Жилье без срока сдачи

Одним из векторов развития сегмента вторичного жилья в Москве стал выход на рынок предложения от застройщиков. Из-за высоких издержек девелоперы обычно стараются как можно быстрее продать площади в уже сданных в эксплуатацию домах. "Ъ-Недвижимость" выяснил, кому выгодна их покупка.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Продажи жилья на вторичном рынке идут лучше, чем ожидалось в условиях высокой стоимости кредитования. В Москве в январе—марте 2025 года, согласно Росреестру, заключено 33,9 тыс. договоров купли-продажи и мены, год к году показатель прибавил 12,5%. В январе прирост оценивался в 27,1%, в феврале — в 12,6%, в марте — в 3,2%. Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров обращает внимание, что рост начался после того, как сегмент вторичного жилья находился в стагнации, растянувшейся на полтора года.

Свою лепту в развитие сегмента готового жилья вносят в том числе застройщики, начавшие чаще продавать жилье в уже сданных объектах. После ввода в эксплуатацию вчерашние новостройки переходят в раздел вторички, хотя и продаются по-прежнему напрямую от застройщиков, поясняет Евгений Белокуров. Второй возможной причиной увеличения продаж он называет постепенную адаптацию к высокой ключевой ставке ЦБ: покупатели больше не готовы ждать, поэтому берут ипотеку по очень высокой стоимости, рассчитывая в перспективе на рефинансирование взятых жилищных кредитов.

Готовые излишки

Управляющий партнер девелоперской компании Stenoy Илья Фролов считает, что за первый квартал 2025-го предложение «вторички от застройщика» в Москве выросло на 3–5% год к году. Этому способствует увеличение объема нераспроданного жилья: на момент ввода в эксплуатацию этот показатель в среднем по рынку составляет 25–30% от общего объема лотов, констатирует он. Этот показатель, по мнению эксперта, растет и в ближайшее год-два тенденция кардинально не изменится, а возможно, ситуация даже усугубится.

Партнер Est-a-Tet Владимир Моребис говорит, что по итогам первого квартала 2025 года в Москве после сдачи домов в эксплуатацию нераспроданными оказывались в среднем 11% квартир. Три года назад это значение составляло всего 4,7%. В зависимости от застройщика и выбранной им стратегии показатель, по словам эксперта, обычно варьируется в диапазоне 10–15%. Показатель может вырасти с учетом охлаждения спроса на новостройки, не исключает господин Моребис.

Согласно «Метриуму», в сданных домах Москвы девелоперы сейчас продают 8,7 тыс. лотов. Это соответствует 10,7% объема первичного предложения, год к году показатель вырос на 2,6 процентного пункта (п. п.), констатируют аналитики. Для сравнения: собственники в Москве продают примерно 25 тыс. квартир. Объем предложения неуклонно увеличивается, но многие лоты малоликвидны: вариантов с оптимальным соотношением цены и качества мало, предупреждает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов.

Проблемный фонд

Формирование значительных нераспроданных фондов готового жилья трудно назвать благом для застройщиков. Управляющий партнер Penny Lane Realty Андрей Садо объясняет, что со сдачей дома в эксплуатацию завершается период льготного периода проектного финансирования строительства, ставка по которому традиционно ниже. Девелопер после завершения работ получает средства с эскроу-счетов, а банк, в свою очередь, лишается обеспечения. «Проблема нераспроданных объемов стоит довольно остро: именно перед завершением строительства девелоперы стремятся предоставить повышенные скидки, чтобы не платить на остаток долга по кредитной линии большие суммы по процентам»,— рассуждает господин Садо.

Гендиректор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова замечает, что после ввода объектов девелоперы сталкиваются с расходами на их содержание и обслуживание. Нераспроданные квартиры, по словам господина Фролова, также придется поставить на баланс и начать платить налоги от их стоимости. Господин Моребис обращает внимание на то, что при реализации готового жилья также предполагается оплата НДС. Договоры долевого участия (ДДУ), в свою очередь, им не облагаются. Все эти обязательства могут задержать вывод новых проектов, предупреждает он.

Хотя, с другой стороны, стоимость готового жилья выше, чем строящегося, замечает госпожа Комиссарова. Это может обеспечить девелоперу некоторую выгоду. Илья Фролов говорит, что продажу готовых квартир застройщики начинают обычно по ценам завершения продаж — это на 35–40% выше средней стоимости строящегося жилья.

Но нужно учитывать, что сами по себе готовые квартиры значительного роста цен не демонстрируют. Например, в Москве, согласно «ЦИАН.Аналитике», средняя стоимость предложения в начале апреля составила 351,9 тыс. руб. за 1 кв. м, прибавив всего 3,5% год к году. Одновременно это значение на 12,7% меньше среднего показателя для новостроек. Последний за год прибавил при этом 15,2%, достигнув в апреле 403,1 тыс. руб.

Вторичка с дисконтом

Стремясь быстрее реализовать накопившееся готовое предложение, застройщики применяют меры стимулирования продаж. Если еще года два-три назад рассрочка на построенное жилье не предлагалась, то сейчас стала распространенной практикой, констатирует Владимир Моребис. Условия подобных программ при этом постоянно смягчаются. Эксперт вспоминает, что сначала получить рассрочки покупатели могли на полгода-год, затем — на три года, а сейчас — на пять лет. Недавно один из крупнейших игроков запустил программу сроком на десять лет, которая распространяется на готовое жилье, говорит он.

