую сторону в сравнении со второй половиной 2024 года, при этом есть факторы, которые влияют на покупательскую способность: повышение ключевой ставки Банка РФ, ужесточение требований к заемщикам при оформлении ипотечного кредита. Покупатели стали более требовательными и избирательными: приоритет отдается проектам с развитой инфраструктурой, ликвидным локациям. В то же время типовые, стандартные новостройки без явных конкурентных преимуществ реализуются заметно медленнее»,— считает Тамара Коломийцева.
Коммерческий директор ГК «Точно» Михаил Федоров отмечает рост объемов продаж в границах Краснодара. В феврале 2025 года по сравнению с январем спрос вырос на 56%. Вместе с тем объем спроса в феврале 2025 оказался ниже объемов продаж в аналогичном периоде прошлого года (февраль 2024) на 19%.
«В феврале в общем объеме продаж в Краснодаре лидировали лоты небольшой площади: на долю квартир размером до 45 кв. м пришлось 54% сделок в данном месяце. Несмотря на то что большая часть сделок в Краснодаре — с малогабаритными лотами, мы видим тренд на увеличение средней площади проданных лотов. Так, в первом полугодии 2024 года средняя площадь лота в сделках составляла 45,3 кв. м, в период после отмены льготной ипотеки (с июля 2024 по февраль 2025) средняя площадь увеличилась до 47,8 кв. м»,— рассказал господин Федоров.
Доля ипотечных сделок в январе—феврале 2025 года в проектах «Точно» в Краснодаре составила 73%, остальное — рассрочка и наличный расчет. При этом в феврале 2025-го отмечается рост доли ипотечных сделок относительно января 2025-го с 66 до 78%, что обусловлено снижением комиссий по ипотечным программам и ослаблением требований банков в части условий одобрения ипотеки, добавил эксперт.
По оценке «Точно», в целом в Краснодаре доля нераспроданных квартир в строящихся корпусах в продаже по итогам февраля составляет около 63%. При этом в компании фиксируют постепенный рост данного показателя (с 60% по итогам декабря 2024 года до 63% по итогам февраля 2025-го). Кроме того, есть остатки в сданных корпусах, которые в этой доле не учитываются.
Сделок меньше»
Гендиректор сочинского агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева отмечает, что рост количества нераспроданных квартир по краю и в Сочи в частности касается как традиционных жилых комплексов, так и апартаментных проектов, включая гостиничные форматы. Причин, по словам спикера, несколько. Первая — высокая ключевая ставка. Она сократила число тех, кто готов брать ипотеку без поддержки льготных программ. Вторая — рост доходности вкладов: многие инвесторы временно предпочли банковские инструменты вместо покупки недвижимости.
«Снижение темпов продаж видно по всем курортным направлениям: в Геленджике, Туапсе, Сочи. При этом интерес к покупке остался, но стал отложенным. Люди следят за рынком, сравнивают условия, ждут снижения ключевой ставки или завершения срока по вкладам. Сделок стало меньше, но их не стало меньше по качеству — клиенты дольше принимают решения, выбирают внимательнее»,— заявила госпожа Усачева.
Распроданность жилья по регионам
|
О падении спроса заявил и президент ГК «Лендекс» Денис Бражниченко. По его словам, желающих покупать жилье в ипотеку при нынешних ставках не много. Ранее, напомнил эксперт, ипотека в продажах у застройщиков составляла около 85%, сейчас цифра упала до 20–30%. Что касается объема нераспроданного жилья, то, по словам Дениса Бражниченко, в крае показатель держится на уровне значений 2024 года — порядка 45–50%.
«Это связано с тем, что в рамках работы застройщиков по проектированию жилья присутствует и превалирует комплексное развитие — застройка школ, садиков. Поэтому девелоперы закладывают под одну школу сразу целый микрорайон, получают разрешение на это. Однако не по всем разрешениям начинается строительство. Соответственно, доля неначатых проектов при получении разрешения формирует большой пул нераспроданного жилья. Он, по моему мнению, является техническим. Мы можем говорить о двух-трехлетних сроках по реализации каждого комплекса, если не брать в расчет проекты от 100 тыс. кв. м, которые приходится делить на очереди. Эта очередность формирует данную нераспроданность»,— считает президент ГК «Лендекс».
