Спекуляции на стагнации

В мае рынок городской недвижимости продолжал стагнировать. Снижение цен в пределах 1-5% (в некоторых сегментах — до 10%) нельзя считать обвалом, но это уже долгосрочный тренд. Вопрос в том, когда он прекратится. Многие участники рынка прогнозируют рост с осени, некоторые застройщики собираются повышать цены уже летом. А тем временем Московская область оттягивает на себя часть городского спроса.

Не великий эконом

Как и прежде, понижение цен касается прежде всего тех квартир, которые ранее были переоценены рынком. "В мае одно- и двухкомнатные квартиры в малопривлекательных районах снизились в цене наиболее заметно — на 1,5-2%, в то время как цены на четырех- и многокомнатные квартиры в центральном и западном районах столицы показали рост около 0,1-0,2%,— отмечает Денис Афанасьев, руководитель аналитической группы корпорации Mirax Group.— Данный факт говорит о продолжающемся расслоении рынка жилья Москвы".

Наблюдатели отмечают также уменьшение спроса по сравнению с апрелем, однако объясняют его прежде всего сезонными факторами. "Учитывая праздники и малоактивный послепраздничный период, существенное снижение интереса вполне объяснимо,— говорит Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы 'МИАН-агентство недвижимости'.— Для сравнения: год назад в мае уровень спроса по сравнению с предыдущим месяцем снизился почти на 30% (снижение потребительской активности на 20-30% достаточно характерно и для летних и зимних отпускных и праздничных периодов)".

По сведениям МИАН, количество предложений на рынке новостроек Москвы по итогам мая практически не изменилось по сравнению с предыдущим месяцем и составило около 320 адресов. Количество предложений вторичной недвижимости в Москве снизилось на 3,5% и составило чуть более 49 тыс. квартир.

Некоторые участники рынка дают иную оценку объемам предложения. "Тенденция снижения цен подкрепляется ростом объема предложения,— утверждает генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников.— Во второй половине мая объем предложения составил более 30 тыс. квартир, что выше апрельского на 15%. Это максимальный объем предложения за всю историю наблюдения с августа 1998 года. Даже в период стагнации 2004 года максимальный объем предложения составлял 28 тыс. квартир. При этом количество сделок находится на низком уровне. Таким образом, разгар стагнации налицо. Конечно, такая ситуация вечно продолжаться не может. Ведь во время прошлогоднего подъема рынка доля инвестиционных сделок составляла примерно 30-40%, а остальные 60-70% сделок с жильем осуществлялись гражданами 'для себя'. Да и отложенный спрос за последние месяцы год накопился достаточный. Но какое-то время стагнация продлится — вероятнее всего, до середины осени 2007 года".

Примечательно, что снижение цен коснулось не только экономкласса, но и бизнес-класса. "Идет реальное снижение цен на квартиры в ценовом диапазоне от $400 тыс. до $1,2 млн, чего не было в апреле,— констатирует Андрей Скопцов, руководитель департамента продаж агентства недвижимости 'Статус'.— Причем снижение достигает 10%, что можно объяснить изначально завышенной ценой и отсутствием квартир-аналогов для сравнения. Цены на квартиры в интервале до $300 тыс. снизились от 1 до 5% в зависимости от типа жилья и его местоположения". Господин Скопцов также отмечает, что разброс цен на типовые квартиры имеет весьма небольшой интервал — $500-1000, что говорит о высокой конкуренции среди продавцов, и интервал этот сокращается.

Наблюдатели полагают, что сейчас самое время пользоваться моментом и требовать скидок при покупке жилья экономкласса как на первичном, так и на вторичном рынке. "Вероятность получения скидки на вторичном рынке или льготных условий по рассрочке платежа на рынке новостроек сейчас максимальна: практически в 90% случаев покупатели могут рассчитывать на дисконт не только на начальном этапе строительства, но и когда дом уже сдан,— говорит Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании 'Трест-1991'.— Так, сегодня в любом из девяти микрорайонов Кожухово, московском районе, расположенном за кольцевой автодорогой, можно приобрести квартиру площадью от 38 до 100 кв. м в доме, полностью построенном и сданном госкомиссии, по цене от $2300 за метр". При этом госпожа Пальчикова считает, что говорить об обвале рынка неправомерно: "Настойчиво продвигаемого одними и опровергаемого другими обвала ни в апреле, ни в мае не произошло. Вряд ли стоит ожидать его и в ближайшее время".

Директор аналитического центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков дает довольно оптимистическую для застройщиков оценку: "На рынке новостроек по итогам мая цены несколько выросли: на 2,9% в Москве и на 0,5% — в области. На первичном рынке тенденция к росту цен сохраняется. Что касается спроса, то уровень его был ниже обычного сезонного уровня еще в марте и апреле. В мае уровень спроса по крайней мере не снизился, и это положительная тенденция".

Элита: перед новой ступенькой

В оценке элитного сектора городского рынка наблюдатели совершенно единодушны: падения нет и не предвидится. "Объем предъявляемого спроса на элитную жилую недвижимость за май сопоставим с показателем за аналогичный период 2006 года. Динамика покупательской активности демонстрирует относительное оживление предъявляемого спроса и восстановление его объемов до уровня весны 2006 года,— утверждает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании 'Усадьба'.— В апреле-мае, так же, как и в начале года, продолжают наблюдаться статистически незначимые изменения средневзвешенных цен на первичном рынке в различных районах ЦАО — разнонаправленные колебания в пределах 1-2%. Однако природа таких колебаний средневзвешенных цен в различных районах носит в основном структурный характер, то есть их причиной являются изменения структуры предложения (вымывание предложения или появление нового в различных районах). Абсолютные же цены на конкретные квартиры первичного рынка демонстрируют следующее. Понижения цен, по крайней мере заявляемых цен, не происходило. Основная доля предложений в период с января по май в цене не изменилась".

Правда, инвестиционная привлекательность этого сектора рынка оценивается по-разному. Цены даже на ранних стадиях строительства уже близки к той отметке, которая устраивает конечного потребителя, и у инвестора практически не остается маневра для игры на перепродаже. С другой стороны, именно вымывание частных инвесторов из элитного сектора в течение последних шести месяцев послужило основой его стабильности. "Цены в сегменте дорогих квартир не падают по причине отсутствия в этом сегменте инвестиционных квартир, которые в других сегментах присутствуют и выставляются на продажу,— считает Денис Афанасьев из Mirax Group.— Можно предположить, что большая доля инвестиционных квартир была приобретена в сегментах экономкласса и нижней части бизнес-класса, а более дорогие квартиры были просто недоступны для инвестиционных целей. Возможно также, что в период спада с осени 2006 года большая часть квартир была выставлена на продажу, и на сегодняшний день их доля уменьшилась. По нашему мнению, небольшая коррекция, которая наблюдается на рынке недвижимости Москвы, может сохраниться не далее чем до конца лета (сезон пониженной деловой активности). После чего нас ожидает умеренный рост цен вследствие стабильной макроэкономической обстановки, роста бизнеса, фондового рынка и соответствующего увеличения доходов населения".

Еще более радикально оценивает ситуацию Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости агентства TWEED: "Сейчас наилучший момент для покупки квартиры. Цены на дорогую недвижимость, особенно на первичном рынке, практически не изменились с зимы этого года. Мы ожидаем осеннего повышения цен на 10-15%, поэтому советуем совершать покупку в июне-июле. Кстати, именно из-за того, что цена с начала года практически не выросла, на рынке жилья пока не наблюдается традиционного летнего затишья — люди продолжают активно покупать. В ожидании спада активности застройщики не выводят новые объекты на реализацию, так что новинки увидим осенью".

По аналогии с предыдущим годом можно ожидать, что застройщики, придерживающие сейчас наиболее ликвидные объекты, выставят их на продажу по увеличенным ценам еще до наступления высокого сезона. Покупатель должен привыкнуть в течение месяца-двух к новой ценовой ступеньке, чтобы в момент совершения покупки этот уровень уже казался привычным.

Загородное жилье: дешевое дорожает

В мае на загородном рынке недвижимости Московской области рост цен в среднем составил около 2%. По данным аналитиков, объем рынка загородной недвижимости по итогам первого полугодия 2007 года может составить $14 млрд. "Этот рост можно объяснить тем, что за первые пять месяцев 2007 года на рынок было выведено порядка 12 новых проектов, при этом около 60% из них — это крупномасштабные или мегапроекты, причем часть этих крупномасштабных проектов представлена в сегменте элит-класса для постоянного проживания, где стоимость домовладений составляет от $1,5 млн за домовладение",— говорит Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group.

Еще более оптимистичен Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании "Терра-недвижимость": "В мае загородный рынок наконец начал расти, причем быстро. Количество обращений возросло втрое, вслед за покупателями оживились и продавцы. Умные уже подняли цены где-то на 20%, некоторые переборщили и повысили ценник на 50%. Число сделок по крупным земельным наделам также возросло. Прошедшие выставки в Каннах (MIPIM) и Вене (Real Vienna) показали и доказали, что денег на рынке вращается много, а вот с конкурентными идеями дело обстоит хуже. Поэтому, как всегда, в выигрыше будут те, кто предлагает самые передовые проекты европейского уровня".

Специалист аналитического отдела компании "Северо-Запад" Мария Разоренова оценивает майский рост цен в различных секторах рынка загородной недвижимости в 10-15%. При этом она отмечает: "Поселки дачного типа сейчас пользуются большим спросом, а значит, и цены на них поднимаются сильнее".

Вообще за городом, в отличие от Москвы, дешевая недвижимость растет в цене быстрее, чем дорогая. "Сегмент коттеджных поселков элит-класса для постоянного проживания перенасыщен. В сегменте бизнес-класса для постоянного проживания наблюдается относительное равновесие между спросом и предложением, но и в этом сегменте рынка уже наблюдается явная тенденция к превышению объема предложения над существующим спросом. Самый высокий спрос пришелся на коттеджные поселки экономкласса и бизнес-класса, то есть на рынке востребованы домовладения стоимостью до $400 тыс., поэтому развитие данных сегментов рынка видится в 2007 году наиболее целесообразным",— заключает Валерий Мищенко.

АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ

Динамика цен на жилую недвижимость в Москве


Сектор рынка
Средняя
цена в мае
2007 г.
($/кв. м)
Изменение
по
отношению к
апрелю (%)
Новостройки
Типовое жилье33822,3
Экономкласс3973-0,9
Бизнес-класс52773,9
Элитное жилье11 2905,2
Вторичный рынок
Типовое жилье4113-0,5
Экономкласс50430,5
Бизнес-класс6817-0,9
Элитное жилье13 741-0,9

Источник: аналитическая служба "МИАН--агентство недвижимости".

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...