Памятник стройке не помеха

Арбитражный суд Челябинской области отказал Южно-Уральской корпорации жилищного строительство и инвестиций в снижении стоимости участка на улице Пушкина в региональном центре, купленного три года назад под строительство жилого комплекса. Также отказано во взыскании 95 млн руб. неосновательного обогащения с продавца земли — ООО «Консультант». Истец утверждал, что бывший собственник не предупредил ЮУ КЖСИ о том, что участок частично расположен в охранной зоне исторического памятника, из-за чего невозможно строительство. Ответчик подчеркивал, что на момент сделки купли-продажи отсутствовала какая-либо информация о наличии защитных зон, более того, позже правительство региона утвердило границы объекта культурного наследия, куда спорный участок не попадает.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

АО «Специализированный застройщик “Южно-Уральская корпорация жилищного строительство и инвестиций”» (ЮУ КЖСИ, принадлежит правительству Челябинской области) проиграло спор с ООО «Консультант» (Челябинск) о стоимости земельного участка в историческом центре Челябинска. Арбитражный суд региона в конце прошлой недели отказал ЮУ КЖСИ в снижении цены почти в восемь раз и взыскании 95 млн руб. с бывшего собственника. Решение опубликовано в картотеке арбитражных дел.

ЮУ КСЖИ направила иск в середине августа 2024 года. Заявитель просил суд соразмерно уменьшить стоимость земельного участка площадью 4,6 тыс. кв. м, а также передаваемой вместе с ним документации на 133,4 млн, до 20,4 млн руб. Помимо этого, истец просил взыскать с ответчика неосновательное обогащение с процентами за пользование чужими деньгами в общей сумме 95,2 млн руб. Эта разница между суммой произведенной оплаты по договору и ценой, которой добивалась ЮУ КЖСИ.

Согласно материалам дела, договор купли-продажи участка, расположенного на улице Пушкина в историческом центре города, стороны заключили 30 августа 2022 года. Вместе с объектом недвижимости передавалась утвержденная проектная документация с разрешением на строительство жилого комплекса, срок действия которого на первый этап завершался 30 сентября 2023 года, на второй — 30 ноября 2024-го. Цена договора составила почти 154 млн руб. ЮУ КЖСИ оплатила из этой суммы 115,4 млн руб.

В обоснование исковых требований представители корпорации указали, что в процессе реализации проекта обнаружили «нарушение заверений и гарантий» со стороны продавца. Так, по данным ЮУ КЖСИ, половина участка расположена в границах охранной зоны объекта культурного наследия «Комплекс усадьбы купцов Кашириных» на улице Труда и является территорией с особыми условиями использования.

«Договор купли-продажи не был бы заключен при осведомленности СЗ “ЮУ КЖСИ” о вышеуказанных обстоятельствах»,— говорится в материалах дела.

ООО «Консультант» иск не признало. Представители компании в суде настаивали, что на дату заключения договора купли-продажи продавец предоставил «достоверные гарантии».

«Ответчик при заключении договора не мог и не должен был предвидеть недостоверное разъяснение требований законодательства по сохранению объектов культурного наследия»,— говорится в решении суда.

Ответчик указал, что впервые информация о наличии защитной зоны на спорном участке появляется в градостроительном плане, полученном истцом в октябре 2023 года. В сентябре того года ЮУ КЖСИ получила отказ в продлении разрешения на строительство.

В 2022 году государственный комитет охраны объектов культурного наследия Челябинской области сообщал «Консультанту», что спорный участок находится в границах объекта культурного наследия «Культурный слой Челябинска XVIII–XIX веков», где новое строительство возможно при условии проведения археологических раскопок. Проектная документация была разработана, прошла экспертизу и утверждена с учетом этих требований.

Кроме того, по мнению представителей «Консультанта», у истца не было никаких препятствий для застройки участка в соответствии с проектной документацией. Так, 21 августа 2024 года правительство Челябинской области утвердило границы зон охраны памятника «Комплекс усадьбы купцов Кашириных», куда границы спорного участка на улице Пушкина не попадают. На тот момент у ЮУ КЖСИ, у которой еще действовало разрешение на второй этап строительства, к возведению дома так и не приступила.

По данным ответчика, рыночная стоимость спорного участка сейчас почти в три раза превышает цену договора. От предложения «Консультанта» расторгнуть сделку и вернуть землю ЮУ КЖСИ отказалась.

Суд пришел к выводу, что оснований для снижения стоимости участка, нет, а следовательно, и для взыскания неосновательного обогащения с бывшего собственника. «Представленные ответчиком доказательства подтверждают достоверность гарантий, которые были даны истцу на дату заключения договора купли-продажи. Истец, в свою очередь, не представил доказательств осведомленности ответчика о наличии ограничений, сведений об обременении либо ограничений в использовании участка»,— говорится в решении суда.

В материалах дела указано, что ЮУ КЖСИ так и не приступила к строительству, что и стало причиной отказа в продлении разрешения на первый этап возведения объекта.

Также суд подтвердил, что еще до принятия заявления к производству недостаток, указанный в основании иска, был устранен, при этом продолжало действовать разрешение на строительство второго этапа.

Планирует ли АО «СЗ “ЮУ КЖСИ” обжаловать решение суда и строить дом неизвестно: на момент подготовки материала они не ответили на запрос “Ъ-Южный Урал”.

О строительстве ЖК «Пушкин» в историческом центре Челябинска корпорация объявила летом 2022 года. Изначально планировалось возведение монолитного дома переменной этажности до 18 этажей с детским садом и коммерческими помещениями. Тогда же на участке были проведены археологические раскопки в рамках охраны памятника «Культурный слой Челябинска XVIII–XIX веков». В 2023 году застройщик сообщал о корректировке проекта и сроках сдачи дома: к концу 2025 года планировалось построить здание переменной этажности от семи до 14 этажей. Однако работа так и не началась.

Юлия Гарипова