Курортный сезон закрыт
Профсоюзы окончательно лишились земли в пензенских Ахунах
Кассация окончательно подтвердила недействительность приватизации профсоюзами земельного участка площадью 81,4 тыс. кв. м под санаторием имени Володарского на территории курорта Ахуны в Пензе. Жалоба в Арбитражный суд Поволжского округа экс-собственников — Федерации независимых профсоюзов России и Федерации профсоюзов Пензенской области — отклонена. Суд оставил в силе решения нижестоящих инстанций о признании сделки 2016 года ничтожной. Суды единодушно постановили, что земли курорта регионального значения не подлежат продаже в частные руки, обязав городские власти вернуть профсоюзам 15 млн рублей.
С 2013 года земли курортов и лечебно-оздоровительных местностей были исключены из перечня особо охраняемых природных территорий
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
С 2013 года земли курортов и лечебно-оздоровительных местностей были исключены из перечня особо охраняемых природных территорий
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Арбитражный суд Поволжского округа 3 июня 2025 года оставил без изменения решение Арбитражного суда Пензенской области и постановление апелляционной инстанции, подтвердив выводы о недействительности сделки купли-продажи земельного участка, расположенного на территории курорта Ахуны в Пензе. Кассационная жалоба Общероссийского союза «Федерация независимых профсоюзов России» (ФНПР) была отклонена.
Спор касался сделки, заключенной в декабре 2016 года между Управлением муниципального имущества (УМИ) Пензы и двумя профсоюзными структурами — Федерацией независимых профсоюзов России (ФНПР) и Федерацией профсоюзов Пензенской области (ФППО). Покупатели приватизировали в курортной зоне Ахуны участок площадью 81,4 тыс. кв. м, на котором сейчас располагается санаторий им. В. В. Володарского. За 30% доли (24,4 тыс. кв. м) профсоюз заплатил 4,62 млн руб., за 70% (56,97 тыс. кв. м) — 10,79 млн руб. Права собственности в ЕГРН были зарегистрированы 25 января 2017 года. Минимущество региона усмотрело в передаче земли под санаторий им. В. В. Володарского нарушения законодательства.
В XIX веке Ахуны были рекреационной зоной. Место стало популярно для отдыха благодаря чистому воздуху соснового бора. В 1920 году, на базе построенных купцами теремов, открылся первый в Поволжье дом отдыха. В том же году здесь появилась психиатрическая больница. В 1970-х годах на территории Ахун были обнаружены лечебные минеральные воды и грязи, что способствовало развитию курорта. В 1986 году Совет министров РСФСР утвердил границы курорта, но данные в ЕГРН внесли только в 2015 году. В 2000 году правительство Пензенской области признало сосновый бор частью курортов регионального значения.
Санаторий имени В. В. Володарского, расположенный в лесопарковой зоне микрорайона Ахуны в Пензе, был открыт в 1936 году на базе дома отдыха. Особое место в инфраструктуре санатория занимает дендрологический парк, основанный в 1894 году. На территории курорта расположены два девятиэтажных корпуса вместительностью до 445 гостей, водолечебница с бассейном и столовая, которые соединены отапливаемым переходом. Также имеется скважина с минеральным рассолом «Рапа».
Для отдыхающих доступны спортивные объекты, включая открытый бассейн, теннисные корты и оборудованный пляж с лодочной станцией. Цены — от 2,7 тыс. руб. до 22 тыс. руб., указано на сайте санатория.
В декабре 2022 года минимущество региона, действуя через областную прокуратуру, подало иск в Арбитражный суд Пензенской области. Ведомство добивалось признания ничтожным договора купли-продажи земельного участка, а также применения последствий недействительности сделки, в частности исключения сведений о праве собственности из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и возврата денежных средств в сумме более 15,4 млн руб. Прокуратура в обоснование иска ссылалась на то, что участок находится в границах первой и второй зон санитарной охраны месторождения минеральных вод и входит в территорию курорта регионального значения — Ахуны, признанного таковым еще в 2000 году постановлением правительства Пензенской области. В соответствии с законодательством, такие участки считаются ограниченными в обороте и не могут передаваться в частную собственность, указано в акте суда первой инстанции.
