Престижный приговор

Мэрия Саратова проиграла спор с ООО «Престиж» из-за бизнес-центра на проспекте Строителей, 60. Разбирательство началось еще осенью 2023 года, а причиной стало отсутствие договора аренды, из-за чего администрация требовала снести офисное здание. Как установил Арбитражный суд региона, «Престиж» так и не смог заключить договор с муниципалитетом из-за ряда необоснованных отказов и бездействия чиновников. По итогу суд не нашел причин сносить строение, а также признал право собственности на объект за ответчиком.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Арбитражный суд Саратовской области вынес решение по спору мэрии облцентра и ООО «Престиж». Городские власти добивались, чтобы собственник снес шестиэтажный бизнес-центр общей площадью более 12 тыс. кв. м на проспекте Строителей, 60 в Ленинском районе. Требование администрация Саратова аргументировала тем, что участок под объектом «Престиж» получил ненадлежащим образом, а потому возведенное здание — самовольная постройка.

Спор муниципалитет начал осенью 2023 года: 19 октября мэрия подала иск, а на следующий день судья Вадим Бондаренко ввел запрет на любые сделки с офисным зданием. Запрет касался самого здания, земельного участка площадью почти 3,2 тыс. кв. м, хозяйственных построек, пункта охраны и двухэтажного здания с вывеской «Сыто Piano». О судебном процессе сообщил тогда еще спикер облдумы, а ныне мэр Михаил Исаев. Он пояснил, что по данным ЕГРН на месте одного из объектов числится пустырь с незавершенным строительством. По документам, степень готовности объекта — 0%, отметил тогда политик, при этом уточнив, что здание существует с 1990-х годов. Чиновник заявил об отсутствии разрешений на строительство и предоставление земельного участка по проспекту Строителей, 60.

В июне 2024 года арбитраж удовлетворил иск администрации, признав отсутствие зарегистрированного права собственности ООО «Престиж» на объект незавершенного строительства. Суд тогда установил, что на момент подписания договора купли-продажи от 5 октября 1992 года «Нежилое здание Блок спецпредприятий службы быта» уже существовало и не могло иметь степень готовности 0%, указанную в ЕГРН. В свою очередь, ООО «Престиж» подало встречный иск, требуя признать право собственности на объект.

Во время судебного разбирательства были заслушаны позиции всех сторон: мэрии Саратова, владельцев ООО «Престиж», представителей прокуратуры, а также третьих лиц — в том числе арендаторов здания. Марат и Нина Степанян подтвердили в суде, что здание было приобретено по результатам приватизации еще в 1992 году и эксплуатируется в коммерческих целях с 1994 года. При этом с 2010 года объект не претерпевал изменений. Как выяснилось, за это время помещения были переданы в аренду более чем 60 предпринимателям. Представители «Престижа» представили обширный перечень документов, подтверждающих его длительные и последовательные попытки легализовать свое право на землю.

В материалах дела содержатся десятки заявлений, писем и заключений, начиная с 1984 года, когда исполком горсовета выделил 1,1 га под строительство дома бытовых услуг для производственного объединения «Луч», и заканчивая попытками 2024 года заключить договор аренды.

Среди доказательств — договор купли-продажи от 1992 года, заключенный между ПО «Луч» и ООО «Престиж»; свидетельство о собственности от 1993 года, согласования с архитектурными и кадастровыми органами, а также технические паспорта на объект, регулярно обновляемые с 2009 по 2024 годы. Несмотря на многочисленные обращения, договор аренды с мэрией так и не был заключен. Причинами тому послужили требования властей изменить вид разрешенного использования земли в 2009 году, отказ в аренде в связи с отсутствием кадастрового паспорта в 2011 году, хотя документ был предоставлен. В том же году участок по неясным причинам был снят с кадастрового учета. А с 2013 по 2024 годы мэрия четыре раза проигнорировала обращения ООО «Престиж».

Прокуратура Саратовской области в ходе процесса обратила внимание суда на признаки злоупотребления правом со стороны ООО «Престиж», указав, что общество не платило налоги на имущество и прибыль, несмотря на коммерческую эксплуатацию здания. Суд, однако, пришел к выводу, что отсутствие договора аренды земли не может служить основанием для сноса объекта, если были предприняты добросовестные и последовательные усилия по легализации. Судья Вадим Бондаренко также учел результаты экспертизы, согласно которым шестиэтажное офисное здание с подвалом соответствует требованиям безопасности и строительным нормам. Эксперты подтвердили, что фактически занимаемая площадь земельного участка осталась в тех же пределах, что и ранее утвержденные проекты, а само здание безопасно, соответствует градостроительным требованиям и может быть использовано по назначению. Также был принят во внимание тот факт, что после передачи объекта в незавершенном виде по договору от 1992 года ООО «Престиж» выполнило все необходимые строительные работы: с 1994 года фирма эксплуатировала здание, адаптируя его для арендаторов. Компания построила кирпичные пандусы, увеличив площадь с 1119,9 кв. м до 12 159,3 кв. м. Эти изменения зафиксированы в техпаспортах 2009, 2014 и 2024 годов.

В итоге суд постановил отказать мэрии Саратова в сносе здания, а встречные требования ООО «Престиж» — признание права собственности на завершенный объект — удовлетворить.

Старший юрист Национальной юридической компании «МИТРА» Елена Сулейманова отметила, что суд четко применил положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ в совокупности с разъяснениями пленума Верховного суда, что позволило отнести спорный объект к самовольным постройкам, но одновременно — признать за ним признаки законности в силу особых обстоятельств и практики его использования. «Аргументация суда первой инстанции является исчерпывающей, доказательства — надлежащими, а правовая позиция — выверенной. Если в апелляции не будут представлены новые существенные факты или доказательства, то вышестоящий суд с высокой долей вероятности оставит решение в силе»,— полагает госпожа Сулейманова. «Решение — важный сигнал для собственников долгостроев и объектов с незавершенным документооборотом: в случае фактического добросовестного владения и длительной эксплуатации, а также при наличии технической пригодности объекта, шансы на легализацию недвижимости через суд реальны»,— подытожила эксперт.

Нина Шевченко