Господин Бражниченко напомнил, что после 2020 года, когда вносились изменения в Генплан Краснодара, застройщики стали активно заниматься проектированием нового жилья, получать разрешения на строительство, пик пришелся на 2023–2024 годы. Динамика, считает спикер, сохраняется, но в меньшей степени. «Цифры выросли, но, думаю, они будут уменьшаться. Девелоперы из-за высокой ключевой ставки замедлили вывод жилья на рынок», — добавил эксперт.
Тамара Коломийцева рассказала, что с начала 2024 года рынок новостроек в Краснодарском крае демонстрировал выраженные колебания спроса. В первом квартале было реализовано 7465 квартир, во втором — 11 870, что стало пиковым значением за год. Однако уже в третьем квартале объемы продаж снизились до 5857, а в четвертом — незначительно выросли до 6091. Первый квартал 2025 года зафиксирован дальнейшим снижением: было продано лишь 4252 квартиры. Это на 43% меньше, чем за аналогичный период 2024 года.
«Что касается объемов строительства, то в апреле 2024 года в регионе находилось в стадии реализации порядка 8 миллионов квадратных метров жилья. К аналогичному периоду 2025 года этот показатель снизился до 7,72 миллиона квадратных метров, что эквивалентно снижению приблизительно на 4%. Это может свидетельствовать о начавшейся коррекции девелоперской активности, в перспективе это может привести к дефициту предложений на рынке»,— считает коммерческий директор AVA.
По данным ДОМ.РФ на 1 марта, Кубань — один из лидеров в стране по низкой распроданности строящегося жилья
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
По данным ДОМ.РФ на 1 марта, Кубань — один из лидеров в стране по низкой распроданности строящегося жилья
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Рассрочка — не выход
По данным ФД «Неометрия», в 2025 году цены на новостройки в городах присутствия компании продолжили расти. Так, за апрель по сравнению с аналогичным месяцем 2024 года стоимость жилья в проектах девелопера в Краснодаре увеличилась на 10%, в Новороссийске — на 26%, в Ростове-на-Дону — на 8%. Средневзвешенная цена за квадратный метр в Сочи зафиксирована на уровне 541,6 тыс. руб., где положительная динамика стабильна. В ближайшие месяцы компания ожидает дальнейший рост цен в Краснодарском крае, особенно на черноморском побережье. Это связано с ростом внутреннего туризма и высоким спросом со стороны жителей других регионов, которые приобретают объекты как для жизни, так и для инвестиций.
По данным индекса цен ДОМ.РФ, в апреле рост цен на новостройки в России замедлился до +0,5% после +1,1% в марте и +1,0% в феврале — удорожание жилья сдерживается стабилизацией спроса: по данным ЕИСЖС, в апреле продажи квартир по договорам долевого участия (ДДУ) составили 1,8 млн кв. м, как и в среднем в месяц в I квартале 2025 года.
Всего за четыре месяца 2025 года строящееся жилье подорожало на 2,9%, что немного ниже инфляции (3,1% с начала года). С начала года цены на первичном рынке выросли почти во всех регионах, по которым рассчитывается индекс (в 63 из 68). При этом в 30 субъектах строящееся жилье подорожало сильнее, чем в среднем по стране,— в их числе 3 из 10 крупнейших регионов по объему строящегося жилья: Москва (+6,7% за четыре месяца 2025 года), Ростовская область (+3,7%) и Краснодарский край (+3,5%).
По данным «Авито Недвижимости», в апреле 2025 года самая высокая стоимость квартир в пересчете на квадратные метры была отмечена в Сочи (503 тыс. руб. за кв. м), Москве (433 тыс.), Санкт-Петербурге (246 тыс.), Казани (231 тыс.), Владивостоке (214 тыс.) и Нижнем Новгороде (195 тыс.). В Краснодаре стоимость квадратного метра составила 154 тыс. руб.
Руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев в беседе с “Ъ-Кубань” ранее отмечал, что бизнесу в современных условиях приходится стимулировать спрос инструментами отсроченного платежа, в частности рассрочками. Это еще больше увеличивает риски застройщиков, считает эксперт.
«При использовании рассрочек финальное поступление средств на счет застройщика зависит от платежной дисциплины покупателя. Если часть клиентов не выполнит обязательства вовремя, эскроу-счет не достигнет нужного объема — и объект попадет в зону дефолтного риска. Именно поэтому грамотные застройщики сегодня уходят от классических рассрочек в пользу траншевой ипотеки. Этот инструмент позволяет обеспечить прогнозируемость поступлений и минимизировать риски недофинансирования при завершении проекта»,— объяснял эксперт.
Владелец ГК «Точно» Николай Амосов в майском интервью “Ъ” заявлял, что его компания не готова продавать квартиры по дисконтным ценам или давать длительные рассрочки на пять лет, как это делают другие застройщики. «Неизвестно, чем это обернется впоследствии: возможно, они окажутся губительны для всей отрасли»,— заявлял господин Амосов.
Рынок в ожидании
Юлия Усачева считает, что спрос не ушел, а лишь «замер». Вопрос, заявляет эксперт, в сроках: кто-то вернется после снижения ставки, кто-то — после окончания банковского вклада. Но в обоих случаях рынок получит вторую волну активности, заключила эксперт.
«С учетом тренда на увеличение доли нераспроданных лотов в связи с текущими экономическими и политическими условиями, выход новых проектов в Краснодаре в настоящее время неблагоприятен. Но, скорее всего, выходить на рынок продолжат те проекты, у которых завершена проектная стадия и уже получено финансирование. Поэтому мы ожидаем, что доля нераспроданных лотов будет увеличиваться и далее»,— заявил Михаил Федоров.
Денис Бражниченко считает, что в 2025 году в Краснодарском крае продолжится незначительный рост ввода новых объектов. При этом реализация проектов замедлилась и будет стагнировать, пока не снизится ключевая ставка и не введут новые льготные программы на покупку жилья.
Тамара Коломийцева заявила, что в 2025 году кубанский рынок недвижимости, как и в ряде других регионов России, будет характеризоваться сдержанным поведением девелоперов. Застройщики будут крайне избирательны при выводе новых объектов на рынок. Выход новых проектов, считает эксперт, будет происходить преимущественно при наличии следующих факторов. Во-первых, высокой инвестиционной привлекательности, обусловленной прежде всего локацией (например, близостью к морю, развитой инфраструктурой транспортной доступностью). Во-вторых, высокого качества проекта, включая архитектуру, благоустройство, инженерные решения, что делает такие объекты конкурентоспособными даже в условиях снижения общего спроса.
«Основной акцент в 2025 году будет сделан на завершение текущих проектов и реализацию уже начатых стройплощадок. Это позволит девелоперам снизить риски и оптимизировать затраты. Для Краснодарского края в целом прогнозируется сохранение объемов ввода жилья на уровне 4,5–5 млн кв. м в год. Это соответствует показателям последних лет и отражает стабильную ситуацию на рынке»,— заключила коммерческий директор AVA.
«Крупным девелоперам не дадут рухнуть, потому что это станет мощным стрессом для всей экономики, учитывая огромные объемы проектного финансирования и эскроу-счетов. Небольшие компании, возможно, покинут рынок, но их уход окажется незаметным для индустрии. Рынок, безусловно, изменится. Скорее всего, большую часть квартир девелоперы будут распродавать уже после сдачи новостроек в эксплуатацию.<…> Нераспроданный объем будет реализоваться уже в построенном виде. Для покупателей, вероятно, это будет несколько дороже. Но зато приведет к еще одной важной трансформации рынка жилищного строительства: в России будут продаваться уже построенные квартиры, как это практикуется на всех цивилизованных рынках недвижимости»,— прогнозировал Николай Амосов.