Битва за квадрат
Как мировые столицы решают проблему с дефицитом офисных площадей
Дефицит качественных офисных площадей наблюдается не только в Москве, но и ряде других ключевых мегаполисов мира, включая Дубай и европейские столицы. Но если в Европе, по данным компании Avamarina Real Estate, средняя стоимость аренды премиальных офисных помещений в 2024 году увеличилась на 4,8%, то в Москве рост в отдельных локациях достигает 50%. В ответ на растущую нехватку деловых площадей девелоперские компании активнее выводят новые проекты — так, MR запустила новое направление MR Office, в рамках которого в 2025 году планируется запустить более десяти комплексов общей площадью 1 млн кв. м.
Фото: Пресс-служба MR Office
Фото: Пресс-служба MR Office
Ажиотаж и дефицит
Высокий спрос на качественные бизнес-центры, рекордно низкая вакансия и небольшие объемы ввода офисной недвижимости — все это характерно не только для рынка Москвы, но и для Дубая и ряда европейских столиц. Основатель Avamarina Real Estate Марина Шалаева отмечает, что в 2024 году в востребованных районах Mayfair и St. James Лондона вакантность не превышает 4%, а в деловом центре City — 7,9%.
«Подобная ситуация объясняется несколькими причинами. После пандемии компании переходят к гибридному формату, возвращая сотрудников в офисы. При этом из-за длительного строительства и дефицита земли предложение новых деловых площадей ограничено, что поддерживает высокий спрос на существующие помещения класса А»,— объясняет Марина Шалаева.
По данным Nikoliers, рынок офисной недвижимости Дубая также демонстрирует устойчивый рост. Общее количество сделок в основных деловых районах эмирата в первом квартале 2025 года выросло более чем в два раза, при этом объем сделок в квадратных футах на 7% превысил показатель января—марта 2024 года. Средняя площадь арендуемого блока составила 563 кв. фута (52 кв. м).
Москва не исключение
Согласно данным IBC Real Estate, по итогам первых трех месяцев 2025 года доля свободных площадей на офисном рынке Москвы составила 4,6%, что на 2,8 п. п. ниже аналогичного показателя первого квартала 2024 года. При этом наиболее дефицитными остаются качественные помещения в сложившихся деловых районах, в том числе в «Москва-Сити» и возле метро «Белорусская». За счет сохраняющейся нехватки готового предложения большинство строящихся объектов реализуются до ввода в эксплуатацию и не могут полностью удовлетворить рекордные объемы спроса.
«Запрашиваемые ставки аренды продолжают активно расти. Наиболее существенная динамика зафиксирована в классе А — за 2024 год ставки аренды в среднем выросли на 25–30%, а средневзвешенная цена 1 кв. м на блоки и этажи в строящихся и проектируемых бизнес-центрах увеличилась на 15%»,— говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
По словам ведущего брокера агентства недвижимости Posh Group Максима Волчинского, наиболее ликвидными остаются блоки класса А с современной инфраструктурой и высоким уровнем комфорта.
«Предложение таких объектов ограничено, что не соответствует острой потребности крупного бизнеса в высококлассной офисной недвижимости. Это открывает новые возможности для ведущих московских девелоперов, которые, стремясь удовлетворить растущий спрос, увеличивают долю коммерческой недвижимости в своих портфелях»,— отмечает эксперт.
Однако аналитики обращают внимание, что сегодня время покупать офисы, а не арендовать. По подсчетам Ricci, объем сделок аренды снизился на 37% по сравнению с первым кварталом 2024 года. В то же время объем сделок купли-продажи деловых площадей вырос в этот же период в полтора раза. «Приобретение собственного офисного помещения — это стратегический шаг, который обеспечивает компании долгосрочную стабильность. В отличие от аренды, владение недвижимостью исключает риски, связанные с изменением условий договора, ростом арендных ставок или необходимостью срочного переезда, что особенно важно для организаций с перспективой развития на годы вперед. Собственный офис выступает не просто как рабочее пространство, а как ценный актив, способный сохранять ликвидность и приносить дополнительный доход при сдаче в аренду или перепродаже»,— рассуждает управляющий партнер группы компаний «IPG Россия» Иван Починщиков.
С учетом растущего дефицита площадей девелопер MR в апреле 2025 года запустил отдельное направление для строительства офисной недвижимости под новым брендом MR Office. В структуру войдут как готовящиеся к выводу на рынок проекты, так и уже готовые. В их числе деловые небоскребы iCITY площадью 230 тыс. кв. м в деловом кластере «Москва-Сити». Башни авторства архитектора Хельмута Яна расположены на шестиэтажном стилобате с масштабной инфраструктурой: резидентам будет доступен фитнес-центр с видовым бассейном, фуд-холл, торговая галерея с ресторанами и магазинами, химчистка и ателье, салоны красоты, паркинг и другие коммерческие помещения.
Еще до ввода в эксплуатацию в башнях реализовано 80% площадей.
