Одним из наиболее привлекательных объектов как для риэлтерских структур, так и для девелоперов, действующих сегодня на московском рынке недвижимости, является так называемое престижное жилье. Объясняется это следующей причиной. Квартир, соответствующих западному понятию фешенебельности, в Москве практически нет. Есть прекрасно отремонтированные большие квартиры, однако дома и место, в которых они расположены, не позволяют отнести их к разряду высококлассных. Создавшийся дефицит приносит риэлтерам значительную прибыль — до $20-30 тыс. от продажи только одной большой квартиры в престижном месте, претендующей на звание экстра-класса.
Во второй половине прошлого года на московском квартирном рынке четко обозначилась тенденция увеличения спроса на фешенебельное (по московским стандартам) жилье. Им может быть, например, дом-коттедж в черте города или в пределах 25-километровой зоны от МКАД в экологически чистых пригородах. Стоимость коттеджей колеблется в зависимости от местоположения, площади и инфраструктуры от $100 до $600 тыс.
Однако при всех своих достоинствах загородный особняк не заменяет городскую квартиру, которая остается совершенно необходимым атрибутом жизни богатых покупателей. При покупке квартиры класса "люкс" учитывается не только ее площадь, но и общее состояние дома, подъезда, уровень безопасности, социальный состав соседей.
Разумеется, квартир подобного класса в Москве очень мало. В первую очередь это квартиры в бывших "цековских" и "совминовских" домах, построенные по индивидуальным проектам и имеющие планировку, которая соответствует лучшим мировым стандартам. Такие квартиры полностью отвечают требованиям комфортности и безопасности жилья, однако на вторичный рынок попадают случайно, и когда это происходит, покупатель находится в считанные дни.
К категории фешенебельных можно отнести квартиры в 14-этажных кирпичных домах постройки 1982-1993 годов. В Москве таких домов около 550, а квартир в них примерно 70 тысяч (в каждом доме обычно 124 квартиры). По данным компании SAVVA Real Estate, всего в Москве 3,12 млн квартир. Описанные выше квартиры составляют около 1,2% этого числа. В структуре же предложения на рынке на долю таких квартир приходится всего 0,45%. Объем предложения фешенебельных квартир, таким образом, крайне ограничен.
Основными критериями определения стоимости престижных квартир являются: расположение (экологически благоприятные районы), большая площадь, удачная планировка, просторная кухня, безопасность, наличие консьержки, домофона, качество постройки дома. На сегодняшний день средняя стоимость 1 м2 общей площади квартир в вышеупомянутых 14-этажных кирпичных домах составляет: в Центре — от $1038 за 1 м2 (в однокомнатных квартирах) до $1777 (в четырехкомнатных). На западе Москвы стоимость престижных однокомнатных квартир в среднем составляет $990 за 1 м2 общей площади, трехкомнатных — $1865. А в не очень привлекательном для покупателей Северо-Восточном округе стоимость таких квартир колеблется от $887 до $1075 за 1 м2.
Наиболее дорогие квартиры расположены в суперпрестижных районах: Центр, запад, юго-запад. Именно в этих районах и сосредоточена значительная часть квартир высокого класса. За последние полгода стоимость квартир подобного качества увеличилась на 38%, а особо привлекательные варианты подорожали на 60%. Наибольшей ликвидностью обладают квартиры стоимостью до $150 тыс.
В структуре спроса преобладают 3-4 комнатные квартиры, что подтверждает и более высокий уровень цен на них. Однокомнатные престижные квартиры приобретаются представителями московских коммерческих структур для руководителей среднего звена и иногородними представителями для размещения временных московских резиденций. Спрос на высококлассное жилье сегодня формируется за счет российских бизнесменов, представителей банковского капитала, руководителей крупных приватизируемых предприятий, иностранного дипкорпуса.
Несмотря на столь высокий уровень спроса на элитное жилье, строительство таких домов на сегодняшний день является свободной нишей на московском рынке недвижимости. В основном все существующие инвестиционные проекты связаны со строительством офисных бизнес-центров. При этом отсутствие конкуренции на рынке строительства жилья, высокий спрос на фешенебельные квартиры, а значит, и соответствующие цены (стоимость квартир в строящихся высококлассных домах колеблется от $4000 до $10 000 за 1 м2) делают подобные проекты исключительно привлекательными для инвесторов, даже при условиях строительства "50 на 50".
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА