Бизнес-центры на взлете

Критически низкая вакансия на рынке классических и сервисных офисов в основных деловых районах Москвы подталкивает ставки аренды в таких помещениях к быстрому росту. Только за январь—март 2025 года арендные ставки в классических офисах класса А в «Москва-Сити» и центре города выросли на 41–47%. В коворкингах тех же районов этот показатель увеличился на 42–53%.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По итогам января—марта 2025 года ставки аренды в классических офисах класса А в одном из ключевых районов столицы — комплексе «Москва-Сити» — выросли на 41% год к году, до 60 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитали в консалтинговой компании IBC Real Estate. Ставки в высокобюджетных офисах, расположенных внутри Садового кольца, за первый квартал 2025-го увеличились на 47% год к году, до 55 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Этот показатель за аналогичный период в районе Ленинградского проспекта и части одноименного шоссе увеличился на 15% год к году, до 47 тыс. руб. за 1 кв. м в год, следует из исследования консультантов.

Похожую коррекцию фиксируют в консалтинговой компании NF Group, по данным которой по итогам первого квартала текущего года средняя ставка аренды в классических бизнес-центрах класса А в комплексе «Москва-Сити», внутри Садового кольца и на Ленинградском проспекте выросла соответственно на 49%, 40% и 43% год к году.

Площадей становится меньше

Такая динамика в ключевых деловых кластерах Москвы связана с критически низкой вакансией на офисном рынке, отмечает партнер NF Group Мария Зимина. Доля свободных площадей в ключевых деловых кластерах столицы по итогам 2025 года сократится на 0,8 процентного пункта (п. п.) год к году, до 4%, прогнозируют в IBC Real Estate. При этом спрос на качественную офисную недвижимость с отделкой, тем более в сложившихся деловых районах, остается на высоком уровне, говорит Мария Зимина.

Из-за сложившейся геополитической ситуации инвесторы, которые раньше вкладывали большой объем средств в зарубежные активы, переориентировались на российский рынок недвижимости, отмечает заместитель коммерческого директора по вопросам развития Business Club (оператор гибких офисов) Михаил Иоаннесянц. Кроме того, считает руководитель отдела коммерческой недвижимости девелоперской компании «Мангазея» Марина Чернякова, инвестиции в офисную недвижимость все еще остаются более привлекательным финансовым инструментом в сравнении, например, с акциями.

По словам Михаила Иоаннесянца, дополнительный приток спроса на офисный рынок привел к тому, что многие девелоперы стали строить бизнес-центры для продажи, а не для сдачи в аренду. По подсчетам NF Group, около 57% офисных площадей, заявленных к вводу в 2025 году, представляют собой объекты на продажу, а 29% бизнес-центров реализуются по схеме built-to-suit (строительство под заказчика). Очень маленький объем строительства офисных пространств для дальнейшей сдачи в аренду усугубляет ситуацию с низкой вакансией, подчеркивает заместитель руководителя департамента офисной недвижимости консалтинговой компании Nikoliers Валентин Кусов.

В деловом кластере «Москва-Сити» особенно ярко выражен дефицит свободных офисных пространств. Спрос на офисы в этом районе настолько высок, что даже после ухода из РФ крупнейших международных компаний вакансия в этой локации показала минимальную волатильность, а объем спроса удачно поддерживали локальные арендаторы, отмечает руководитель департамента исследований и аналитики консалтинговой компании CMWP Полина Афанасьева.

Основными арендаторами офисов в этом районе являются компании из сфер бизнеса, государственные структуры, банки, финансовые компании, производственные и IT-компании, отмечает Валентин Кусов.

Вакантность в небоскребах «Москва-Сити» по итогам января—марта 2025-го снизилась до 0,6%, что на 2,8 п. п. меньше год к году, подсчитала руководитель департамента офисной недвижимости консалтинговой компании CORE.XP Ирина Хорошилова. Из-за такого дефицита качественных офисных площадей в деловом районе некоторые собственники намеренно повышают арендные ставки, говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. По ее подсчетам, в некоторых зданиях класса А показатель может достигать 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Выраженный темп роста ставок аренды в «Москва-Сити» также связан с переездом в эту локацию государственных структур и корпораций, отмечает гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша. Например, в 2024 году ОАО РЖД выкупило почти весь небоскреб Moscow Towers. По словам Дмитрия Клапши, переезд такой крупной компании повлечет за собой дополнительный спрос на офисную недвижимость в этом районе. Кроме того, в ближайшее время в башне iCity начнут работать структуры правительства Москвы, что дополнительно укрепит деловую привлекательность района и скажется на росте ставок, добавляет руководитель офисного департамента Whitewill Анна Трушкина.

Тем временем внутри Садового кольца ставки растут из-за ограниченного предложения и отсутствия нового строительства, считает Дмитрий Клапша. На текущий момент объем предложение офисной недвижимости в этой части российской столицы составляет 1,7 млн кв. м, к 2030 году этот показатель увеличится всего лишь до 1,8 млн кв. м, подсчитали в IBC Real Estate. Такая низкая динамика связана с дефицитом свободных площадок для новых проектов, поясняет Екатерина Белова. Кроме того, в этой локации сосредоточены премиальные объекты, ставки в которых повышают темпы роста среднего показателя по району, добавляет Ирина Хорошилова.

Тем временем офисы на Ленинградском проспекте и части одноименного шоссе дорожают менее выраженно, поскольку объем предложения в этом районе довольно большой, отмечает Дмитрий Клапша. Среднерыночный уровень вакансии здесь выше, чем в других деловых кластерах: по итогам января—марта 2025 года показатель зафиксировался на уровне 4,7%, подсчитал Валентин Кусов. Кроме того, деловой кластер активно развивается в районе Ходынского поля, добавляет Дмитрий Клапша. По данным IBC Real Estate, на этапе строительства в Ленинградском деловом районе на текущий момент находится около 226 тыс. кв. м офисной недвижимости, еще 342 тыс. кв. м — на этапе проектирования.

Коворкинги тоже дорожают

Рост арендных ставок фиксируется не только в сегменте классических офисов, но и в коворкингах. По данным IBC Real Estate, в сервисных офисах «Москва-Сити» за три месяца 2025 года ставки аренды увеличились на 42% год к году, до 55,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год, внутри Садового кольца — на 53% год к году, до 54,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год. А на Ленинградском проспекте аналитики фиксируют рост показателей на 29% год к году, до 58,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Рост ставок в сегменте коворкингов продиктован серьезным дефицитом качественного предложения классических офисов, отмечает Мария Зимина. Динамика также связана с увеличением затрат на эксплуатацию такой недвижимости, считает Валентин Кусов. Доля свободных площадей в гибких офисах «Москва-Сити» по итогам первого квартала 2025 года составила 3,4%, этот показатель за аналогичный период внутри Садового кольца зафиксировался на уровне 1,9%, на Ленинградском проспекте — 2,9%, подсчитали в IBC Real Estate.

Аренда сервисного офиса — хорошая альтернатива для тех, кто хочет разместить свою штаб-квартиру в центре Москвы или в сложившемся деловом районе с развитой инфраструктурой, считает госпожа Зимина. По ее словам, выбор именно сервисного офиса освобождает арендатора от большого объема затрат на отделку помещений. Так, по подсчетам Валентина Кусова, спрос на аренду гибких офисов по итогам 2024-го вырос на 42% год к году, в ближайшие годы этот показатель будет только увеличиваться.

Гибкие офисы пользуются большим спросом у финансового сектора и IT-компаний, их доля в общем объеме сделок по итогам 2024 года составила 42% и 20% соответственно, говорит Екатерина Белова. Среди крупных сделок в этом сегменте: аренда Т-Банком 24,6 тыс. кв. м коворкингов в «Business Club Искра-Парк» на Ленинградском проспекте.

Ставки аренды в коворкингах Ленинградского проспекта подорожали менее выраженно, чем в других районах, поскольку качественное предложение по высоким ставкам в этой локации быстро заполнилось арендаторами, а оставшиеся менее дорогие блоки в экспозиции замедляют рост ставки, поясняет Валентин Кусов. Кроме того, добавляет Михаил Иоаннесянц, цена аренды сервисных офисов в этой части Москвы увеличивается не так активно, поскольку этот деловой кластер еще находится в стадии развития.

Основной тренд на офисном рынке на ближайшее время — это переориентация арендаторов на рынок сервисных офисов вместо классических, отмечает Валентин Кусов. Ранее спрос на гибкие офисы был не таким активным, поскольку в обычных бизнес-центрах было достаточно свободных площадей для аренды, поясняют в CORE.XP. До этого момента из-за большого объема строительства коворкингов вакансия в таких помещениях на пике ввода составляла 27%, подсчитал Михаил Иоаннесянц.

В будущем ставки в классических и сервисных офисах продолжат расти на фоне повышенной деловой активности и низкого уровня свободного предложения, прогнозирует Екатерина Белова. По ее подсчетам, с начала 2025 года в некоторых зданиях в центральных локациях показатель в среднем уже вырос на 30%. Ожидаемое новое строительство качественных объектов в ключевых деловых кластерах также указывает на сохранение инвестиционной привлекательности офисного сегмента, считает Валентин Кусов. По мнению Анны Трушкиной, показатели могут скорректироваться после ввода новых бизнес-центров, однако такой тренд вряд ли будет долгосрочным.

София Мешкова