«Коммунальные платежи для собственников апартаментов по умолчанию выше»

Средняя стоимость апартаментов в Сочи составляет 1 млн руб. за кв. м. Об этом «Ъ-Сочи» сообщили в консалтинговой компании Macon. По данным Группы «Мантера», в 2024 году по отношению к 2023-му спрос на сервисные апартаменты на курорте в среднем вырос на 11,6%. Председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим считает, что покупателям апартаментов не стоит забывать, что этот формат недвижимости не является жильем, соответственно, к нему совершенно другие требования, в том числе — по коммунальным платежам.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«На сегодняшний день проблема определения правового статуса апартаментов не решена. Они все еще относятся к нежилой недвижимости. То есть с точки зрения закона это коммерческая недвижимость, а не жилье. С одной стороны, данный статус позволяет использовать такое помещение не только для проживания, но и для ведения бизнеса, с другой — из этого вытекает и ряд нюансов, с которыми собственник неминуемо столкнется.

Не стоит заблуждаться относительно вседозволенности собственника помещений в части ведения в помещении коммерческой деятельности. Организовать в таком помещении офис гипотетически возможно, а вот столярную мастерскую или, скажем, кустарное производство бытовой химии или бар — нет. Во-первых, вряд ли это позволит управляющая компания и собрание собственников, во-вторых, существует огромное количество требований к помещениям, в которых можно организовать производство или точку общепита, и ограничений, в том числе к уровню шума. В абсолютном большинстве случаев апартаменты приобретаются именно с целью проживания или сдачи в аренду, опять же, для проживания в них арендаторов.

Коммунальные платежи для собственников апартаментов по умолчанию выше. Причем разница существенная, не менее 20%. Дело в том, что, расплачиваясь за потребляемые тепло, воду, электроэнергию или, например, газ, собственник уплачивает не только сумму, равную стоимости потребляемых ресурсов, но еще и НДС по ставке 20%. Но и этим переплата не ограничивается, поскольку тарифы для жилых и коммерческих объектов недвижимости у ресурсоснабжающих компаний отличаются, и не в пользу последних. Это же обычно касается и стоимости, например, вывоза мусора. Экономить на коммуналке владельцам апартаментов сложно.

С перепланировкой помещений ситуация мало чем отличается от той, в которой находятся собственники квартир. Как и в случае с жилыми помещениями, перепланировка апартаментов обычно предполагает два этапа согласования, во-первых, с управляющей компанией, во-вторых, с органами власти, то есть — с инспекцией. Для этого подготавливается пакет документов, включая подтверждающие право собственности на помещение, проект перепланировки, техпаспорт объекта, в некоторых случаях — протокол общего собрания собственников и/или заключение о допустимости проведения работ в случае, если здание имеет обременение в виде статуса памятника или представляет культурную или историческую ценность.

С продажей все относительно проще, чем с квартирами. Поскольку апартаменты относятся к категории нежилых помещений, то и зарегистрироваться в них собственник не может, не может он также зарегистрировать в них и членов своей семьи и иных лиц, в том числе несовершеннолетних и имеющих инвалидность. Более того, поскольку это де-юре не жилье, то оно не может быть признано и единственным, следовательно, в случае продажи помещения сделка не будет осложняться тем, например, что у владельца и его семьи, включая детей, другого жилья просто нет. Хорошо это или плохо — зависит от обстоятельств и того, о защите чьих интересов в контексте такой сделки идет речь.

В целом же апартаменты — это недвижимое имущество, как и любое другое имущество, оно может быть продано, подарено, поделено между собственниками (например, вследствие бракоразводного процесса), завещано, обращено в пользу государства, арестовано, изъято и даже включено в конкурсную массу. Последнее, на мой взгляд, заслуживает отдельного внимания.

Жильем апартаменты не признаются, следовательно, не могут быть они признаны и единственным жильем. Это значит, что на них не распространяется исполнительский иммунитет, которым, например, обладают квартиры и жилые дома. Это значит, что даже в отсутствие другого жилья, в случае банкротства или возбуждения исполнительного производства апартаменты могут быть включены в конкурсную массу для последующей продажи на торгах в интересах кредитора или изъято за долги приставами. В настоящее время практика складывается таким образом, что и квартиры/жилые дома, являющиеся единственным жильем, тоже могут быть изъяты, но только при условии, что, например, они признаются роскошными или очевидным образом превышают потребности должника и его семьи в жилье. И даже в этом случае должнику должно быть предоставлено альтернативное жилье. С апартаментами это не работает, то есть в случае выселения собственнику апартаментов взамен никакого жилья никто предоставлять не обязан. Это тоже важный риск, о котором следует помнить».