Экспаты разбирают квартиры
Как Кипр борется с дефицитом доступного жилья
На фоне роста цен на недвижимость и дефицита доступного жилья власти Кипра в 2025 году усилили поддержку рынка. Формально на каждое домохозяйство в стране приходится 1,5 жилой единицы, однако почти 30% фонда остается незанятым на постоянной основе.
Фото: Armando Franca / AP
Фото: Armando Franca / AP
Формально на Кипре сегодня наблюдается один из самых высоких показателей доступности жилья в еврозоне. Так, коэффициент перерасхода (отражает долю граждан, тратящих более 40% дохода на жилье) составляет 2,6%, а количество домохозяйств в 2025 году достигло 347 тыс., что стало максимумом за всю историю страны, подсчитали в Tranio на основе данных CYSTAT.
Однако 28% всего жилого фонда приходится на пустующие и сдающиеся только на сезон дома.
Местные жители откладывают покупку недвижимости из-за высоких ставок по ипотеке и перегретых цен: среднему домохозяйству из двух человек потребуется около восьми годовых доходов, чтобы накопить на новое жилье. В результате спрос смещается от ипотеки к съемным квартирам, что ведет к повышению ставок аренды и конкуренции за жилье с экспатами.
Чтобы стимулировать спрос на покупку, правительство страны запустило комплекс мер. Государство уже покрывает до 50% стоимости первого объекта площадью до 100 кв. м (минимум €20 тыс.) с дополнительной субсидией €10 тыс. для лиц с инвалидностью — инициатива направлена на поддержку молодых семей. С 2025 года также действует упрощенный порядок получения разрешений на строительство — для низкорисковых проектов срок выдачи не превышает 40 дней. С марта тот же принцип распространяется на проекты до 12 таунхаусов или 20 квартир с регламентом до 80 рабочих дней.
Кроме того, на Кипре начали вовлекать в оборот пустующее жилье: владельцы объектов, простаивающих более года, получают компенсации за ремонт от €5 тыс. при условии сдачи по ставке на 30% ниже рынка. Доход освобождается от налогообложения, также действуют повышенные амортизационные вычеты.
Лимасол: барометр напряжения
На фоне этих инициатив особенное внимание привлекает Лимасол — ключевой драйвер кипрского рынка, подчеркивают эксперты Tranio. По данным платформы Bazaraki, наибольшая концентрация предложения наблюдается в районах Гермасойя и Агиос-Афанасиос, на которые приходится 27% всех лотов на вторичном рынке, или 2,3 тыс. объявлений. В них зафиксирован рост цен от 13% до 14%, до €5,6 тыс. и €4,7 тыс. за 1 кв. м соответственно.
При этом, как уточняет эксперт портала Prian Филипп Березин, общий рост цен в Лимасоле в 2024 году заметно ниже: «В среднем по городу 2–4%, что близко к уровню инфляции. В отдельных районах показатель выше, но в целом наблюдается стабилизация после более яркой динамики 2023 года, когда прирост достигал 6–7%».
По официальным данным, в 2024 году в Лимасоле почти на 17% вырос внутренний спрос и примерно на 23% сократился интерес к недвижимости со стороны иностранцев. «Это связано с высокой активностью 2023 года, а также с выходом на рынок недорогих проектов в пригородах,— поясняет господин Березин.— В абсолютных числах разница не столь велика, но тренд на стабилизацию рынка очевиден. В 2025 году активность уже на 12–15% выше, чем годом ранее».
Как отмечает руководитель продаж европейского направления инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Ксения Сорокина, общее количество сделок с недвижимостью на Кипре в 2024 году составило рекордные 15,8 тыс., из которых 61% пришелся на местных покупателей, 39% — на иностранцев.
Из них 12% составляют европейцы и 27% — граждане других стран.
Противовесом перенасыщенным районам становится Асоматос, где уровень цен уже приближается к среднему по городу, но без премии за «бренд», подчеркивают в Tranio. По оценке господина Березина, в перспективе трех-пяти лет такие локации могут показать заметный рост: «Многое зависит от геополитической обстановки и сохранения программы инвестиционного ПМЖ. Если Кипр станет частью Шенгенской зоны без дополнительных барьеров для иностранцев, интерес к таким локациям только вырастет».
Доходность и стратегия
По данным экспертов Tranio, наибольший интерес для инвесторов представляют арендные стратегии: средняя доходность составляет 3–6% годовых. Филипп Березин с этим соглашается: «Ставка на краткосрочную аренду туристам в пешей доступности до моря способна принести даже больше. При этом спекулятивные перепродажи сейчас не работают — высокие налоги и сдержанный рост цен делают их малопривлекательными».
Средний срок окупаемости объекта при текущих ставках составляет 15–20 лет.
«Если вы получаете 5% в год чистыми, это уже превосходный результат по местным меркам»,— отмечает господин Березин.
Ожидается, что программа вовлечения пустующего фонда окажет влияние прежде всего на внутренний рынок аренды. Как подчеркивает господин Березин, меры правительства уже стимулировали рост внутреннего спроса в 2024 году: «Но нельзя забывать, что на Кипре более трети сделок совершают иностранцы и эти два рынка, по сути, живут параллельно».
С учетом этих факторов эксперты сходятся в одном: стратегия краткосрочной спекуляции в текущих условиях неоправданна, тогда как арендная модель сохраняет стабильность.