Склады готовятся к рекорду
Недвижимость
По итогам первого квартала в Петербурге в эксплуатацию введено 10 тыс. кв. м складской недвижимости. Всего же, по прогнозам экспертов, в этом году планируется ввести 870 тыс. кв. м складов. Если прогнозы сбудутся, это будет рекордный ввод за все годы.
По итогам первого квартала 2025 года уровень прямой вакантности на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области достиг 2%, увеличившись на 0,8 п. п. по сравнению с концом 2024 года. С учетом появившихся в начале года субарендных площадей показатель достиг 4%. Суммарный объем доступных для аренды качественных складских помещений составил 222 тыс. кв. м, из которых 110 тыс. кв. м приходится на прямую аренду, а 112 тыс. кв. м — на субаренду.
По итогам первого квартала 2025 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области введено в эксплуатацию всего 10 тыс. кв. м складской недвижимости классов A и B. При этом прогнозируемый совокупный объем ввода по итогам года составляет 874 тыс. кв. м — это станет рекордным показателем за всю историю наблюдений на региональном рынке. Из запланированного объема ввода только 36% (319 тыс. кв. м) приходится на спекулятивные проекты. Остальные 64% составляют объекты формата built-to-suit и склады, реализуемые на собственных земельных участках с привлечением подрядных организаций.
Структура спроса на складские площади в регионе существенно изменилась. Доля e-commerce по итогам первого квартала 2025 года сократилась до 34% против 57% на конец 2024 года. На фоне снижения активности онлайн-ритейла значительно выросла доля сделок со стороны транспортно-логистических компаний и дистрибуторов — до 25 и 41% соответственно. Для сравнения, в конце 2024 года эти сегменты занимали лишь 4 и 7%.
Несмотря на рост вакантности, оснований для снижения ставок аренды не отмечается, констатируют в NF Group. Вместе с тем с 2023 года наблюдается замедление темпов их роста. По итогам первого квартала 2025 года запрашиваемая ставка на готовые складские помещения класса А достигла 10 950 рублей за квадратный метр в год (без учета OPEX и НДС), что на 1,4% выше уровня конца 2024 года.
Илья Князев, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, комментирует: «Несмотря на снижение активности со стороны e-commerce, рынок демонстрирует признаки устойчивости. Растущие доли логистических операторов и дистрибуторов в структуре спроса позволяют говорить о начавшейся переориентации арендаторов».
Как отмечают в компании Maris, в общем объеме предложения качественных складских комплексов наибольшую долю занимают проекты класса А — 77%, на складские комплексы класса В приходится 23%. Впервые за многие годы на рынке не было введено ни одного проекта класса А, весь прирост предложения был обеспечен объектами класса B.
В компании Nikoliers считают, что складской сектор стал лидером по объему инвестиций в коммерческую недвижимость с начала года в Петербурге. По итогам первого квартала 2025 года, по данным Nikoliers, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга и Ленинградской области составил 14,6 млрд рублей (десять сделок). Это 8% от общей суммы инвестиций в классическую коммерческую недвижимость по всей России — 183,4 млрд рублей. По оценкам компании, к концу года сумма капиталовложений по всем типам коммерческой недвижимости России составит 550–600 млрд рублей. При сохранении текущей динамики сделок объем инвестиций в петербургскую недвижимость прогнозируется на уровне не ниже 50 млрд и может достичь 130–150 млрд.
Среди самых востребованных сегментов для инвестиций эксперты Nikoliers выделяют складскую недвижимость. За первые три месяца 2025 года объем инвестиций в этот сектор уже достиг 8 млрд рублей (55,3% от общего объема сделок). Основную долю сформировали складские помещения (GBA 11 тыс. кв. м), принадлежавшие компании «Интарсия», и логистический комплекс «Адмирал» (GBA 110 тыс. кв. м) в Горелово.
По прогнозам Nikoliers, в этом году активность инвесторов в складской сегмент Петербурга может побить рекорд 2024 года, когда объем инвестиций составил 18,5 млрд рублей. Эксперты Nikoliers предполагают, что на фоне дефицита складских площадей (в 2024 году вакансия составила всего 1,1% от общего стока Петербурга и Ленобласти, в первом квартале 2025 года всего 2,2%) этот сегмент сохранит свою привлекательность для инвесторов. Самыми востребованными будут относительно новые объекты с моноарендаторами и BTS.
