Квартирам снимают обременения
Как продать жилье с просроченными платежами по ипотеке
Поправки в закон «Об ипотеке», вступившие в силу в прошлом сентябре, дали возможность гражданам продавать залоговые квартиры с долгами без участия банков. Количество таких сделок вырастет, но динамику сдерживает высокая ключевая ставка, говорят эксперты.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Не спрашивать у банка
Право продавать ипотечное жилье с просроченным платежом без участия банка владельцы таких объектов получили в конце прошлого года после вступления в силу поправок в ФЗ №102 «Об ипотеке». Ранее залоговое имущество c просроченными платежами могло быть реализовано только с торгов. Как заявляли авторы поправок, изменения дадут собственникам больше возможностей по управлению своим имуществом.
Законодательные новации существенно упрощают продажу находящегося в залоге у банка жилья, потому что также исключают необходимость досрочного погашения кредита, говорят опрошенные «Ъ-Недвижимостью» эксперты.
Теперь перед выставлением квартиры на торги покупатель получает право продать ипотечную квартиру самостоятельно. Лучше всего, если удастся реализовать жилье за наличные, но если покупателю другой банк одобрил ипотеку, то этот же банк вправе не брать объект в залог, если есть просроченные платежи. Как говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева, ранее банки не давали согласия на последующую ипотеку в рамках купли-продажи, но по другой причине. «Организации стремились к тому, чтобы покупатель данной квартиры брал ипотеку в этом же банке»,— говорит Татьяна Боева.
Ипотечный заемщик вправе обратиться в кредитную организацию за согласием на продажу жилья в любое время, даже когда до погашения кредита еще далеко или нет средств на дальнейшую выплату.
Не принять такое заявление банк может, только если уже обратился в суд с иском к должнику за просроченный как минимум за полгода платеж. «Сначала заемщик отправляет в банк заявление (в некоторых банках есть формы для онлайн-заявок), организация рассматривает его в течение десяти дней и дает разрешение, которое действует четыре месяца. За этот срок заемщику нужно провести сделку купли-продажи, закрыть остаток долга и переоформить право собственности на нового покупателя. Цену на квартиру заемщик устанавливает самостоятельно, но она должна быть не меньше минимальной продажной цены, которую рассчитывает банк с учетом имеющихся долгов по платежам, штрафов, пени и подобного»,— говорит генеральный директор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина.
«Покупатель должен быть либо с полной суммой на руках, либо с одобренной ипотекой. Деньги на оплату квартиры размещаются на специальном счете. Регистрация перехода права собственности на квартиру проходит в Росреестре, далее продавцу переводят сумму для погашения ипотеки»,— добавляет операционный директор Est-a-Tet Алексей Новиков.
Выяснить, сколько квартир было реализовано по новой схеме, не удалось. В Росреестре итогов по сделкам купли-продажи ипотечных квартир за последние полгода не аккумулировали, отметили в ведомстве. В организации связывают отсутствие статистики в том числе с общим снижением количества сделок на рынке недвижимости. Так, за первый квартал текущего года количество заключенных договоров купли-продажи снизилось на 13,1% год к году, а договоров участия в долевом строительстве — на 6,3%.
Объем выдачи ипотеки за четыре месяца 2025 года снизился на 50% год к году, до 184 тыс. кредитов. В денежном выражении показатель составил 790 млрд руб., что на 42% меньше, чем годом ранее, отметили в ДОМ.РФ.
Новые препятствия
Участники рынка недвижимости отмечают, что на практике продавцы сталкиваются со сложностями при попытке самостоятельно реализовать ипотечное жилье. Например, проблемы с продажей могут возникнуть, если банк уже давал разрешение на продажу, но оно не было реализовано, говорит Наталья Шаталина.
Кроме того, сейчас не самое выгодное время для подобной продажи, и продавцы вынуждены снижать цену на заложенное в банке жилье, считают другие эксперты.
Ипотечная квартира при продаже считается проблемной по умолчанию, что дает покупателю пространство для маневра.
«Такие квартиры чаще всего продаются за наличные деньги, с кредитом — маловероятно. Обычно покупатель, узнав о проблеме продавца, делает на этом акцент и торгуется. В результате недвижимость продается дешевле, чем при обычных условиях»,— предупреждает ведущий эксперт по недвижимости девелопера «Железно» Оксана Плюснина.
«К тому же участников сделки иногда ожидают и скрытые комиссии, например штрафы за досрочное погашение или переоформление договора (до 2% от суммы кредита). Продать квартиру не получится и при наличии различных обременений — например, если имущество арестовано из-за судебных споров или если застройщик обанкротился»,— предупреждает руководитель отдела продаж BM Group Development в городе Выксе Александр Шмаков-Георгиевский. «Реализовать такую квартиру не получится, когда в отношении нее уже идут суды или запущена процедура банкротства собственника»,— напоминает Татьяна Боева. «Также не получится самостоятельно реализовать ипотечную квартиру, если заложенное имущество обеспечивает исполнение не одного, а нескольких обязательств перед несколькими залогодержателями, то есть банками»,— говорит директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.
Все ждут снижения «ключа»
В банках сдержанно прокомментировали практику продажи ипотечных квартир. В Сбербанке не ответили на запрос. В других банках на вопросы отвечали коротко. «Что касается роста обращений по переоформлению ипотеки на покупателя, то значительного увеличения заявок мы не наблюдаем»,— говорит управляющий директор Совкомбанка Артем Языков.
«С начала текущего года доля сделок по реализации квартир из-под ипотеки без участия банка незначительная. Выводы о динамике и тенденциях можно будет делать в конце года, так как соответствующие изменения в закон “Об ипотеке” вступили в силу в сентябре прошлого года»,— считает вице-президент по розничным продажам банка ДОМ.РФ Дмитрий Калиничев.
Участники рынка недвижимости, напротив, оптимистично смотрят на ситуацию. Число продаваемых без участия банков залоговых квартир будет расти, ведь новые нормы упрощают процесс их реализации, говорят в «Метриуме». «Собственники, не имеющие задолженностей и просроченных платежей, при желании почти наверняка смогут продать свои недвижимые активы. Так что количество сделок по ДКП, конечно, вырастет. Но ощутимый прирост будет наблюдаться лишь после снижения ключевой ставки»,— прогнозирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.