Апрель охладил продажи жилья
В прошлом месяце девелоперы отметили снижение продаж квартир в новостройках на 12–25%
В апреле 2025 года петербургские девелоперы сдали в эксплуатацию 285,2 тыс. кв. м жилья, это вдвое больше, чем годом ранее. К 1 мая в городе ввели 988,8 тыс. кв. м жилья, в 2024 году показатель был на 186,3 тыс. кв. м выше. По итогам прошлого месяца девелоперы отмечают снижение продаж по отношению к прошлогодним показателям и прогнозируют уменьшение объемов семейной ипотеки из-за поручения президента РФ по отмене банками комиссий для застройщиков при выдаче льготных кредитов.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По информации комитета по строительству Санкт-Петербурга, больше всего жилья в апреле строители сдали в эксплуатацию в Пушкинском районе города. Там построили три дома на 1798 квартир общей площадью почти 58 тыс. кв. м. В Московском районе ввели более 47,5 тыс. кв. м в одном доме на 963 квартиры. Во Фрунзенском районе сдали в строй 1068 квартир на 45,5 тыс. кв. м в двух жилых домах, 15,9 тыс. кв. м — в сегменте ИЖС. В апреле прошлого года девелоперы построили 104,1 тыс. кв. м жилых помещений. На 1 мая этого года в городе сдано 988,8 тыс. кв. м жилья, хотя в 2024 году к этому же моменту девелоперы ввели в эксплуатацию 1,175 млн кв. м квартир в новостройках.
Евгений Бескровный, коммерческий директор LAR Development (входит в ГК «Запстрой»), отмечает, что в проектах группы в сегменте масс-маркета показатели апреля оказались ниже на 12% по сравнению как с мартом, так и с апрелем прошлого года. «Количество обращений не изменилось, но вот цикл выхода на сделку несколько увеличился. Мы связываем это, в том числе, с режимом выжидания со стороны потенциальных клиентов, имеющих денежные средства на банковских кладах: многие ждали апрельских решений по ключевой ставке»,— объясняет девелопер.
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте рассказала «Ъ-СПб», что прошлый месяц оказался вполне сопоставимым по объемам продаж прошлого периода, хотя чуть менее активным, чем минувший март. «В конце апреля и начале мая чувствуется некоторое замедление рынка — из-за длительных праздников. Но по итогам всего квартала это небольшое отставание вполне реально отыграть»,— говорит она.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», поделился, что в апреле продажи в компании остались на уровне марта, но относительно прошлого года продажи уменьшились на четверть. «Здесь нужно учитывать, что на рынке тогда еще работала льготная ипотека. Уже на скорректированных условиях, но все же»,— уточняет он.
Кристина Зубова, ведущий аналитик-маркетолог компании «Главстрой Санкт-Петербург», напомнила, что в течение 2025 года спрос стабильно невысок: ежемесячные объемы продаж остаются примерно на одном уровне все четыре месяца. «На наш взгляд, это закономерная реакция покупателей на нынешнюю ипотечную ставку и ужесточение условий по семейной ипотеке»,— считает она. По предварительным данным компании, в апреле на рынке масс-маркета Петербургской агломерации реализовано на 3% меньше жилья относительно показателей марта и на 24% меньше объемов продаж апреля 2024 года.
Вице-президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин сказал, что, с одной стороны, на рынке наблюдается оживление, связанное с активным выводом новых проектов, в том числе в центральных районах Петербурга. «С другой стороны, в апреле мы зафиксировали небольшое охлаждение спроса: 10–12% в среднем по нашим проектам»,— привел данные девелопер.
Филипп Шраге, генеральный директор СК Kronung, обращает внимание, что Петербург и Ленобласть продолжают демонстрировать разнонаправленную стратегию развития: город сознательно ограничивает строительство, в то время как область активно запускает новые проекты и осваивает новые локации. В Ленобласти спрос более стабилен, замечает он.
Коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова подтверждает: по обоим проектам группы в Ленобласти продажи остались примерно на уровне прошлого года.