Владимир Моребис рассказывает, что рассрочки на готовые квартиры могут быть как с начислением процентов на остаток, так и беспроцентными, с фиксированными ежемесячными платежами и выплатой остатка в конце срока. Для самих девелоперов такая схема далеко не всегда оказывается оправданной. Классическая модель, применяемая на первичном рынке, предполагает, что она предоставляется на период действия ДДУ.

Если речь идет о готовых лотах, то оформляется не договор залога, а полноценная передача объекта в собственность, поясняет гендиректор Optima Development Давид Худоян. В ситуациях, когда покупатель перестает гасить обязательства, но не хочет отказываться от недвижимости, это может приводить к длительным судебным тяжбам. Эксперт считает рассрочки на рынке готового жилья достаточно рисковым инструментом для девелоперов. Давид Худоян не исключает, что законодательство в этой сфере вскоре будет урегулировано.

Владимир Моребис говорит, что на квартиры в построенных корпусах часто распространяются льготные программы, в том числе субсидирование ипотечной ставки застройщиком. Одновременно на не распроданный после ввода фонд девелоперы, по его словам, зачастую предлагают наиболее интересные скидки и акции. Это может быть, например, машино-место или кладовка. «С точки зрения покупателя это может быть очень выгодно»,— рассуждает эксперт. Но продавать жилье с существенным дисконтом, по его словам, девелоперы не могут из-за необходимости избежать снижения маржинальности проектов.

Инвестиционная конкуренция

Растущий объем готового предложения может формировать риски не только для сами девелоперов, но и для покупателей-инвесторов. Последние нередко приобретают жилье в строящихся домах, рассчитывая затем продать его дороже. Покупателю, по мнению Елены Комиссаровой, часто целесообразнее покупать готовые квартиры у застройщиков, а не у собственников: это позволяет рассчитывать на скидки, рассрочки и иные механизмы стимулирования.

Владимир Моребис отмечает, что на квартиры от застройщиков, в том числе готовые, распространяется семейная ипотека, в то время как на жилье от частников — нет. С 1 апреля программа начала действовать и на классическом вторичном рынке, но распространяется лишь на города с незначительным объемом строительства. Москва, Подмосковье и города-миллионники под ее действие на попадают, напоминает он. Гендиректор девелоперской компании «Дело» Георгий Лабинцев замечает, что многие собственники оказываются вынуждены выставлять свои квартиры дешевле застройщиков.

Илья Фролов считает, что объем вторичного предложения от застройщика в конкретном проекте — риск для инвестора. Можно ориентироваться на среднерыночные значения, но предугадать реальную цифру на этапе инвестиционной покупки очень сложно. Хотя преимуществом инвестора, по словам эксперта, остается возможность выбрать более ликвидные лоты. У застройщика после завершения продаж обычно остаются наименее востребованные варианты, считает господин Фролов.

Перерасчет ввода

Елена Комиссарова считает, что предложение готового жилья от застройщиков на рынке будет неуклонно сокращаться вслед за общим снижением девелоперской активности: из-за сложностей с привлечением заемных средств сейчас девелоперы часто вынужденно откладывают старт новых проектов или переориентируются на строительство коммерческих объектов. Такой сценарий считает вероятным и Владимир Моребис, обращая внимание на то, что застройщики сейчас нередко придерживают новые объекты. Это, по его словам, будет способствовать вымыванию экспозиции.

В 2026–2027 годах, по прогнозам госпожи Комиссаровой, может даже сформироваться дефицит предложения. Это поставит в выгодное положение девелоперов, сформировавших товарные запасы. Хотя многое традиционно будет зависеть от спроса. Евгений Белокуров пока не видит факторов, которые могли бы привести к устойчивому увеличению интереса потенциальных покупателей к вторичной недвижимости. «Небольшое снижение средних ставок по депозитам и ипотечным кредитам в крупнейших банках страны пока не стало мотивацией к выходу на рынок для потенциальных покупателей и инвесторов»,— констатирует он.

Господин Белокуров рассчитывает, что рынок пока продолжит стагнировать, а покупатели — ориентироваться на поиск наиболее выгодных предложений. В дальнейшем многое зависит от направления денежно-кредитной политики, считает он. Андрей Садо замечает, что многие потенциальные покупатели на вторичном рынке жилья сейчас отказываются от сделок в ожидании снижения цены.

Впрочем, Руслан Сырцов считает, что на вторичном рынке одновременно становится больше инвесторов-рантье, рассчитывающих на рост арендных ставок. По его словам, активно бизнес ведут флипперы: они покупают квартиры для их последующей перепродажи после косметического ремонта. Такие покупатели не всегда делают ставку на жилье в плохом состоянии. Господин Моребис говорит, что речь может идти и о покупке квартир от застройщиков, которые позднее перепродаются дороже с ремонтом. Эксперт рассказывает, что, например, в жилом комплексе «Ново-Никольское» в Новой Москве сейчас можно приобрести квартиру от застройщика без отделки за 8,2 млн руб. (72 кв. м без отделки). Цены на лоты с «флиппинговым ремонтом» начинаются от 10,4 млн руб.

Александра Мерцалова