Ответчики — ФНПР, ФППО и УМИ Пензы — настаивали на законности сделки. Они указали, что с 2013 года земли курортов и лечебно-оздоровительных местностей были исключены из перечня особо охраняемых природных территорий, а значит, оборот этих земель стал допустимым. Кроме того, оппоненты сослались на пропуск исковой давности, так как сделка была заключена в 2016 году, а иск подан лишь в 2022-м.
ФППО зарегистрирована в Пензе в 1999 году. Председателем профсоюза с 2013 года является Николай Котов. 2024 год ФППО завершила с выручкой 14 млн руб. и убытками 356 тыс. руб. ФНПР создана в 1993 году в Москве. Глава профсоюза с декабря 2024 года — Сергей Черногаев. По итогам прошлого года прибыль составила 359 млн руб. при обороте 400 млн руб.
Однако Арбитражный суд Пензенской области 12 декабря 2024 года встал на сторону региональных ведомств, полностью удовлетворив иск: договор купли-продажи был признан ничтожным, записи ЕГРН о правах собственности были погашены. Также суд обязал УМИ Пензы вернуть профсоюзам уплаченные суммы (4,62 млн руб. и 10,79 млн руб.). Суд пояснил, что, несмотря на изменения в законодательстве, территории, обладающие статусом лечебно-оздоровительных местностей, созданные до 2013 года, сохраняют установленные границы и правовой режим. Следовательно, спорный участок не подлежал продаже.
С таким решением профсоюзы не согласились и оспорили определение в 11-м Арбитражном апелляционном суде. Жалоба на постановление, однако, не принесла результата. В феврале 2025 года апелляция признала выводы суда первой инстанции обоснованными. Отдельно суд отметил, что Ахуны не утратили правовой статус, а нормы о запрете приватизации особо охраняемых зон остаются актуальными. В апреле текущего года ФНПР обжаловал решение в кассации. Суд, в свою очередь, согласился с предыдущими решениями. Жалоба была отклонена.
Старший юрист консалтинга Legal Principles Русудани Закарая считает, что в данном деле важным аспектом стала исковая давность. По ее мнению, этот довод мог бы привлечь внимание Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ, если бы не новые подходы, изложенные в определениях Конституционного суда РФ № 913-О и № 914-О от 14 апреля 2025 года. «Прокуратура может обойти, воспользовавшись позицией КС РФ, изложенной в указанном постановлении. Согласно данной позиции, срок исковой давности следует исчислять с момента окончания нарушения обязанности сохранять назначение (профиль) объекта. Так и в этом деле истец ссылался на то, что поводом к иску послужила прокурорская проверка, а также исковое заявление, поданное в 2022 году, в котором оспаривался статус спорного земельного участка. Поскольку тренд на прокурорские проверки частной собственности еще от нас не ушел, основания для признания сделки недействительной в решении стандартные и довольно размытые», — уточнила эксперт. Госпожа Закарая подчеркнула, что, согласно акту суда, объект был социально значимым и не мог быть отчужден без согласия государства. «C учетом того, что суд применил двустороннюю реституцию и возвратил ответчику денежные средства, уплаченные по недействительному договору купли-продажи, ВС РФ может признать баланс интересов сторон сохраненным и отказать в передаче спора для рассмотрения в Экономколлегию», — прокомментировала юрист.
Конфликт из-за земли на территории курорта Ахуны происходит не в первый раз. В декабре 2024 года «Ъ — Средняя Волга» писал, что Пензенский областной суд оставил в силе решение Железнодорожного районного суда, которое узаконило приватизацию порядка 27 га курортной зоны. Прокуратура потребовала аннулировать продажу некогда государственного леса с курортным статусом, но суды отказали в удовлетворении иска, указав на законность приватизации. Ответчиками по делу выступали 27 физических лиц и два юридических — ООО «Ромет» и ЗАО «Пензенская горэлектросеть».