Дмитрий Кашинский, президент GloraX, сообщил о росте продаж компании в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в апреле 2025 года по сравнению с мартом на 34 и 5% соответственно — по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Обеспокоенность игроков рынка вызывает влияние поручения президента РФ по отмене комиссий банков для застройщиков при выдаче льготных видов ипотеки. Господин Бескровный думает, что эта мера вряд ли окажется эффективной в плане поддержки рынка. Свою позицию по данному вопросу уже высказали крупнейшие банки, заявив, что выдача кредитов после отмены комиссий станет для них невыгодной. «Скорее всего, мы увидим ужесточение скоринга в отношении потенциальных заемщиков и увеличение процента отказов по поданным заявкам,— предупреждает эксперт.— То есть на фоне повышения доступности семейной ипотеки число потенциальных участников этой программы может уменьшиться».
Господин Софронов согласен, что, если банки отменят комиссии, у них возникнет недополученная прибыль, и непонятно, компенсирует ли ее Минфин банкам. «По нашей практике, в структуре ипотечных сделок 99% приходится на семейную программу. И, например, в первом квартале 2025 года относительно этого же периода предыдущего года доля ипотеки в продажах снизилась на 30%. Общее же количество сделок с ипотекой уступает прошлогодним показателям уже на 45%. Таковы текущие результаты регулирования»,— констатирует он.
Госпожа Григайте добавляет, что решение об отмене комиссий принято на самом высоком уровне, поэтому его придется выполнять оперативно. «А скорость будет зависеть лишь от операционных возможностей каждого конкретного банка»,— думает она.
Госпожа Зубова в связи с этим рекомендует потребителям не откладывать покупку квартиры, если такое решение уже принято, поскольку с середины мая ситуация может уже измениться. «Развитие ситуации будет зависеть от политики банковского сектора»,— рассуждает она.
Господин Кашинский полагает, что через пару недель картина станет более понятной. «В зависимости от проводимой банками политики возможны два сценария. Если банки не ужесточат требования к заемщикам и не увеличат размер первоначального взноса, то отмена комиссий окажет весомую поддержку отрасли. В случае ужесточения условий предоставления ипотечных кредитов количество заемщиков может ощутимо снизиться»,— прогнозирует президент GloraX.
Госпожа Орлова считает, что в связи с отменой комиссий банков оптимальным решением в данном случае может стать дополнительное повышение Минфином компенсаций банкам за выданные по льготным программам кредиты. «Этот ход уже продемонстрировал свою эффективность в начале года: в результате последнего повышения компенсации банки перестроили систему скоринга и увеличили процент выдачи»,— поясняет она. По мнению эксперта ГК «А101», рынок все еще очень нуждается в поддержке, которая может выразиться и в начале снижения ключевой ставки, что было бы хорошим сигналом для девелоперов, и в запуске новых льготных программ, например, молодежной ипотеки или программы для участников СВО.
Коммерческий директор ГК «Полис» Яна Вирченко тоже говорит, что рынок ждет снижение ключевой ставки: «Надеемся, что к лету это произойдет. Доля ипотеки в стройке равна 90%, при этом это все семейная программа. По готовому жилью ипотечные сделки составляют в районе 55% от общего объема договоров. Остальное — рассрочки».
Господин Шраге с такой оценкой согласен, по его мнению, 40–45% всех сделок в апреле проходили с привлечением схемы рассрочек. «Покупатели соглашаются на рассрочку, рассчитывая, что в ближайшей перспективе ставки по ипотеке вновь станут более доступными. Такая стратегия позволяет зафиксировать цену и не упустить подходящий объект, особенно если речь идет о жилье с высокой степенью готовности или удачным расположением»,— поясняет он.
По поводу продаж в мае, первая половина которого традиционно характеризуется затишьем в продажах из-за праздников, участники рынка дают сдержанные прогнозы. «Во второй половине месяца начнет реализовываться накопленный отложенный спрос, но в целом с приближением летнего периода ожидается снижение покупательской активности»,— признает господин Фалкин.
Господин Кашинский считает, что рекордные результаты мая 2024 года повторить, скорее всего, не удастся, поскольку в прошлом году покупатели активно заключали сделки, ожидая завершения программы льготной ипотеки с государственной поддержкой.