Екатерина Белова связывает показатель с высоким интересом к проектам в «Москва-Сити» со стороны крупных игроков рынка и инвесторов: «Привлекательность обусловлена концентрацией известных компаний, уже являющихся арендаторами и покупателями в этих локациях. Устойчивая деловая активность здесь стимулирует интерес других участников, стремящихся к размещению в развитых деловых кластерах, а на фоне высокого спроса и ограниченного предложения свободных площадей наблюдается стабильный рост ставок»,— поясняет эксперт. Так, в «Москва-Сити» только за последние девять месяцев стоимость аренды выросла практически на 50%. А в условиях повышенного интереса со стороны арендаторов и покупателей качественные предложения аренды быстро уходят с рынка по высоким ценам. В будущем MR планирует реализовать как минимум два новых офисных проекта в деловом центре «Москва-Сити».
Бизнес к бизнесу
Фото: Пресс-служба MR Office
Фото: Пресс-служба MR Office
Востребованность офисного центра класса А, ориентированного на продажу, зависит от трех ключевых факторов, отмечают участники рынка: помимо транспортной доступности, это наличие или перспективы развития качественной инфраструктуры и благоустроенной территории, а также уровень вакантности в локации и присутствие крупных компаний. Например, реализующийся в рамках MR Office новый проект BELL высотой 220 м расположен в пяти минутах ходьбы от станции метро «Белорусская». Рядом – премиальный городской квартал SLAVA, который MR реализует совместно с ВЭБ.РФ. В офисных зданиях SLAVA в скором времени разместится новая штаб-квартира Центрального банка РФ.
Число резидентов локации постоянно растет: только за последние два года стало известно о переезде в бизнес-центры возле «Белорусской» таких компаний, как L’Oreal, Head Hunter, «ВсеИнструменты.ру», а также Т-Банка.
Сам BELL располагает не только необходимой повседневной инфраструктурой, но и двухуровневым благоустройством: в проекте предусмотрены террасы и эксплуатируемая озелененная кровля с местами для отдыха, рабочим пространством и амфитеатром.
Фото: Пресс-служба MR Office
Фото: Пресс-служба MR Office
Чуть дальше, рядом с метро «Динамо», MR Office реализует офисный центр MIND, который войдет в состав премиального жилого комплекса. Расположение на первой линии Ленинградского проспекта и гибкие планировки позволяют учесть интересы и крупного, и среднего бизнеса: на 2–12-м этажах запланированы блоки площадью 180–230 кв. м, а на 13–17-м — офисы площадью до 2 тыс. кв. м с возможностью объединения.
Не ЦАО единым
Несмотря на устойчивый спрос в традиционных деловых кластерах, на рынке наблюдается выраженная тенденция к децентрализации. Этому способствуют улучшение транспортной доступности даже отдаленных районов, а также распространение гибридного формата работы, который снижает зависимость компаний от центральных офисов. По данным Nikoliers, в зоне Садовое кольцо—ТТК объем предложения блоками уменьшился на 48% год к году, а предложение зданий целиком внутри МКАД за этот же период сократилось на 24%.
На появлении новых офисов за ТТК сказываются и городские программы комплексного развития территорий (КРТ) и создания мест приложения труда (МПТ) — они стимулируют девелоперов создавать проекты, объединяющие жилые, офисные, торговые и другие функции с возможностью жить и работать в одной локации. По данным Nikoliers, к 2025–2027 годам 21% от ожидаемого ввода офисных площадей в Москве (439 тыс. кв. м) будет приходиться на объекты в рамках КРТ и МПТ.
Фото: Пресс-служба MR Office
Фото: Пресс-служба MR Office
С учетом этого тренда MR Office реализует проект JOIS в районе Хорошево-Мневники в непосредственной близости от «Москва-Сити», продолжающий одноименный премиальный жилой комплекс. Здесь жилые башни будут дополнены офисными зданиями площадью до 82 тыс. кв. м, а также ритейл- инфраструктурой: ресторанами, кафе, двухуровневым фуд-холлом, супермаркетом и другими сервисами. «В районе, где строится JOIS, сейчас кипит жизнь: появляются новые жилые комплексы, планируются станции метро, создаются необходимые социальные объекты. Ожидается, что к окончанию строительства JOIS окружающая территория преобразится, что, скорее всего, положительно скажется на цене недвижимости и ее востребованности»,— говорят в MR.
Фото: Пресс-служба MR Office
Фото: Пресс-служба MR Office
Другой пример — проект LINK на Рябиновой улице. Офисный комплекс расположен на западе Москвы в 8 минутах от станции метро «Озерная» и в непосредственной близости от производственно-складского кластера, который будет развиваться в соответствии с планами правительства Москвы. Такое соседство серьезно увеличит число потенциальных покупателей офисов. Рядом также находится Инновационный центр «Сколково», где нет в данный момент предложений по продаже офисных блоков и этажей.
Инфраструктура проекта включает фитнес-зону, коворкинг, торговую галерею, кафе и рестораны, а также эксплуатируемую кровлю с зонами отдыха и панорамным рестораном. Значимым элементом проекта станет сотрудничество с городом по строительству пешеходного моста через железнодорожные пути, который сократит время в пути до станции метро «Озерная».
Несмотря на значительный объем перспективного предложения MR Office, аналитики прогнозируют сохранение нехватки офисных площадей в ближайшие годы, что приведет к дальнейшему росту ставок. По оценке консультантов, стоимость аренды в офисах Москвы только по итогам 2025 года увеличится на 15–20% год к году, а объем ввода деловой недвижимости в Москве к концу 2026 года сократится на 51%.