Квартирный капитал
Покупок жилья на средства от продажи старого стало больше
За первые четыре месяца 2025 года на вторичном рынке жилья доля альтернативных сделок достигла рекордного уровня. В Москве и в России в целом этот показатель вырос год к году до 70% и 85% соответственно. Такие сделки были популярны в середине 2000-х годов из-за недоступности ипотеки, после отмены льготной ипотеки и периода высоких ставок этот фактор снова актуален.
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
Фото: Игорь Елисеев, Коммерсантъ
В январе—апреле доля альтернативных сделок на вторичном рынке жилья Москвы и Подмосковья выросла на 30 процентных пунктов (п. п.) год к году, до 70%, это рекордный показатель за последние пять лет, подсчитали в инвесткомпании «Флип». Альтернативные сделки подразумевают схему, при которой взамен выставленной на продажу квартиры собственник сразу приобретает другое жилье.
В целом по России также наблюдается рост доли альтернативных сделок на вторичном рынке жилья.
По оценкам гендиректора группы «Плюс» (управляет сетью офисов «Самолет Плюс») Александра Попова, в январе—мае в целом по стране доля сделок с применением такой схемы составила 80–85%, что является рекордным значением с 2016 года, в то время как годом ранее она не превышала 45–60%. Схожую динамику заметил директор по продажам сети агентств «Этажи» Сергей Зайцев, оценивающий показатель в 80–85%.
Рейтинг городов-миллионников по росту цен на вторичное жилье за пять лет
|
Источник: «ЦИАН Аналитика».
Годом ранее таких операций на вторичном рынке было 70%, а в период доступной рыночной ипотеки и низкого размера первоначального взноса на первичном рынке их доля снижалась до 50–60%, уточняет господин Зайцев. Сейчас же доступность ипотеки значительно снизилась, а стоимость жилья выросла, констатирует эксперт.
На неделе с 19 по 25 мая средневзвешенная ставка по ипотеке на приобретение готового жилья составила 26,74%, годом ранее она составляла 16,95%, следует из данных единой информсистемы «Наш.Дом.РФ». В январе—марте средние цены на готовое жилье в целом по России выросли на 5,3% год к году, до 126,5 тыс. руб. за 1 кв. м, в Москве — на 1%, до 358,2 тыс. руб. за 1 кв. м, в Подмосковье — на 0,6%, до 169,5 тыс. руб. за 1 кв. м, в Санкт-Петербурге — на 14,7%, до 269,3 тыс. руб. за 1 кв. м, в Ленинградской области — на 12,3%, до 134 тыс. руб. за 1 кв. м, в Краснодарском крае — на 8,4%, до 191,6 тыс. руб. за 1 кв. м, следует из подсчетов Росстата.
Для многих граждан альтернативные сделки стали единственной возможностью улучшить жилищные условия, отмечает гендиректор инвесткомпании «Флип» Евгений Шавнев.
Приобрести новое жилье сейчас стало значительное сложнее, как и улучшить жилищные условия, без большой доли собственных средств, которые часто можно получить, лишь продав имеющуюся недвижимость, подтверждает Сергей Зайцев. По словам Александра Попова, число альтернативных сделок особенно увеличилось в сегменте двух- и четырехкомнатных квартир, в частности, из-за необходимости большого первоначального взноса при приобретении такой недвижимости.
В мае в крупных российских городах 15% от общего числа объявлений на ЦИАН пришлось на альтернативные схемы, что на 1 п. п. больше год к году и на 2,5 п. п.— к весне 2023 года. В структуре фактических сделок их может быть больше, так как параметр в публикациях не является обязательным для заполнения, поясняет руководитель «ЦИАН Аналитики» Алексей Попов.
Сейчас очень сильно выросли цепочки сделок, порой в них участвуют по четыре-пять продавцов и покупателей, которые последовательно приобретают недвижимость, поясняет Сергей Зайцев. При этом 77% потенциальных продавцов и покупателей готовы совершить сделку с доплатой: из них каждый второй готов внести дополнительно 1–3 млн руб., 31% — 3–5 млн руб., 9% — свыше 5 млн руб., и оставшиеся — менее 1 млн руб., говорит Евгений Шавнев. Еще 23% рассчитывают выйти в ноль или получить прибыль от обмена недвижимости, уточняет он.
Количество сделок на вторичном рынке жилья в Москве в январе—апреле выросло на 5% год к году, до 45,3 тыс., сообщали ранее в столичном управлении Росреестра. В то же время в целом по России количество сделок снижается, говорит Александр Попов. Официальных цифр Росреестр не публиковал. Раньше в кризисы собственники предпочитали продать дорого, подождать и купить дешевле, но сейчас цены держатся, и тактика «продать и подождать» не работает, резюмирует эксперт.